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文/夏业良
近年来，随着中国经济的高速增长，越来越多的城市居民已经从过去的“温饱型”生活模式向“小康型”生活模式转化，在家用电器等耐用消费品得到基本满足之后，城市居民家庭在未来较长一段时期的努力方向将集中在“居住舒适化”、“居住多功能化”或“多居所化”，甚至“居所社交化”等较为新颖的居住概念上。换句话说，有些家庭已经不满足于住所仅仅达到日常起居的基本效用，而更加注重休闲、享受和社会交往的深层次需求。
对房地产有效需求的急速扩张是一部分领先者欲望扩张的现实反映，从心理感受和满足虚荣心的层面上说，私人购买的商品住宅能够较为直观地展现出住宅主人的经济实力、社会地位和文化品味。目前在中国大部分中等规模以上的城市中所呈现出的对商品住宅的旺盛需求，一方面体现出这些城市居民可支配收入水平的显著增加，另一方面则反映出经过数十年挤占和压抑的私人空间占有欲和满足“体面居住”欲望的冲动正在得到大面积的释放。
在此我仿照美国经济学家麦金农教授有关“金融压抑”的提法，把建国五十多年来的住宅消费压抑和滞后状况简称为“房产压抑”，意思是说如今对房地产超乎寻常的旺盛需求，正是过去数十年长期压抑和滞后在当今住宅市场化大规模扩张阶段的集中体现，其中包含着财产制度的变迁、市场交易程序和交易手段的契约化和法制化、投资渠道的相对稀缺和不稳定等诸多因素。而且以家庭为单位的居民消费重点开始从一般耐用品（比如家用电器、电脑和数码产品等）转移到汽车、房地产等大宗动产和不动产的消费或投资，因此我倾向于把房地产价格的超常飙升看作是一种包含着诸多因素的“聚合效应”。
对一个普通家庭来说，住房既是必需品，又是耐用品，当年实际发生的购房行为是以往多年的积累，或者对于未来长期收入预期为前提的，当年房地产的供求关系也是以往多年积累的结果。如果试图抑制有效需求的过快增长，就必须适度节制住宅占有欲望的过度扩张，同时更多地采用市场调节的手段，而不是通过行政力量的强行干预来控制房价过快上涨。在大多数中等规模城市可以通过增加有效供给（即多建造价格合理的适销住宅）来缓解房价过高的社会压力。
1998年-2004年，我国商品房的价格年增长率为3.94%，而居民可支配收入年增长率是10.06%，这说明居民可支配收入的增长速率大大超过商品房价格的增长速率，如果在今后十年甚至更久远的时期内能够继续保持这样的比例关系，我国城市居民的基本居住需求完全能够得到满足。
但是企望人人都能拥有较为“体面的”（比如在城市生活较为便利的地理空间范围内满足户均150平方米）以上的舒适型商品住宅，则是不太现实的追求。因为这不仅仅涉及到现实购买力的问题，而且涉及到城市占地规模过大，由此引发通勤和实际交流成本过高的问题。
我不能同意有关地方政府有意识地纵容和支持本地房地产价格上涨的说法。在我看来，某一城市房地产价格的上涨关键取决于市场的供求力量，如果因为某城市房地产价格上涨过快，就责备地方政府官员，甚至以摘下他们的“乌纱帽”相威胁，那么这个板子打得多少有些冤枉和不是地方。
除了市场力量本身的作用，某一市场上所聚集的各种其他因素（比如缺乏更加广泛并具有吸引力的消费项目，缺乏收益稳定且可靠的投资项目）以及某些外来的冲击力量（比如邻近地区和城市房地产价格的上涨，或者海外投资者、外来定居者的集中购买）等，都足以产生一种推波助澜的“聚合”效应。
如果需要对地方政府的行为进行有效的规范和制约，就应当把政府出让土地以及通过房地产交易所获得的税收都集中予以专门的帐户管理，尽可能把这些收入用于公共交通、卫生等城市配套设施的建设和改造方面，还有一部分应当用于对低收入者居住条件的改善和保障方面。不能允许城市管理当局将这些收入用于行政性开支以及过于奢侈的政府形象工程方面（比如某些地方政府办公大楼的奢侈豪华程度远远超出了当地的经济发展水平和政府职能实际运行的需要）。
如果一定要探究地方政府与中央政府进行利益博弈的成因，就必须首先解决权利与义务的对等关系，分清中央政府与地方政府的责任、义务和权限。并且中央政府也不能仅仅以自己代表着国家利益，而地方政府充其量只能代表地方利益的简单逻辑来压制地方政府的模仿行为。如果总是习惯于把中央政府看作是“家长”，所有的地方政府都是大家庭中的“孩子们”，那么只有孩子们才会犯错误，而家长就不可能犯错误，因为板子总是操在“家长”手中，因此也就只能打在“孩子们”的身上。这实际上就是“大利维坦”和“小利维坦”的不对等关系，也是一种强者有理的逻辑。
依靠政府干预和行政手段把房价压下来只不过是一种追求短期效应的权宜之计，从长远的观点来看，高速经济增长必然会带动中国房地产业的强劲发展，随着中国城市化进程的加快，以及住宅市场化和交易契约化、法制化的日趋成熟，我相信中国大多数城市的房地产价格仍将会保持长期、稳定和有节制的上升趋势。
（作者为北京大学外国经济学说研究中心副主任、中国经济体制改革研究会公共政策研究所副所长，上海大学、上海财经大学、西安交通大学兼职教授）
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（ 责任编辑：雨辰 ）
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