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[购房]粉碎“一步到位”买房观

BUSINESS.SOHU.COM 2005年5月16日16:05 [ 黄罗维 ]
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  粉碎“一步到位”住房消费观念

  文章提要:人人都想拥有属于自己的住房,但如果超出个人的支付能力,盲目地追求“一步到位”的住房消费理念,结果往往是使自己背上沉重的贷款负担,影响到日常生活。如果是通过梯级消费的方式,不仅能尽早圆上住房梦,还能使自己的生活质量随着收入的增长,得到不断改善。

  《理财周刊》:梯级购房 分步圆梦

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  文/本刊记者 黄罗维

  “我想有个家。”这可能是很多在我们这座大都市中奋斗的人都会发出的呼喊。家的存在少不了一套房子,如果我们做一份调查,买房无疑是当下人们最为关心的话题之一。但是近一段时间以来房地产市场的纷纷扰扰,也让很多购房者变得难以把握起来。“现在该怎么买房?”就成了许多人心中难解的结。

  3月末,面对宏观政策面的变化,本刊206期封面文章刊发了《放贷新政抑制短期需求,上海楼市将会怎样》一文,在社会上也引起了较大的反响。近一段时间以来,编辑部也接到了许多读者的来信,一位读者在信中这样写道:“这组文章用梯级购房的理念来解析房贷政策变化对需求的影响,视角颇为独特,这其实也引出了一个如何正确看待买房的问题。当前的楼市正在发生着不小的变化,正在向“以居住为主”转型,在这种情况下,梯级购房理念在未来可能会有着更多的用武之地。在当前市场面临转折的情况下,我们大家购房可能需要换换脑筋了,周刊在这方面也应该提供一些可借鉴的思路。”

   “换脑筋”,这位读者说得颇为形象,梯级购房,作为一个住房消费的普遍性原则,在此前房价高涨时可能被许多人所淡忘了。而种种迹象表明,在未来的楼市中,它是每一位投资者必须掌握的买房策略。

  一个青年购房者的尴尬

  说到买房,我不由得想起了我的一个朋友徐斌,他今年28岁,在一家挺不错的汽车公司里当职员,每月有五千多元的收入。他这个公司的特点是奖金比较多,经常发“双薪”,这样下来一年的收入也就不低了。徐斌在今年年初买了一套房,地段不错,在中环线附近。当时他挺兴奋的,不过现在却怎么也高兴不起来,见了面的感叹就是:“这日子过得不容易,就是因为买了那套房。”

  现在买了房的人或多或少都带着点幸福感,徐斌的感叹似乎让人有些不解,这其中还有那么一段小故事。徐斌的购房念头已有了近两年了,2003年年底时也有人向他推荐过一套上海南站附近的二手房,50多平方米总价不过30万元。但徐斌购房一直有着一个“一步到位”的想法,他的观点是这样的:“买房是人生中的一件大事,与其买套差的还不如咬咬牙买套好的,这样一方面可以提前享受,另外也少了许多搬家的麻烦。”那套二手房他是看不上眼的,钱不够就等等,这两年他一直在筹措资金,以实现购买一套“地段好、房型好”住房的梦想。2004年房价的一路涨升让徐斌颇感心惊,不能再等了,此时的他有种热血沸腾之感,去年年底,身在外地的父母答应“支援”他15万元,于是他“咬咬牙”在中环线附近买了一套二室二厅的房子,116平方米,单价10000元/平方米不到一点儿,三成首付之后,他还贷了80万元的房贷。当时他经常看着房型图,盘算着新居的装修,内心的感觉是心满意足的。

  不过近一阵来徐斌却有些愁眉苦脸的,他发现现实中的情况与想象中的并不一样。他贷的房贷是三十年的,但每月仍有4500多元的支出。当时他的想法是,公司差不多每两个月就要发一次双薪的,所以还贷应该不成问题。但想不到的是,今年以来,汽车行业竞争激烈,公司效益下滑,发双薪的次数明显减少了,这使他着实有点心慌。另外,接下来他还必须面对一大堆开支,如装修、结婚的费用,而结了婚之后还可能有孩子,真是一想不要紧,越想越后怕。虽然女友也有2千多元的收入,但现在阵脚一乱却也只能是杯水车薪。他现在为自己制定了三大纪律来约束自己的消费行为——不上馆子多加班;不看电影借碟片;不“拉差头”骑单车。

