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编导：杨凯迪
今天我们继续关注房价问题。对于目前的房价，正是购房者遇到了高房价，狭路相逢、冤家路窄啊！而全国范围内的房价上涨，很多人都认为，这是市场需求决定的。当然我们并不否认，在市场经济条件下，供给和需求永远都是一对很难调和的矛盾，供需的关系也确实是影响价格的一个重要因素。但是，在市场这只看不见的手后面，是不是还有其它因素在影响甚至操纵房价呢？
小标题一：十问房价之六 谁在幕后操纵房价？
这是北京北五环边上的一处楼盘，离开盘的时间还有几个小时，小小的售楼处已经开始热闹起来。
北京市民：反正等了好多年了，物色好多年了，最后就物色到这来了。
北京市民：我就过来看看，有就买，没有就不买。
大家一会看看销控表，一会又研究研究沙盘，指指点点的地方好像就是自己未来的家园。由于今天开盘的是这个项目的最后一栋楼，谁都怕万一来晚了就没自己的份了。
北京市民：现在好像觉得房子很紧张似的，一有房子就有好多人过来买。
北京市民：因为每个楼盘都卖得特别火，你要不买，感觉好像就是说搭不上最后一班车，好像以后房子就没有了似的那种感觉。
也难怪大家有搭不上车的感觉，这不，还没到开盘的时间，销控表上有一半的房子已经贴满了代表卖完的“红脸”， 剩下的也都是底层或者高层位置不太好的房子了。
除了怕买不到房，让大家心里不舒服的还有楼价上的变化。
北京市民：这个地方原来卖5000多，现在7000多了。
北京市民：好像不应该这么夸张吧。
这个项目总共有八栋楼，第一栋楼开盘是在四个月以前，当时只卖5800块钱一平米，仅仅过去了四个月，怎么就涨到7000多了呢？对于这一点，开发商的回答却很坦然。
陈学军 紫光地产紫城营销总监：不完全是销售策略，还是一个市场行为。
记者：但是就北京的市场来说，半年平均也没涨上1600的吧？
陈学军：现在许多土地的费用比以前增大了很多，从以前的协议转让到现在的拍卖，土地成本至少增加了50%以上，这是一个概念。另外，所有的钢材的涨价、建材的涨价、水泥的涨价，也造成了整个开发成本的增高。
开发商好像觉得自己很委屈，房子盖得好，成本在提高，涨价是市场行为，我们也没办法啊！事实真是这样的吗？中国社科院欠发达经济研究中心主任袁钢明可不这么认为。
袁钢明：如果你的成本高到了别人不想买，买不起的时候，那你这个产业或者你这个企业也没有生存的条件了。但是事实上不是这样，现在房地产是利润最高，甚至是暴利的这么一种行业。
陈学军：当然涨价开发商的利润会更多一些，但是也没有想像得那么多，只是比原来稍微多一点。
才4个月的时间，就涨了1600元，这怎么说都不能算“稍微多一点”啊！明明是同一个项目，却要分期分批开盘，并且每次开盘的只有一栋楼，而每开盘一次就提价几百元，这样就造成了一种楼盘涨价增值的假相，从而吸引更多的人前来买房。 专门承办房地产案件的律师秦兵对开发商的这种把戏非常清楚。
秦兵 北京律师协会房地产和建筑委员会律师：通过我自己承办的案件我发现的规律就是，房价，一个房屋项目在最开盘的时候比较低，在它交付的时候达到最高点，两年以后就开始迅速下滑，所有的楼盘都是这样。
秦律师说，除了开发商利用零散开盘的销售策略，来人为抬高房价的伎俩以外，开发商们还有一些其它操纵房价，欺骗购房者的手段，我们一起来见识一下。
其它操纵房价手法
手法一：通过“内部认购”等方式签订假合同，留住好卖的房子，先把朝向不好的房子卖出去，房价上涨之后再把好房子高价出手。
手法二：签订假合同之后再撤销合同，撤销时的房屋价格远远高于房屋的实际售出价格，制造房价激增的假相。
手法三：开发商与中介机构勾结，把房子先卖给中介机构，房价上涨之后，再由中介机构退掉房源，加价卖给真正的买主，开发商和中介机构从中赚取差价。
小标题二：十问房价之七 谁为房价推波助澜？
对于咱们大多数老百姓来说，这辈子买的最大的一个商品就是房子。所以，我们这里也提醒那些打算买房子的人，不要被一些开发商营造的假相所迷惑。不过，防着开发商就可以了吗？当然不够，仅仅靠开发商的力量又怎么能搅乱整个房地产市场？还有谁在为房价上涨推波助澜呢？
