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-本报记者 彭金凤 吴立波 刘兆琼 上海报道
“你知道吗？现在能卖掉一套房子就像中彩票一样，稀有而少见。”
2005年5月，这个说法流传于上海二手房市场。在上海人忙着为即将到来的盛夏做准备时，上海的房地产市场感受到了阵阵凉意。
在建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，一些上海房地产界人士说，真正的下跌已经开始出现，这将决定性地导致楼市阶段性走空，而上海房屋土地资源管理局的一位官员说，大势已经转过来了。
5月19日，上海专门就房地产问题召开了市委常委会议，会议内容并未对外透露。不过，上海市房地局的一位官员称，市政府领导并不认为目前的市场信心已经动摇，“大家还在观望，市场的趋向不明朗。”他说，上海市政府暂时不会出台新的政策。
五月大震荡
上房置换杨浦区国定路店生意一直不错，不过在最近的半个月里，这里没有成交一套二手房。工作人员一周两次打电话向记者询问可能的变化。
二手房市场可能是最先感受到压力的——房源增量在直线上升，但是成交量却以从未有过的速度下跌。
根据5月11日七部委文件的规定，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节的营业税政策，对个人购房不足2年即转手交易的行为征收交易额5%的营业税。
在本报记者的调查中，中原地产和金丰易居·普润地产等大型中介公司都表示，七部委新政策出台前后几天，其门店接受的委托房源增加了25%左右，而且，“这个数字还在不断上升”，但是交易量萎缩的势头似乎难以遏止。
炒房者正试图快速离场，但在5月的上海，这已经是一件很困难的事情了。
“现在去上海买房的人基本都停止了。”5月18日，温州当地一家曾组织过“炒房团”的媒体房产部负责人对记者说。一个月之前，他还坚持认为“温州资金将持续看好上海的楼市”。
实际上，江浙炒房资金在4月份就已经开始分化。上海神舟房地产咨询有限公司专事江浙炒家中介生意，今年4月，它们在与温州相邻的台州新开了一家150平米的门店，专门收进台州人的房源并在上海出售。副总经理孟军表示，从台州新店开张至今，房源大量增加，但交易却寥寥无几。
与此同时，新房市场正显露出疲态。5月8日，凯德置地推出位于中心区长宁的天山河畔花园三期苏州河景观房，开盘4天仅有1套售出。两个多月前，它们曾推出211套新房源，当时几乎被抢购一空。
目前这批景观房售价为每平米2.1万元，2月份时的售价为1.9万元。2003年7月时，这一楼盘均价为8000元左右。
3倍左右——这也被认为是上海房地产市场在过去几年中的平均涨幅。
上海网上房地产5月15日数据显示，当日，静安、虹口、崇明和嘉定四区县签约套数同时告零。中国指数研究院华东分院报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37%，其中内环线内区域下降54%。
上海社科院房地产研究中心顾建发研究员说，上海和长三角已开始出现明显的资金转移迹象，有大概几千亿元在向重庆、长沙、西安和武汉等地转移。
谁在楼市中
对上海房地产市场的判断正处于一个最混乱的时期。一些人认为，楼市将继续下跌并可能走向崩溃，另外一些人则坚信，泡沫正在被挤出，市场只是在做阶段性调整。
目前，招商银行上海分行已停止了对第三套房子的按揭贷款，四大国有银行基本上执行6.12%的贷款利率上限。截至3月末，中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额3730.9亿元，比年初增长8.5%，增幅同比回落0.65个百分点。
银行资金的收紧给了投资者的心理预期明确的打击：房产市场不能再获得廉价的资金支持，“空手套白狼”的日子将一去不返。
但是上海财经大学房地产研究中心主任丁健说，楼市是否大幅下跌要具体分析。已购房人群按照资金来源可分为自有资金购房和大量举债购房两种。对于自有资金购房者来说，并不担心房价的暂时下降，他们可能把房子捂在那里，等待再次升值，期间或者自住或者出租。但对于资金压力比较大的举债购房者而言，压力比较大。
“关键是看双方的比例。”他说，上海还是以自有资金的自住房为主，所以有可能暴跌的部分并不大。
汉宇地产的最新客户调查数据反映，除急需资金周转的三成短线投资客选择继续抛售外，约有七成客户明确表示，考虑由售转租，变短期投资为中长期投资或是边租边售。
