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全球房价大幅上升 经济学家担心出现全球性泡沫

BUSINESS.SOHU.COM 2005年4月20日15:24 [ 蔡永雄 ] 来源:[ 金融时报 ]
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  过去数年,全球各主要国家的房地产价格均大幅上升。英国《经济学家》的资料显示,爱尔兰、西班牙、英国、澳大利亚、瑞典、荷兰、法国和美国的楼价7年时间已分别大幅上升187%、149%、139%、112%、81%、76%、76%和65%,仅有德国和日本为-3%和-24%。由于楼价的升跌往往会对地区乃至全球经济带来一定程度的影响,因此近日很多经济学家对全球楼价高企感到忧虑,担心全球楼市出现泡沫。

  根据国际货币基金组织的统计,以往房地产泡沫破灭对经济带来相当于国民生产总值8%的损失。因此,有必要对欧洲和美国两大房地产市场的状况作出分析,透过影响当地楼市的利好和利淡因素,判断各地的楼市是否仍能健康发展。

  客观地说,部分欧洲市场的楼价已脱离基本因素,但整体市场表现仍然审慎乐观。在众多的欧洲国家中,西班牙、爱尔兰、英国和荷兰的楼价是较明显地脱离基本因素的。以供款能力比率(1985年为100)为例,现时该四国的比率分别高达288.78、200.81、155.83及243.14,即现时的供款比率是1985年的1.55至2.88倍;如以售价对租金比率(1985年同为100)作比较,该四国的比率现时高达249.92、272.45、194.28及203.58,即现时售价对租金比率较1985年高两至三倍。无疑,楼价和负担能力在这些国家已大大超越正常的水平,不能排除楼市出现调整的风险。

  就整体欧洲市场而言,法国和德国等楼价仍较贴近其基本因素。事实上,利好欧洲市场的因素包括:预期欧元区经济2005年增长1.6%,虽经济增长预测已被调低,但经济持续扩张令居民的实质收入持续增长,有助改善就业情况和增加居民置业的信心,对楼市有所支持;预期欧洲央行短期内加息的机会不大,而欧元利率维持不变将对楼价构成支持;国际资金流向欧洲的房地产市场,根据戴德梁行的统计,单是2004年流入英国物业市场的资金就高达200亿英镑,较2003年上升20%,当中有约60亿英镑是来自国际投资者的,这足以证明世界各地仍有大量资金流进欧洲物业市场,对当地物业价格有所支持;2005年至2007年间欧洲新落成的物业(特别是写字楼物业)数量较小,令整体欧洲市场的写字楼租金逐渐回升,对楼价构成支持。

  另一方面,欧洲市场也受到一些利淡因素的困扰:美元弱势,令欧元持续上升,将不可避免地打击欧洲的经济,以欧元区最大的经济体系德国为例,其失业率创下自二战以来的最高水平,超过12%,影响居民买楼的信心和能力;欧洲多个国家的楼市已经历数年大幅上升,但租金升幅则滞后于楼价,令回报率下跌,影响投资价值;部分国家楼市已脱离基本因素,一旦这些国家楼市出现调整,国际投资者可能获利离场,这会对整个欧洲市场带来冲击。

  美国楼价较欧洲贴近基本面,但美联储持续加息将构成隐忧。以供款能力比率及售价对租金比率(两者均以1985年为100)为例,两者分别仅为113.66及136.48,较各欧洲主要市场为低,故其楼价应较为贴近基本面,但是部分州或城市,如拉斯维加斯、旧金山市和洛杉矶等,已出现过热的现象。虽然美国有部分地区的楼价已过热,但整体市场表现仍较欧洲健康。

  美国的楼市也面对着不同的利好和利淡因素影响。利好因素包括:美国经济表现仍然乐观,2004及2005年经济增长率将分别上升4.4%及3.5%至4%,两者均高于其潜在经济增长率3至3.5%的水平,经济向好,就业情况也逐渐改善,失业率自2003年中的6.4%下跌至5.2%,就业情况改善增加居民置业的信心,对楼市有所支持;虽然美联储2004年中至今共加息7次,但楼宇按揭的利率并没有同步上升,2003及2004年楼宇按揭利率分别为5.8%及6.1%,升幅仅为30基点,温和加息对楼市并未构成影响;美国楼价升幅较欧洲市场为低,走势急速逆转的机会不大。

  此外,美国楼市也面对着一些利淡因素:美联储将继续加息,对楼市构成打击;美元持续弱势,令美元资产(包括房地产)对海外投资者的吸引力下降,投资者担心美元资产的回报无法抵销美元下跌的汇率损失;部分地区楼市已经过热,不排除这些地方的楼市出现调整,并影响整个美国楼市的气氛,楼市调整将对居民消费及经济状况产生负面影响。

  综合欧美两地的情况,全球确有一些国家或地区楼市出现过热或泡沫现象。房地产价格的波动会对经济带来深远影响,故应该早做准备,以免当某些地区楼价出现调整时,对中国乃至全球经济构成打击。

( 责任编辑:谢剑 )



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