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“SOHO已经销售了近60%，但4月份以来明显销售速度放慢，4月15日前后，销售量下降超过了50%。”昨日，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹接受《每日经济新闻》记者专访时，一改此前的乐观态度，坦承其开发的房产项目销售已受到近期连续出台的房地产政策影响。潘石屹坦言，如果按最坏打算，他可能减少5亿-6亿元现金流收入。
在SOHO现代城的办公室里，等待采访潘石屹的记者已经“排队”。潘石屹说，最近政策接二连三，先是国务院3月份出台了八点，4月27日又出台了八点，紧接着国家七部委又出台了八条，连着三个政策，从一开始比较笼统的措施，也就是房价和地方政府政绩挂钩，到后来越来越具体，力度不断加大。
采访中间，秘书送来一份关于北京等房产市场的最新报告。报告显示，北京预售面积同期上涨了114%，价格也是继续上涨。
对此，潘石屹现场作了解读，“而北京因为刚开始实施网上销售，所有一手房私下交易的合同必须在4月15日全部上网，所以北京成交量基本上翻了一番。”
这个信息会给潘石屹决策带来什么影响？
目前，潘石屹在北京开发的项目中，SOHO尚都从今年1月6日开始销售，预售第一天据说销售额就达到5亿元，目前该项目仍然在销售过程中。而另外一个位于北京CBD项目的朝外SOHO两个月后可能拿到预售证，按计划今年下半年开始销售。
“最近一个月，我一直在想要不要放缓朝外SOHO的销售，而且我的员工也一直问我，要不要调整销售计划。”潘石屹说：“我想过了，最坏的打算是，如果市场很不好，朝外SOHO卖不动了，我们就停下来不卖了，自己持有物业租赁，回报率也是很高的。”
潘石屹坦言，如果按照上述最坏的打算，他将可能减少5亿-6亿元现金流收入。
记者了解到，按照开发工期，潘石屹除了在售的SOHO尚都以及未售的朝外SOHO项目外，已经基本没有土地储备。2004年潘石屹曾经在北京大量看地，但并没有完成2004年必须拿一块地的计划。“如果以上两个项目销售完，2006年上半年开始，我就要歇上一段时间。”
但潘石屹称，政策变化和市场调整对其拿地计划没有太大影响，反而因为上述两个项目销售放缓，为他拿地赢得了时间。“无论如何，我都要拿一块地。目前已经在北京看中了四块地，这四块地的面积都超过了20万平方米。”
《每日经济新闻》：您现在担心什么？潘石屹：最最担心的是，经济学家在媒体上谈了很多，说冬天终于来了，房地产肯定要下跌，尤其是易宪容（中国社科院金融研究所金融发展室主任）。
而谢国忠（摩根士丹利亚太区首席经济学家），说话特别激进，因为他是大财团的代言人。他发表人民币汇率升值问题，其中谈到一个观点，说人民币升值压力，是巨大利益集团在发挥影响。其实，这些专家对中国国情不是很了解。
所以，作为经济学家，这样的判断有些武断。但最近一段时间对接二连三的政策，他的声音是很理智，还是一个学者的声音。
《每日经济新闻》：您是不是比较认同谢国忠最近提出的“七部委政策与人民币汇率改革有关”这个观点？
潘石屹：他的这个逻辑我非常认同，他的观点有基础。经济学家可以有不同观点，但不能以牺牲中国房地产健康发展、牺牲中国经济发展为代价，来证明自己的观点是正确的。
“现在做任何事情都是徒劳的”
《每日经济新闻》：另外一个位于北京CBD的项目朝外SOHO两个月可能拿到预售证，按计划在下半年开始销售。是否受政策影响？
潘石屹：这块地已经耽误了很长时间。这块地是按照6500元/平方米的价格招拍挂过来。但立项、注册公司、审批规划，前前后后耽误了近半年时间。所以，拿预售证的时间也给耽误了半年。现在预售证2个月后才能拿到。
《每日经济新闻》：您刚才看到了北京预售面积同期上涨了114%，价格也是继续上涨，这给你一个什么信息？
潘石屹：市场基本面来看，北京写字楼和商铺的投资回报率还是很高的，大概接近15%。以现代城为例，商铺投资回报率在13%-15%，写字楼10%-15%，反而是公寓回报率最低，公寓的投资回报率不到10%。
《每日经济新闻》：现在政策调整，你们公司是否在研究，有无应对措施？
潘石屹：现在做任何事情都是徒劳的。实际上，七部委的政策还没有落实，因为到6月1日开始真正实施，而6月1日之后的所有事情，其实已经尘埃落定。
对于我们来说，其实不会有太大影响，因为先后出台的三个政策，标题都是稳定住宅价格，而我们手中已经没有住宅，全是写字搂和商铺，这些以前就有限制政策。
《每日经济新闻》：但写字楼风险也很大，它的投资成本高，回收周期长。
潘石屹：我有我的商业判断。我的想法是市场缺少什么，就给造什么东西。北京现在就缺写字楼，政策稳定还是不稳定，对我没关系。《每日经济新闻》：你最近的拿地计划如何？
潘石屹：公司的财务状况和现金流都比较好。过去三年，我们没有欠银行一分钱，也不欠别人一分钱。
2004年没有完成任务，没有拿到地。所以2005年无论如何也要拿一块地，希望这块地面积超过20万平方米，法律关系合理，成熟区域。如今就聚精会神盯着北京四块地，其中三块地的体量超过了40万平方米。这几块地我们都研究了一两年了，就等出让。
我的总体发展计划不会受太大影响，除了销售放慢。不过，正好也可以弥补去年拿不到地的失误。
北京网上交易数据不具代表性
《每日经济新闻》：那么北京房产的价格是否反映了市场真实情况呢？
潘石屹：这个房价数据也不准确。原来签的合同要上网，市民去登记的话，要滞后3-4个月时间，因此，4月份的价格有可能是去年年底和今年年初的价格。只有北京的网上交易系统切换完了之后，才能及时反映价格。现在北京的系统正在切换，价格和交易量都不能说明问题。
《每日经济新闻》：你对北京房价接下来的走势怎么看？
潘石屹：2004年北京公开出让的土地中，房价比较高的四环以内的土地，只有7.88%（折合建筑面积）。
这也就意味着，今年下半年大量房屋供应是集中在房价偏低的四环以外。所以，显示出来的均价会降低。
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（ 责任编辑：胡立善 ）
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