北京市民：现在就是铺天盖地全是广告，如果说开发商不去打广告，他这个房子想卖一个好价钱是有一定难度的。
一直以来，开发商的自我炒作都是房价上涨的罪魁祸首，除此以外，他们还会利用铺天盖地的广告，以及他们各种对房价要涨的预言来为抬高房价造势。万通集团董事局主席冯仑早在2001年就预言：“我觉得大概笑十年没有问题。” SOHO中国有限公司董事长潘石屹在2004年也断言：“我觉得2004年北京的房子会涨，还会涨。”
尽管大家都明白，为了利益，开发商发表一点个人看法原本不足为奇，但是众多媒体的盲目跟风，却在有意无意中让这些言论的社会效果和影响力发挥到了极致。
秦兵律师说：“我们的消费者目前对价格的信息判断主要来自于媒介的新闻宣传，这几乎已经成了他唯一的判断了，他没有机会接触更多的市场信息，价格指标唯一的来源几乎全部来自于新闻媒介。”
当新闻媒体成了大众判断市场走势的最重要的标准时，媒体在发表报道和言论时的客观公允就显得更为重要。去年年底，一篇名为《陈淮巴曙松：房价还要涨20年》的报道在网络上广为传播，影响颇大。但令人哭笑不得的是，巴曙松本人却不承认自己发表过这样的言论。
巴曙松 国务院发展研究中心金融研究所副所长：我在有的城市去做演讲的时候，根本就没有说过的一些房价要上涨的一些话，媒体会把它处理成房价要持续地上涨，这个是未经本人证实的一些报道，实际上反应了背后的一个动机，有一部分媒体，有一少部分媒体，他的地产版，他的主要的广告是依赖于房地产商，所以他希望房地产价格的上扬。
巴曙松告诉记者，现在很多媒体都举办过类似“十大明星楼盘评选”的活动，几乎每份报纸都会有“楼市周刊“之类的内容，再加上铺天盖地的房地产广告，这些都直接依赖于房地产来创收。一些媒体已经把自己的利益和自己的广告客户（房地产开发商）的利益紧紧地捆绑在一起，一荣俱荣，一损俱损，这也是媒体参与炒作房地产市场的一个重要根源。除了媒体的跟风炒作以外，一些地方政府在整个房价上涨过程中也起到了推波助澜的作用。
巴曙松：实际上在有些地区，有些地方的政府他是希望房价大幅度上扬。他能够获得更多的地价的收入，其它的交易税费的收入。
秦兵：你就知道消费者是怎么样被套进去了。广告、宣传、开发商的强势地位，银行的强势地位，就一个套一个套，最后把消费者紧紧地套在一块。
在业内人士看来，归根结底，开发商处于强势地位，消费者处于弱势，说白了就是“信息不对称”，总是开发商知道的非常多，而消费者知道的非常少，甚至少到了双方信息上就无法抗衡，而最终的结果只能是导致价格发生扭曲。
巴曙松：在这个过程中政府应该做的事情是，保证整个交易过程的公平、透明、公正。就是不要让那个房地产商他处于交易的强势的一方，提供一些虚假的信息，市场的操纵。
小标题三：十问房价之八 如何控制疯涨的房价？
房价已经涨到这份上了，我们再来喋喋不休地讨论谁是谁非似乎解决不了什么实际问题，可是话又说回来，老百姓已经买不起房了，总得有人管吧，那么谁来管呢？怎么能让房价降下来或者涨得慢点儿呢？
当2004年头两个月，我国的固定资产投资以53%的速度飙升时，一些较为敏感的政经界人士开始回忆起1992年的那场全面经济过热留下的阴霾。于是，“管住土地”成为2004年宏观调控的第一个杀手锏。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为：实际上更准确地说呢，房地产价格大幅度上扬，实际上是引发2003年、2004年宏观调控、宏观紧缩政策一个非常重要的参照的指标和市场。
2004年2月10日，被北京地产业内称为“土地新政”的4号令出台，要求从2004年1月9日开始，北京将停止经营性项目土地的协议出让。这项规定被看作是规范土地市场的重要环节。
而伴随其后，“管住土地”的政策不断出台。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了 “71号令”，要求各省市在2004年8月31日之前，将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
