发送GP到6666 随时随地查行情
中央财经大学法学院院长甘功仁：
央行出台提高个人住房贷款利率新政之后，这时候引起了个人住房信贷提前还贷的热潮，银行是为了保护自己的利益，就向提前还贷的这些人收取违约金，银行为什么要这么做？银行实际是从它的经济利益考虑的，认为现在个人住房这种贷款是银行贷款业务中风险最小的一种贷款，可以说是旱涝保收的贷款，不会有什么太大的风险，因为即便个人住房买房者还不了贷款的时候，你的房子还在，你的产权证在银行押着呢，而其他的贷款，银行的呆账、坏账很多，尤其是国有企业贷款，往往都是打水漂，银行就不愿意干，他认为个人放贷是一块肥肉，本来可以吃20年，你现在吃5年就不让吃了，所以他对于提前还贷者采取惩罚性的措施，就是收取违约金，就是银行尽管从自身的利益考虑，但是这种收取违约金的行为是不是合法，因为现在我们法制在不断的健全，我们要建设法制社会，任何的行为都应该合法才行，那对于提前还贷的人收取违约金是不是合法，银行自然认为合法，而消费者认为不合法，在学界也引起了很多的争论，就是到底合法不合法，其实我觉得，我个人认为，这个问题其实法律规定还是明确的，就是合同法的规定是明确的，真正按照合同法办的话，我觉得这个问题并不难解决。
刚才李秘书长说了，对于提前还贷的该不该收取违约金，关键是看合同的约定，就看你签定合同的时候有没有约定，约定体现在两个方面，一个是提前还贷是不是构成违约要看合同的约定，你提前还贷的行为是不是违反了合同的约定，要看你合同怎么签的，怎么约定的。刚才何山同志说，合同法208条规定的，在法律上允许债务人提前偿还债务，当然它也有例外的情况，除非另有约定，提前还贷是没有问题的，甚至于是鼓励的。对银行来讲，国有企业贷了银行的款，提前还的话，银行高兴还来不及呢！关键是从他的利益考虑。
除非有特别约定，刚才何山讲了一个意思，其实应该还有一个约定，这个约定是什么呢？就是说我在合同里明确约定了，借款人不许提前还贷，应该有这样的约定才行，如果没有明确的不许提前还贷的约定，就视为可以提前还贷，根据合同法的规定很明确的。
另外一种约定是关于违约金的约定，所以说，首先要看提前还贷是不是构成违约，要看合同的约定，这是一个。
第二个，提前还贷该不该收取违约金，也要看合同的约定，就是根据合同法第114条的规定，违约金应该由合同来约定，刚才李秘书长也说了，过去有法定违约金，有约定违约金，新的合同法出台以后，把法定违约金取消了，现在的违约金只有一种，就是合同约定的违约金，如果签定合同的时候，接待双方特别约定了提前还贷需要支付违约金的条款，如果是有这种约定的话，违约方是应该根据违约的情况向贷款银行支付违约金的，关于这一点我是同意李秘书长的意见的，如果你的合同明确的有约定的话，你要提前还贷就要付银行违约金，如果有这种约定的话，我觉得，作为借款人应该要支付违约金。
当然了，这里还需要强调一点，就是说合同中违约金的约定是不是出于当事人的完全自愿，是不是当事人真实的意思表示，这个也是很关键的一条。因为合同的基本原则是自愿的原则，每一份交易合同都是当事人自由表达意志的结果，离开了当事人的自由意愿，一是合同的效力就大大的下降了，二是导致合同的无效。合同中如果有霸王条款的话，同样不应该具有履行的效力，我是这么认为的。
刚才何山也说了，你这个特别约定应该是一对一的约定，你应该和对方在充分协商的情况下，双方充分沟通的情况下，完全是出于自愿，愿意订立违约金条款，才有了违约金的约定，如果是通行的说法，采取格式合同，现在有两种情况，一种是我们的购房人普遍的缺乏购房常识，他看不懂，银行给我贷款就行了，我签字，他不去仔细研究合同的仔细内容，他的权利、义务不去仔细的研究。还有一种情况，因为有大量的没有房子住的普通老百姓，他又没有什么钱，银行只要同意贷款买房子，他就高兴了，没有办法，如果银行不贷，他买不了房子，在这种情况下，他未必对违约金心里面就那么高兴愿意交，但是没有办法，为了得到银行贷款，不得不这样签字，像这种情况我觉得就带有强者对弱者的一种压力，这个能不能视为双方自由意志的表示就很难说了，这样的合同是不是具有履行的效率我觉得也是怀疑的。