  前两天他见到我时似乎有点大彻大悟:“现在想来当时真的有点冲动,将来不可测的变数其实非常多,买那么贵的房子使自己背上了沉重的包袱。经济负担重不说,我甚至不敢跳槽,怕工作变动而影响收入的稳定性,这对个人的发展也带来了不小的影响。而且现在的宏观调控使楼市的未来走向变得不明朗,如果房价真的跌了,那就亏大啦。还不如当时就买了那套二手房,现在可轻松多了。”

  “一步到位”想法不现实

  徐斌之所以会做出这样一个看似非理性的决定,关键在于他购房时有着一个“一步到位”的观念。记者在平时与许多购房者的接触中也常听到他们有这样的想法,有些年轻的购房者收入不高却总在考虑购买市场平均线以上的房子,用句时髦的话叫“勒紧裤带撑门面”。但其实在住房消费市场,尤其是在当前房价比较高的情况下,“一步到位”的想法根本是不现实的。

  首先是住房的质量将会被不断改善,今天看起来颇为“顶级”的楼盘,若干年后可能会被新的居住形态所替代。专家认为,在中国房地产市场日渐成熟的情况下,住宅供应能力不断增强,那种“选个好房子,一步到位”的住房消费观念亟须改变。人们在楼市中苦苦找寻适合自己的房子,但不管是100平方米,还是200平方米,都只是面积的叠加,公寓式的生活方式并没有改变。一旦有新的居住需求时,就会发现过去为了实现“一步到位”而花去巨额资金,把自己“套牢”了。

  其次是加重了家庭的经济负担,每个人收入不同他的购房能力也是不一样的,或者说他的购房能力是有限的而被限制在一定的范围之内。如果因为“一步到位”而超出了这个能力范围,自己的家庭财务就会背上沉重的包袱而影响生活质量。

  另外当今世界千变万化,未来的可变因素非常多,尤其是对很多年轻人来说,“一步到位”反而可能束缚他们的手脚,给其未来事业的发展带来不便。现代社会人才流动加速,方便了人们异地就业,因此,按揭贷款二、三十年买到的房子,无形中成了禁锢人们自由流动的“城堡”。而且就是在同一座城市,你未来的工作地点也会发生变化,现在的看上去便利的交通在将来就有可能失去优势。

  梯级购房圆你住房梦

  有人可能会说徐斌运气不好,正好在房价高位时进入市场,这自然加重了购房的负担。但反过来说,他完全可以买下那套二手房先住起来,从而避开这一轮房价的疯狂,但错误的理念却导致了他的一时冲动。说到底,买房应该是一段段循序渐进的多步曲,而绝不是一步到位的一曲而终。

   梯级购房,这看似平常而熟悉的四个字,在今天读来却让人颇感意味深长。所谓梯级购房,就是在一个房地产市场中,购房者先租后买、先买旧后买新、先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。我们可以简单地这样理解它的含义,一个年轻人大学毕业踏入社会,这时他首先用租房的形式解决居住问题。经过一段时间工作踏上正轨手中也有了一些积蓄,这时候可以考虑买上套五六十平方米的二手房先安个家,这样结婚用房的问题也就迎刃而解。再过几年孩子长大了而你的收入也可能有了较大幅度的提高,这时你就可以卖掉旧房子,根据自己的能力买入一套居住舒适度相对较高的住宅,面积大一些、房型好一点,这时你可以说拥有了一个像模像样的“家”了。若干年后,也许你已经成了一位“金领”级的人物,这时你就有资格和能力考虑一下你个性化的居住需求了,这可能会是一套高档的复式住宅甚至是一座别墅,从而最终实现自己的居住梦想。从这一点来说,徐斌目前还只处在第二个阶段,过早的跨越使他背上了沉重的包袱。