这个被称为“831大限”的文件一度被看作是中国地产界遭遇土地冰冻期的标志。然而，就在这种情况之下，房价上涨的趋势却并没有停止。
陈学军 紫光地产项目营销总监：市场是不能够随着政府的这种意愿而变化的。从市场的反映来看，到现在来说，房价虽然得到了一部分的抑制，但是它的涨势仍然没有得到控制，还仍然在涨。
管住土地，并没有完全抑制住房价的上涨；看好信贷，随后成为宏观调控的又一杀手锏。2004年10月28日晚，央行对外宣布上调金融机构存贷款基准利率。9年来的首度加息，被舆论看作是中央政府及央行在这场宏观调控中下的最猛的一剂药。
巴曙松：管住土地、管紧信贷，在客观上它起到了经济降温的作用，抑制了经济的过热。但是从房地产这个子市场上来看，它产生的效果可能跟预期有比较大的差异，它实际上在客观上推动了房价的上扬。为什么呢？就是管住土地、管紧信贷都着眼于供给方。
在一些专家看来，不断出台的政策由于都着眼于供给方，反而给开发商落下了口实，成为他们涨价的理由。一时间，关于供给在减少，供需矛盾在加大，房价必将上涨的言论充斥着各种媒体。事实也证实了这些言论，统计数据显示，2004年全国商品房平均销售价格上涨14.4％，涨幅比上年提高了10.6个百分点，商品住宅平均上涨15.2％，房地产过热的苗头已经越来越明显。
为了抑制房地产的过度炒作，再度加息已经成为迫不得已的选择。很快中央人民银行对个人住房贷款利率进行了上调，同时对房地产价格上涨过快的城市和地区，个人住房贷款首付比例可由现在的20%提高到30%。这个从2005年3月17日开始实行的央行房贷“新政”被认为是对房地产需求进行调控的重要信号。
巴曙松：我们看到央行的这个房贷也好，首付比例的提高也好，这个政策实际上就是重点在抑制一部分需求，特别是带有投机色彩的需求要抑制它。同时呢，重点再调整结构，支持一些中低档房、经济适用房的建设，抑制一部分高档的别墅的建设。
由着眼于供给到抑制需求，随着央行房贷新政的出台，新一轮稳定房地产市场的政策开始轰轰烈烈地亮相。3月底，国务院常务会议提出了八条稳定房价的意见，明确提出，“对住房价格上涨过快，控制不力的地区，要追究有关责任人责任”。
2005年，已经确定无疑地成为房产降温年。
小标题四：十问房价之九 房贷利率上调谁受惠？
到底是控制供给还是管住需求？需要怎样的措施才能让房价飞奔的快车缓缓刹车？目前还很难说清楚，也许要双管齐下，用“组合拳”更为有效，业内人士就把政府的新动作叫做“组合拳”。而在这套“组合拳”中，央行调高住房商业贷款利率和首付比例更加引人注目，但由此也引发了一些争论。
央行房贷新政从一出台，就引起了各方的关注，支持和反对的声音都同样的立场鲜明。
记者：3月17号房贷利率上调对你有没有影响？
北京市民：该买还是买，看自己的条件。我都没考虑那些事情，涨得也很少，就那一点点没事。
北京市民：对我没影响。
北京市民：可能不太会有特别大的影响。
一些消费者认为，央行的举措对自己影响有限，不就涨那么一点点嘛。有的专家也认同这种观点，把这次房贷新政称为起不了什么作用的“毛毛雨”。
中国社科院金融发展与金融制度室主任易宪容分析说：影响应该是微乎其微的，每个月加几十块钱，你比如说你一个月收入三四千、四五千来讲，加几十块钱，也就是你这个收入的1%，那无所谓。
有人觉得加这么点钱无所谓，也同样有人觉得影响太大了，加息带来的还贷压力甚至会影响到自己是否买房的选择。
北京市民：影响是肯定有影响的，再一个老百姓来说，他多拿钱了肯定有影响。
北京市民：你像调一次就相当于，加起来多交一万块钱，所以还是有一定的压力。
北京市民：我现在还不敢考虑买房，因为还贷的压力越来越大，贷款利率越来越高，就怕承受不了。
刘桓 中央财经大学财政与公共管理学院副院长：我们说这个“毛毛雨”看对谁，对炒房人来说是“毛毛雨”，但对真正住房的百姓来说就不是“毛毛雨”。
是不是毛毛雨，算笔帐便清楚了。以10年期30万元的房贷为例，调整后每月需多还银行贷款29.66元，10年总共需要多还3559.2元。
20年期30万元的房贷，调整后每月需多还银行贷款33.76元，20年总共需要多还8102.4元。
