发送GP到6666 随时随地查行情
全国房价都在涨,天津房价也不例外,从04年起翻倍上升,尤其是二手房涨的真邪!
举个例子,和平区一套偏单,38平,20年,南北向双气,非顶非底,03年时也就16万,那还是顺驰收的。我有个朋友03年初给婚买这样一个个偏单才14万。
但是不到一年时间,这样的房子竟翻了一倍!顺驰开28万左右,房主有直接标31万的!
房价怎么了?
老百姓眼里看到提全市到处在拆房,平房拆,路边的楼房也拆。要买房的人多,可是20万的市区新房根本就没有,二手房当然涨了,但是不到一年涨成这样就离谱了,就邪了。
现在但凡是有一套好地点的二手偏单挂牌,甭多,一两天准抢没。老百姓买房就跟不要钱似的,就好象拾着多大便宜。可是大家仔细想过其中的问题吗???
03年一套二手偏单14万,04年就是30万!大家还都认可,为什么,有关机构曾说,二房比新房风险小,价格上限是以国家拆迁价为准的,所以就算是在现在这个价格买将来也不会亏!
我呸!!我就问一句,政府早有规定各类地区的拆迁价,那为什么03年时是14万的房,05年就是30万。涨价只是因为市场需求大了吗?
04年拆的多吗?大家可以自己去查一下老报纸,也许你会发现,多年的危改,那一年拆的都不少。只是04年的方式不同。以往是成片危改,只在一个区的某一个位置,但是规模却很大,比如南市地区的危改,老城区是多大,大家心里有数。04年是海河沿线和快速路沿线。但是给大家一种感觉全市所有的地方都在拆!拆的特别多!造成了一定的紧张气氛。
那现在花30万买下的二手房到底值不值,到底会不会跌回原价?这个问题可能谁都不能打包票。当然如果你问中介,中介肯定会告诉你,肯定要涨!因为需求太大!
我呸!需求再大也没人睡大马路!什么叫需求大,你们现过唐山地震后的情景吗?老百姓都住帐棚,住临建,那才是需要真大!
这些日子有不少业内人士说,拿北京、上海,说北京上海新房均价8千到1万,二手房市场火的不得了。所以天津仍有很大上升空间!
我呸!我一个朋友到上海旅游,回来告诉我,我去上海真是感觉自己像贫侬,我一个月一千多块,在天津就算普遍的,在上海一月赚4千多块,过的还不如我呢!上海北京收入比天津高多少?工作机会多多少?上海北京的房价难道不是炒上去的?
前天有什么专家支招说,在国外,年轻人多是租房住,所以需求小市场稳定。中国应该推广租房住!
我呸!呸!呸!少拿国外说事!中国有中国的国情,美国是什么情况?那是发达资本主义国家,是什么收入?是什么生活条件!首先你租的房子就是装修好的,甚至有电器。在美国年轻人买部二手车也就几百块,住行轻易都能解决。
这里不是美国!是中国,我们出门要骑自行车!要是坐公交至少每月要花50块上班。有多少租房的把房装修好,整新了再租给你!在和平区租个独单至少400块也许是500,你一个月才赚多少?就算2500元,比公务员都高,光生活一个月就得1000多,一年还存不下1万块,要买个30来平的二手偏单也得30万,你从大学毕业租房住到55岁快退休刚好买个二手破偏单。你没个自己的房,那个大傻闺女嫁给你!外国??外国可是男人工作养着老婆孩子呢!
发了半天牢骚再回到正题,30万买的二手房会不会贬值。问我,我问谁啊!但是大家都不傻可以自己分析一下,我提供一些我知道的信息供参考,大家一定要重视这些信息,一定要认真分析,现在不想清楚了,将来要是破了产,老婆带孩子跑了,悔青了肠子也没辙:
1、政府拆迁价:现在二手老房,尤其是20年以上的,一般价格顶在一个顶上,就是按当地政府每平米的旧房拆迁价。这也是大家之所以认为二手房不会陪的基础。那么我来提供一组数字。
以和平区为例:仅在一条长不过1000来米的唐山道上,90年拆了在市局边上一排小二楼,现在是人保大楼。那时给的8000千多一平。93年拆了河北路一片老二楼和平房,那时给了7000多一平米,后来起了贵都大厦。03年前后拆了山西路和唐山道一片小二楼,用于扩建耀华中学,大家猜猜一平给多少啊?
山西路啊,离滨江道正中间走路也就5分钟路,这地点怎么也得8000多吧?
8000多那是做梦!6000一平!你还别嫌少,还不涨价。
这话止于此………
2、贷款:这几天大家都看了一些关于北京上海炒房中银行起的做用了吧。银行乐意贷款,先贷给房产商,再贷给买房的,一手托两家。
但是20年以年二手房,银行要么不能贷,要么只给贷一点点。为什么话也说到这……
3、二手房折旧:国家一套二手房折旧计算公式。下面是网上直接粘过来的公式。
当地商品房价格为:4500元/平方米;
4500(原价)—[(4500×24%(折旧费)+4500×10%(物业管理因素)+4500×3%(楼层因素)+4500×10%(户型因素)+4500×8%(心理因素)]+[4500×15%(名校因素)]=2780(元/平方米)。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此,此房的实际成交价格为14万元整,每平方米为2745元。
(1)折旧:年折旧-2%;
(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%;
(3)楼层(多层楼房):2-6楼—3%;7楼-5%;3,4楼+3%;1.5楼为基准价;若是楼顶另-5%;
(4)朝向:无朝南外门窗-5%;
2.环境折算法
(1)无物业管理-5%;
(2)非独立封闭小区-5%;
(3)有省、市重点小学区+15%;
3.心理因素:-8%
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。
土地级别:二级地区。
房屋结构:混合一等;
套型:“三小”套型-10%;
建筑年代:1988年,折旧期12年-(122%)=-24%
楼层:共七层,此房位于二楼-3%;
朝向:南北;
物业管理:非小区、无物业管理-10% 学区:重点中小学+15%;
心理因素:-8%;
各位拿现在的二手房自己算算吧。这可是国家订的公式。
4、市场需求:03年14万的房,04年就是28万,甚至30万。但是03年拆迁价可能比05年的还要高。所以现在的房价高只是因为市场需求拉动的原因,这一点怕是谁都不能否定。
03年前好像老百姓也给婚生孩子,所以因为结婚买房的和现在的也差不多。所以现在的市场需求只是因为这两年拆的多。就算03年没拆过房。就算被拆了房的人都租房、借房住,都等着买房。那这种情况早晚得有个完吧。中国老百姓不是美国人,认头租房。借房租房最多也就忍一阵,所以大家抢着买房住的情况不会持续太长时间。
有些业内人士认为即使拆迁户都有了房,因为还有年轻人结婚买房的需求所以二手房市场永远都会火。
我呸!二手房市场永远都存在没错。但是永远火?合着03年前大家都打光棍呢。记得我小学毕业时,一年级的新生太多了,必须两班合用一个教室,每班只上半天课,下午回家,那时可把我们羡慕坏了。我都工作十几年了,那时一年级小朋友现在正是成家立业的时候。市场多少会被新新人类拉动一下。
但是在那一拔生育人口高峰后是什么结果呢?人由于计划生育人口急降,我有两个亲戚在区幼儿园工作,因为收不上小朋友,幼儿园卖了地,全体职工下岗。我上的小学由于收不上学生卖给了其它名牌学校……
房子呢……市场需求呢……
大家一起过来分析一下吧。
( 责任编辑:沈亚峰 )