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签好合同再反悔
二手房买卖毁约纠纷呈上升趋势
近期，二手房纠纷中毁约现象的案例比例出现了较大幅度的增长，据了解这主要与前段时间市场交易活跃有关。对此，上海申房律师事务所主任律师孙洪林就该类纠纷中两个典型的案例作出解析。
房价上涨要毁约
姜某夫妇，于2004年2月贷款60万元购买了本市一套预售商品房，根据预售合同约定，开发商应当在2005年3月31日前取得交付使用许可证并交房，并于2005年6月30日前办出大产证。2004年5月1日，姜某夫妇想要另行购房并出售该房屋，通过朋友介绍，他们与陆某夫妇达成了买卖意向，双方针对该房屋的实际情况经过协商之后自行拟定了一份《房地产转让合同》，约定房屋转让总价为89.8万元。由于该房为期房，尚未取得房产证，双方对于转让方式进行了如下约定：待姜某夫妇取得该房屋产权证之后，陆某夫妇通过转按揭方式，偿还姜某夫妇60万元贷款，自签订合同之日起，办理转按揭之前的银行还款本息由陆某夫妇承担。由于姜某夫妇已经在还款账号内存入4万元用于还款，陆某夫妇应当在签订合同当日向姜某夫妇支付款项共计33.8万元。同时双方约定，姜某夫妇取得产权证之后，必须配合陆某夫妇办理产权过户，并配合办理转按揭手续。在合同签订当日，陆某夫妇以支票形式向姜某夫妇支付了33.8万元款项。
2005年初，姜某夫妇提出自己无法买到合适的住房，要求解除合同，陆某夫妇认为姜某夫妇纯粹是因为房屋涨价要反悔，坚决不同意解除合同。姜某夫妇遂向法院提起诉讼，在法院审理过程中姜某申诉，签订合同之时自己的房子没有取得产权证，根据法律规定不能转让，要求法院确认合同无效，同时提出陆某夫妇支付的支票出票人不是陆某夫妇本人，收款人也并非自己，该款项目前尚在票据追索期内，所以不能视为陆某已经付款。陆某夫妇则坚决认为双方签订的合同真实有效，不同意姜某夫妇的诉讼请求。
法院认为，双方签订的合同不违反法律禁止性规定，姜某夫妇要求确认合同无效缺乏法律依据和合同依据，作出驳回姜某夫妇确认合同无效的诉讼请求的判决。
本案中，姜某夫妇提出合同无效以及陆某夫妇没有按约支付房款的理由，主要是签订合同时房屋尚未取得产权证、陆某夫妇并非支票的出票人、自己也并非收款人这三点。律师以为双方所签订的《房地产转让合同》应属合法有效，故姜某夫妇要求确认合同无效的诉讼请求不应当得到支持。
终止合同并不构成违约
2004年7月，金小姐经中介公司居间介绍向常某出售自有的一套住房。常某委托许某作为代理人办理买卖事宜。双方很快达成初步买卖意向，根据约定常某应当支付5万元定金及5万元房款，但许某仅向金小姐支付了5万元房款和2万元定金，另3万元自称作为自己的佣金收取。金小姐对于5万元房款开具了收据，并发函要求将5万元房款汇入自己的银行账号。
2004年8月10日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定总房价为82.5万元，签订合同当日向中介公司支付房款15万元，加上先前支付的10万元共计25万元。同时双方约定，签订合同后3日内通过由中介公司协助金小姐偿还贷款注销抵押，其余房款通过贷款支付。
直到9月7日，常某才告知金小姐已经将15万元打入其账号，金小姐随即通过中介公司办理提前还款及注销抵押手续，但由于账户内实际只有14.5万元未能办妥手续，金小姐出具了14.5万元的收据。之后双方一直进行协商，11月21日，常某通过手机短信要求金小姐返还已付房款，金小姐于3天后将21.5万元房款打回常某账号。2005年2月19日，金小姐将该房屋出售给其他人。2005年3月，常某向法院起诉，提出金小姐出具的将5万元打入账号的函件是另行支付5万元的收据，其后之所以支付14.5万元是因为中介费5000元应由金小姐承担，自己已经支付定金、房款共计30万元，意图利用金小姐出具的5万元收据和催告函件之间的时间差多骗取5万元，而金小姐仅返还21.5万元，所以要求法院判令金小姐返还8.5万元，赔偿定金5万元，另根据合同约定支付总价10％的违约金。而金小姐则认为自己仅收到21.5万元，现已经如数退还，而且双方已经终止合同，自己不应当承担违约责任。
法院经过庭审调查，判决驳回常某的所有诉讼请求。
本案关键在于这样几个问题：一、常某在签订合同之前是支付了10万元还是15万元；二、许某收取的3万元佣金、中介公司收取的5千元中介费是否应当由金小姐承担；三、金小姐是否构成违约，双方是否已经终止合同。
律师认为，金小姐与常某之间对于许某作为常某代理人所收取的佣金并没有明确约定，不能认定应由金小姐承担，许某收取的3万元佣金不能作为常某支付给金小姐的定金，由此可以认定在签订合同之前常某实际向金小姐支付的定金及房款共计7万元。同时双方也没有对于中介服务费的承担作出约定，金小姐没有义务承担常某的中介服务费，所以金小姐实际仅收到房款及定金共计21.5万元。
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（ 责任编辑：骆祖金 ）
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