上海一位开发商称，对于大开发商来说，现在最好的策略就是捂盘，等到差不多两年以后，把所有的资金成本都算进去，肯定房价还能再涨，开发商还是有钱赚。
上海的购房者成分相当复杂。上海本土居民的改善型住房需求所占比重最大， 一些市场分析人士粗略估算，外埠和境外购房者所占比例不到20%。
与内资炒房资金的惶恐相比，外资却在持续涌入。
“意大利华人华侨基金”的关联公司科恩在5月份投资收购位于上海陕西路的文锦大厦，整体收购金额超过10亿元人民币，高于4月高盛收购位于福州路百腾大厦1.076亿美元的交易金额，这是今年上海已公布的海外基金收购写字楼最大单宗交易。
一家以代理欧洲资金购买物业的公司投资部周经理说：“外资的进入和退出成本都很高。要经过资金汇入、结汇、签订买卖合同、提供纳税证明、报批外管局等一系列手续，而像我们这样的代理公司收取的佣金也相当高。我们所代理的欧洲资金，一般的投资期限为5-10年，投资于上海高档物业、写字楼等，所以一般不会受到暂时的政策高层的影响。”
周经理认为，在世界金融环境和中国经济不发生大的逆转的情况下，这些资金不会轻易撤出。这些资金也进入外管局统计的外汇储备当中，但是，“我不认为这些钱是热钱。”他说。
后市的观望
5月19日上午，上海市委召开常委会议，专门就目前上海房地产市场进行详尽的研究和分析，会议的结论尚不得而知。
上海房屋土地管理局的一位官员说，近期上海主要是贯彻落实中央的政策。至于中央与上海地方财税政策重合的地方，上海肯定是服从中央的政策，上海配合七部委文件的相关实施细则将在6月1日前出台，届时将“就高不就低”实施中央规定的商品房转让营业税政策，上海市原来规定购房一年内转让征收差价5.5%的地方政策将会取消。
另有官员表示，通常而言，重大政策的市场效应将滞后几个月才会充分显示出来。因此，上海方面即使有新政策，估计也会在一两个月之后。
在过去3个月中，房地产政策出台之密集前所未有，上海不仅是率先出台地区性政策的城市，也一直是调控政策下的焦点城市。
3月初，上海提高了中低收入家庭购房贴息，同时对个人购房者居住不满一年出售的，增值部分按5%税率征收营业税，并征收相关附加费。3月中旬，央行即提高了房贷利率。
3月26日，上海宣布当年将新开工配套商品房1000万平米，中低价普通商品房1000万平米，争取实现科预售面积2000万平米。
同一天，国务院《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政府“切实负起稳定房价的责任”。10天后，上海停止商品房的“转按揭”，同时禁止中介帮助客户垫资还款。
4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，业界称为“新八条”。5月11日，七部委联手发文稳定房价，新政策6月1日实施，被市场看作是一个分水岭。
一些业内分析人士认为，明年和后年，调控政策将显示出效果。“新八条”规定对房产商要收取土地闲置税，要求其两年以内必须开发。很多小的开发商将被迫转让土地，市场会出现放量下跌的局面。
浙江金帝集团上海城运房产副总周月琴估计，在6月底之前，上海市可能还将有新的政策出台。“将来的政策可能会有压有抬。压可能主要是针对开发商和投机者的炒做，但对于普通老百姓可能还会出一些优惠政策，进一步满足大家的住房需求。”
不过，上海申房新生代房地产咨询有限公司总经理史少武称，“如果新‘国八条’能达到价格下滑30%的预期，政府可能会不再出台新的调控措施。但如果效果不明显，政府还将出台新政。”这是一家由上海市房地产交易中心控股的企业。在此前的几年中，一直代表市交易中心发布市场交易分析报告。但从2004年末起，他们不再公开对外发布任何数据分析报告。
但也有业内人士担心，下一步如果契税从现在的1.5%提高到3%或者更高，购房者的成本会提高，那么就将进一步打击需求，这个房产市场将彻底陷于萎靡。
在一些开发商看来，这样的政策“相当有可能”。
链接
业内人士普遍认为，房产新政不仅仅是一场针对上海房价的调整，而是针对上海整个房地产业的全面调整。在这场调整中，开发商、房产中介和咨询机构及投资者都将面临重新洗牌。
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（ 责任编辑：魏喆 ）
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