  从国外的情况来看也是如此,美国人平均一生换7次房,很多美国人在30岁、40岁、60岁会时会按不同的收入情况和需求特点购置不同的住房,从普通公寓到连体别墅,再到更高档的单体别墅。在国外成熟的房地产市场,都经历并演绎着一个“梯级消费”市场。有的人一生可能永远租房而不去买房;有的人多次置业、异地置业,不断调整自己的居住环境。根据各自的实际情况,人们“对号入座”,决策着自己的置业计划,市场很自然地形成了“梯级消费”特色。

  调控将使楼市回归

  徐斌的购房源于一时的冲动,但其实这也与这两年上海房价的快速上涨不无关联的。房地产市场的大起大落显然对梯级购房具有破坏作用,一个平衡、稳定的市场将更有助于这个购房链条的形成。而现在有种种迹象表明,一系列调控措施最终将使市场趋向平稳,梯级购房将成为未来市场中的主流。

  房地产市场的潮涨潮落是由供应和需求这两方面来决定的,而从需求的层面来看,主要包括有投资性的需求、主动改善性的需求以及被动性的需求等等。其中,主动改善性需求主要就是由梯级购房来付诸实施的,这最终形成了房地产市场的良性循环体系。我们可以发现,如果一个市场是以梯级购房占主导地位并且一环扣一环运转有效的话,那么这个市场将会是平稳而健康的,反之就会发生局部的过热或过冷。从2000年开始愈演愈烈的这波楼市行情,无疑与被动性需求动拆迁的拉动不无关联的,后来越来越多投资性需求的加入使市场变得火爆异常,在这种情况下原来层次分明的梯级购房就发生了提前和错位,甚至也变成了一种投资性的购房需求,由此而发生的楼市过热也就难怪了。近期有报道称,据中国社科院的一项统计调查显示,北京、上海两大城市的居民,家庭整体负债率高于欧美国家。这也从一个侧面反映出房产消费中的“提前透支”,这同时也给银行带来了较大的风险。所以此轮调控从本质上看,就是要大力减少市场中的投资性需求和被动性需求,并使扭曲的梯级购房回到正常的轨道上来,从而恢复市场的理性。

  所以,一个以居住为主的市场应该是梯级购房占主导地位的,上海楼市格局的这种变化是广大投资者必须留意的,而相关政策也将促使这一局面的形成。

  树立分步走的理念

  徐斌无论如何都是个聪明人,对于自己的事业和人生都有着不错的计划,但他却忘了制定自己的购房规划。这个规划并不是要你天天想着要买如何如何的房子,而是在购房中树立起一个“分步走”的理念,这样就可以使你在人生的旅途中轻松前进。每个人在不同阶段的收入、心理状态、需求都是不一样的,超出自己能力范围在购房时盲目追求一步到位,其实是对自己消费能力的一种提前透支,不仅会加重你的经济负担,而且还会让你丧失生活的其他乐趣和追求。购房当然是人生的一件大事,但它绝不会成为你生活的全部。比如一般月还款额不应超过月收入的40%,这样就可以较为自由地安排各项日常生活开销,甚至还能做一些适当的投资,说不定会有意外的收获呢。根据自己的能力办事,不为了拥有一套“豪华”产权房而成为房子的奴隶,这就是梯级购房告诉你的要义。而对于购房的人生规划,有几点我们还是必须认识的。

  一是各阶段的需求目标明显不同,一般而言,居住消费的第一步是租赁(出租屋),第二步是根据居住需要以住房面积为标准购买(一次置业,大多为小面积二手房),第三步是根据生活需求以生活质量为标准换房(二次置业,可以是环境较好的新盘),第四步是根据精神需求以体现身份为标准再换房(三次置业,多样化的住宅在此体现)。

  二是各阶段的年龄大致会有一个层次,比如25岁以前基本可以租房为主,25~30岁完成第一次置业,30~35岁完成二次置业,35~40岁再完成三次置业。

  三是每个人由于各自的情况不同,其完成置业的时间和所能达到的置业梯级都是不一样的,有些人能够三次置业,而有些人可能只能停留在二次置业这一阶段,关键是要看你的经济承受能力,决不能勉强,不然就是有违梯级购房初衷的。

  四是三次置业之后还可能会出现四次置业、五次置业等等,这当然是投资性购房需求了,这反过来又会给处在第一阶段的人提供可租赁的房源,从而形成了整个市场住宅消费的良性循环。

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( 责任编辑:骆祖金 )



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