几千元甚至上万元对于炒房的人来说，也许算不了什么，但对普通老百姓来说，当然又是一笔不小的开销。一些老百姓甚至认为，由于首付比例的提高，他们离住房梦的实现又远了一大步；同时由于利率的提高，他们要背上更多的债。
为什么明明是砍向房地产商的一刀，感到痛的却是老百姓呢？一起来听听专家对国家一系列政策的分析。
刘桓：这个意图表明什么，就表明政府遏制房地产恶炒的决心。因此我们说大家应当看到的是，这个房产的加息，这个房地产按揭加息，这事情本身的负担是一回事，但政府态度又是一回事。
巴曙松：房地产市场从总体上来说，也许我们看单个一个人只是加100块钱200块钱，但是从总体上来说它是一个利率敏感部门，利率的调整对这个房地产行业的影响是非常明显的。
在专家们看来，房贷加息原本也不是针对普通百姓的政策，而是政府遏制房地产炒作的信号，而这种信号的作用不可小视。
易宪容：调整利率调整汇率，这是市场经济最好的一个办法。他是告诉这个过热的地方，比如上海，上海一定要采取强硬的措施让这个房价调整下来。
袁钢明：我们的利率如果上涨的幅度再大一点，上涨的频率再高一些就能起到很强的作用，不是不起作用。
刘桓：我大胆预测，那么随着我们国家利息政策的调整，这个房地产它的利息有可能，但是我说不排除啊，有可能还会继续调。
小标题五：十问房价之十 我们怎么办？
“组合拳”都用上了，看来政府这回的决心真的很大，好像虚高的房价马上就会像气泡一样，被政策一一消灭，但是这个过程需要多久呢？谁也不知道，并且几年时间累积起来的问题好像也不可能在一瞬间烟消云散。对于消费者来说，房价到底是涨是跌，依然是越来越糊涂，越来越不明白了，对于扑朔迷离的楼市，我们又能做什么呢？
对房价高居不下的无奈和对政府控制措施的希望让很多老百姓停止了买房的计划，开始等待开始观望。
北京市民：我觉得更多的还是在观望啊
北京市民：现在就说它房价看能不能稳定，稳定以后再考虑。
北京市民：可能想再等等，等着房价低一点了，然后再买。
不久前的北京春季房展会，成交量大大下降，已经发出了买房人持币待购的信号。
从春季房展由原来的“卖房场所”回归房展的本来面目“展示”这一变化中不难看出，随着国家对房地产宏观调控力度的加大，购房人在承受各种不确定的楼市变数的同时，购房人或主动或被动地采取了持币待购的方式。
此外，面对惊人的商品房高价，一种“自己动手，丰衣足食”的个人合作建房模式也开始在一些大城市悄然登场。
于凌罡 北京合作建房发起人：实际上我搞这个合作盖楼呢，很多人都知道，就是最终它不是为了房子便宜多少，而是为了能够得到真正的所有者权益。
于凌罡，某IT企业工程师，北京首例个人合作买地建房的倡导者和召集人。他于2004年提出“合作盖房”的理念并逐步付诸实践，从而名声大噪。
很快，合作建房在上海、南京、成都、杭州、厦门、济南、郑州等很多地方引起连锁反应，一时间合作建房成为社会关注的热点话题。
秦兵：他们这种行为代表着最理性的消费者的这种不满行为，就是我们希望买到一个东西，但是当这个东西的出卖人提出的价格非常高，而且提出的条件非常苛刻的时候，我们有钱我们也不买了，我们选择自己生产。
作为“合作盖楼”理念的第一人，于凌罡在实践中也一直走在全国的前列。
2005年1月中旬，“京城首例合作建房联盟”召开成立大会，两天内就有200多人交纳了会员费。
2月1日，民生银行对合作建房首先表示支持。
3月18日，于凌罡申请注册公司。
4月4日，公司注册成功。
合作建房的广泛影响很快引起了房地产商们的关注。前不久，著名房地产公司万通集团向于凌罡伸出了橄榄枝，并且很快决定一起合作。尽管于凌罡跟开发商的这一合作招来了一片质疑，但纵观整个事件的发展，作为大的利益集团能够主动和于凌罡这样的小不点儿合作，其意义不言自明。
于凌罡：我们现在去选择中间过程服务商实际上与其说他招安我们，不如说我们招安他。
无论别人怎么说，于凌罡相信自己走的路没有错，他觉得自己离成功已经越来越近了。
于凌罡：我认为是非常成功。可以说合作盖楼到目前为止，应该说是按照我们的计划非常顺利地在前进。我的理想就是愿天下居者皆有其屋，让每个人都有房子住。
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