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5月28日，在北大英杰国际交流中心内，各位领导、嘉宾、往届校友代表欢聚一堂，隆重庆祝北京大学光华管理学院20岁生日。而在当天举办的“房地产发展与热点问题探讨”会议上，光华管理学院校友展开了热烈讨论，搜狐财经为您特别奉献关于本次会议的精彩报道：
会上，北京世纪恒成建设开发有限公司总经理周卫就房贷新政发表了自己的看法。他表示：
前几天中国人民银行公布了房贷新政策，将现行住房贷款优惠利率回归到原有水平。我就这个问题跟大家共享我的一些想法。因为我是做房地产开发的，所以从微观谈起。细的我不说了，政策大家都比较了解，在座都是一些同行，或者比较关注房地产走势和动向，最近房地产也成为一个热点，所以我不细说。经过此番调整，大多数选择五年期住房贷款，比原先优惠利率提高0.2％。
第一个问题谈谈房贷新政并非横空出世，这是中国房地产行业发展与改革必经的，这是我个人的看法。2004年房地产调控取得一些成绩，但房价仍在飚升，这不仅老百姓抱怨，也让政府头疼。2005年国家对房地产进行强势调整力度最大的一年。3月5号，温总理在政府工作报告中明确提出，2005年将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。4月份央行出台新规定，将对预期还贷进行罚息。一系列措施，看出国家对房地产业宏观调控力度进一步加强。房贷政策在引起争论，有人质疑房价狂涨主要是投机者的投机。但此次贷款利率一刀切方式全面提高，不会真正影响投机人的行为，反而必然加大已购房市民的还贷。最终谁会受益呢？我下面谈谈具体想法。
房贷新政动了谁的 奶酪？国家任何一项政策的出台，都会改变原受益者的格局分配。因为新政实施和落实是不同利益集团博弈的结果，本次房地产新政是真正动了谁的奶酪？政策调整镇痛的是谁？对于这个问题我们经过量化分析是不难得出结论的。房地产市场投机者所追求是长期投资回报，我们可以通过基本经济形势理论，说说本次房贷新政对于投机者的影响。房贷利率提升意味着缩水，缩水可以通过一个公式来表示，很简单的一个公式，在座可能都知道，不再解释。现在各大银行的原则对客户区别对待，申请第一套住房贷款执行基准以下利率，申请第二套住房贷款实行基准利率，对于富人买房现在上升到基准利率的6.32％。我们假设年收益A在住房贷款政策调整前后没有变化，我们之所以可以看出如此假设，主要基于房地产政策的调整。相对于房地产政策对现房投资价值的缩水程度，对租赁市场影响不是非常直接的，可以忽略不计。总之，通过上述分析我们可以清楚看到，本次房贷政策调整对投资者影响是最大的。
第二，本次新政对投机者影响如何。投机者主要通过炒作获取超额回报，应该说在牛市情况下，利率高一点，低一点，对他们无关紧要。正是因为只要房价涨幅超过利率涨幅，利率提升对他们影响并不是很大。我们知道对于投机者，房地产市场这些炒作者来说，他们能否炒得起，是否能成功炒作，最大前提在于他们能否调集资金。这取决于他们调集资金的能力，否则其它一些技巧都是枉然。现在投机者、炒家都是通过银行融资进行炒作，媒体已经进行披露。此次央行的房贷新政对于房价上涨过快，首付比例提高可能切中要害，但还是掐住了投机者的脖子。为什么这么说？我们不妨假设购房者当中有投机者，经过这个假设，我们很容易判断出炒房者要炒作一个城市的楼盘，房地产首付比例对他们显得十分关键，当20％提到30％，炒房者调动资金比例升到50％，需要准备的钱就多50％。首付比例由过去的20％提到40％时，自由资金要到100％。
第三，本次房贷新政对购房自住者的影响。现在房地产投资已经变成多元化，有炒家。通过分析，对于真正购房者来说，以15年贷款50万元，采用本金还款方法为例，央行此次政策造成负担增加，是非常非常重，对于真正购房者自住者来说压力是加大了，这个比例是否通过市场计算获得，值得商榷。房贷新政实施对于老百姓，清华大学房地产研究所有一个博士姓谢曾经讲过，从长远角度来说对老百姓有利，从局部短期来说，对已经购房的老百姓带来月供增加，我们也正在呼吁，希望政府制定政策，引起他们的关注。
还有一点，房贷新政实施是否会遏制房地产泡沫的发生。一个树立科学发展观，我们不认为这是完全能解决问题的。第二，深化土地制度改革。前面有位学兄已经讲过，关于操作模式的变化。第三，完善税收制度，这是很重要的一件事。关于房地产方面税收不是很合理。第四，加强住宅金融体制的建设。
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（ 责任编辑：任宁 ）
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