刚才说的有违约金约定的情况，如果接待双方在签订接待合同的时候没有约定违约金，如果合同中没有约定，那么现在如果银行单方面要收取违约金的话，那肯定是违法行为，那肯定是不合法的。在这种情况下，如果没有违约金的约定，借款人是完全有权拒绝支付的。这是第二种约定，就是关于违约金要不要交，也要由合同来决定。
第三点，我想说关于银行对于提前还贷者收取违约金的问题，我这里有这样一种认识，就是银行对于提前还贷的这些人，其实不必采取收取违约金的办法，如果银行仔细研究合同法的话，他是可以采取有法律依据的行动的，像现在的情况，一概收违约金，你的行为不一定合法，但是你根据合同法的规定，有些行为是可以采取的。如果只是简单的用这种惩罚性的措施来阻止这种提前还贷的行为，其实你要是从长远的眼光看的话，其实对银行并不利。这样会开罪广大的消费者，银行的市场信任度就会大大降低，也可能会导致大批的客户的流失，另外使银行的竞争力大大的减弱，所以我觉得银行不一定非要采取简单的生硬的办法。
其实银行对于提前还贷的行为，合同法里也有规定，就是债务人提前偿还债务对于债权人可以采取什么样的措施呢？第一可以拒绝接受，因为合同关系是双方平等的，合同主体是地位平等的，作为债务人要提前偿还债务，我作物债权人可以不接受，这也是一种措施。还有一种办法，如果经过接待双方的协商，银行同意借款人提前还贷，但是银行可以要求债务人支付因提前履行债务给自己增加的费用，这个在法律上也是有明文规定的。
当然了，我们需要说明的，收取的费用和违约金是性质截然不同的两种，违约金是一种惩罚性的措施，而收取的费用，是因为你多提供了服务，实际上是对你服务所支付的一种报酬，所以性质是完全不同的。所以银行如果从长远利益考虑的话，为了扩大市场，争取更多的客户，尽量不要采取收取违约金的方式。
这是我要说的第一个问题，关于银行提前还贷收取违约金是不是合法得当的问题。
第二个问题，我想说一下，对中国人民银行宣布调高个人住房贷款利率的看法。
央行调整个人住房贷款利率的初衷是要抑制市场的需求，给过热的房地产市场降温，但是从目前情况看，出台的放贷新政不一定有效果，根据观察，现在在房地产市场买房的三部分人，一部分是民营企业的老板，这个很多，前两天不是有温州专门组团到北京来买房子，他们把买房子作为一种保值增值的投资，他并不是自己住。第二种是一些通过贪污受贿积聚了大量财富的各级党政官员和国有公司企业的高级管理人员，他们把买房作为洗钱的手段，他收了大量的黑钱，就通过购买商品房来合法化。第三一部分人，就是既没有房子住，又没有多少钱的老百姓，前两种人手里有的是钱，他不会在乎房贷利率的调高，第三部分人为了解决住房的问题，房贷利率调高也会急着买，你不可以抑制他的消费。所以单纯利用房贷利率来调整房地产市场的过度发展，恐怕是难以实现预定的目标。但是从目前情况看，房贷利率的调高却给那么没有多少钱的普通老百姓增加了支出的负担，打算去银行提前还贷的，基本是对住房有需求的老百姓，而不是投机者和腐败分子，如果银行对中低收入的阶层提前还贷还要收取违约金的话，那无异于是雪上加霜了。
当然我们也必须承认，利率调整是调控经济的重要的杠杆，但是对于利率这种作用不能估计过高，而且，利率调整主要应该由市场因素来决定，而不应该由行政机关做决定，前些年政府采取的调低银行利率的措施，由于没有健康发达的市场，股市不规范，银行存款不但没有减少，反而增加了，可见，如果不综合解决市场问题，紧紧依靠行政手段来调高或调低利率，对经济调控的作用应该说是微乎其微的。这是我说的第二个看法。
第三，关于央行出台房贷利率调整的溯及地的问题。我们的法律是规范以后的行为，而不是以前的行为，作为普通的老百姓，作为广大的公民，他在他在了解了法律规定以后，只能对自己以后的行为按照法律来进行，不可能说在一种新的规定颁布之后，要对新的规定之前的行为要做出预测，他显然是不行的，根据这样的原则，新出台的房贷利率不应该签了固定利率的房贷合同有约束力，他约定的就是固定利率，那这个利率调整不应该对这个起作用。如果要是没有签订固定利率，而是浮动利率，那当然就有作用了，如果按照这种溯及地的原则办的话，应该说会大大减少提前还贷的现象，以上就是谈的个人不成熟的看法，不对的地方请大家批评。
（ 责任编辑：郑宇 ）
