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人民政协报民营周刊 记者 杨朝英;陈海东
盘点2005年第一季度，房价仍然在上涨，这是不可否认的事实；另一方面，越来越多的人买不起属于自己的房子，这也是事实。房价为何持续上涨？政府官员、专家学者以及普通消费者对此问题的答案莫衷一是。
5月11日，北京市政协委员、北京中加集团董事长梁晓华在接受
记者采访时称：“政府和开发商都要承担起责任”。
“涨价是没有道理的”
记者：根据北京市统计局的资料显示，房价仍在涨，很多大城市房价涨幅比较明显。国家宏观调控的效果似乎并不理想，作为房地产商，您认为是什么原因导致房价持续攀升？
梁晓华：我认为房价一直上涨是没有道理的。从长远趋势来看，房价不会一直涨下去。
记者：还有很多人在等着买房子，需求旺盛能不涨价吗？
梁晓华：按照经济学常识来讲好像是这样的。没房的人还有很多，几亿农民要进城、每年毕业的大学生要在城市里工作安家，这在定性上是没错的，不过经不起仔细推敲。住房的有效需求是需要逐年释放的。就我非常了解的北京市场而言，供求关系实质上就很平衡，并没有出现供不应求。北京作为首都和国际大都市，外来人口很多，但近几年有效需求一直保持在1700多万平方米／年左右，而市场投放的楼盘就将近有3000万平方米／年，供给明显很充足。
记者：最近市场上不是盛传北京的现房基本都售完了吗？
梁晓华：这不可能。即使都卖完了也没关系，今年下半年9月份左右还会有上百个楼盘推出，北京市场的供给是没有问题的。
记者：问题是，现在房价确实是在涨。
梁晓华：我认为，消费者可能被误导了。由于开发商和消费者之间消息不对称，消费者根本不知道现在有多少房、将来什么时间还会投入市场多少，加上国家宏观调控和媒体的报道，给消费者造成一种错觉，就是房地产商拿到手的土地越来越少了，价格却越来越高了，后传导到房市上就是房少价高。实际上，不是这样的。到现在为止，北京土地的供应量并没有减少，房子的供应量也没少。大多数开发商都是滚动开发，土地拿在手里是不敢压着不的，那成本太高了。而消费者是不知道真实供给信息的，他们的心理一般都是买涨不买跌，
在此情况下，许多打算过一段时间再打算买房子的消费者都抢着买房子，消费者的消费需求被提前释放了，价格自然就抬高了。但这种涨价是不合理的，对市场和消费者都会造成伤害。
记者：土地供给实行“招拍挂”以后，土地价格上升，加上钢材等原材料上涨，最终还是会推动房价上涨。
梁晓华：土地价格占开发总成本的三分之一左右，它的价格上涨必然会带动房价上涨。然而现在市场的情况是，大量土地都是“招拍挂”以前协议拿到的，竞价机制并没起到太大的作用。另外，即使在“招拍挂”以后，价格涨得也并不高。中国的国情很特殊，我们是一个充满人情味的社会体，这在房地产市场拿地上有很充分的表现。比如在北京，基本上一块土地有开发商相中之后，他就会先找土地上的业主协商，协商成功之后就去挂牌，别的开发商基本上就不会去插手了。市场这么大，没有必要破坏别人的生意。上市公司有些特殊，他
们一般都会参加拍卖，因为他们的利润不仅仅来源于房地产，还有股票溢价。有时，甚至出现房地产赔钱股票赚钱的现象。因此，他们会把房价抬高，便于制造“题材”。
政府推动“招拍挂”是符合市场经济原则的，应该按照科学的路子走下去，加强配套工作力度，如详尽的城市规划和及时准确的信息披露。竞价并不必然导致成本上升，它只是使发现市场价格提供了一个相对合理的机制，而完善的信息披露制度可以为市场主体的选择行为更加理性，避免市场价格大起大落。
至于钢材等原材料价格上涨所带来的压力，我认为并不是房价上涨的原因。从成本上看，每平方米用钢材量基本在75公斤到95公斤之间，即使钢材每吨涨1000块钱，平均到每平方米上也就100多块钱。现在政府大力提倡房地产开发要上规模，集约化程度提高，单价成本自然降低，这是经济学常识。同时，随着技术的进步，其它原材料和建筑成本也只能越来越低，上涨是不合理的。
记者：作为房地产商，同时又是北京市政协委员，您想对您的市长说些什么？
梁晓华：我建议政府应在城市规划和信息披露制度上面多做一些工作。
上面谈到消费者和开发商之间存在信息不对称，其实房地产开发商与政府之间也存在着严重的不对称。现在搞开发基本上都面临着城市规划不明确的问题。政府每年供应多少土地，土地的位置和基本价格，开发商都不是很明确。
要消除这种信息不对称，政府应该负起责任。明确地块功能、土地供应数量，开发商和消费者都能做到心里有数，对未来的预期就比较稳定，选择才能比较理性，价格才会回到合理的水平上。
另外，政府提高工作效率也会降低开发商的成本。
记者：政府提高工作效率也会降低开发商的成本，这种说法倒是第一次听说。
梁晓华：搞房地产开发的都有切身体会。打个比方，开发商开发一个项目，各种手续办下来就要一年，这么长的时间资金使用成本太高了。因为现在房地产开发都是滚动式的，如果能提高资金的利用率，就意味着可以节约大笔资金，那价格自然会下降，这是很自然的。
"用竞标的方法解决经济适用房问题"
记者：在4月27日的国务院常务会议上，"适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量"被明确提出来。但现在却存在经济适用房不"经济"的现象。您如何看？
梁晓华：经济适用住房制度是比较符合中国国情的，不可能废除。当然，问题也很多，不过通过一些制度上的配套，这个制度会发挥巨大作用的。
记者：作为一名政协委员，您对解决经济适用房不"经济"现象有什么具体的建议吗？
梁晓华：我建议用市场和行政两个手段结合起来解决经济适用房问题，我想现在亟待解决的有三个问题。
首先，也是最重要的是，一定要改变目前政府单方面决定的机制。由于获取项目的渠道并不公开，为寻租制造了可趁之机，最后这部分成本也要由消费者来承担；另外，现在采用定价的方法是成本预算价加上3％的利润，加上销售成本比较低，实际上，最后的利润往往大大高于这个比例，有的甚至比开发商品房利润率还要高。最终的结果是经济适用房并不"经济"，受损失的是消费者和政府税收。因为建经济适用房是免税的。
我认为要改变这种局面，必须采用市场公开竞价的方式，政府只管拿出项目用地和严格的审核标准，由开发商公开竞价，谁的价低并且在保证质量的情况下，这个项目就由谁来操作。
记者：就是和开发商品房取得土地的方式相反，倒着拍，越拍越低，是这样的吗？
梁晓华：是的。
记者：做企业都想赚钱，这样做会不会利润率过低而无人问津？那样最后受损失的还是老百姓。
梁晓华：这肯定不会。因为建造经济适用房一般都会赚钱，就看谁控制成本的能力更强，开发商会根据自己整合资源的能力合理估价。
当然，也会出现有开发商愿意低于成本价建造。如果一个房地产开发商建设的经济适用房老百姓都买得起，它建立起具有公信力的社会形象，这个价值并不是单纯用钱就可以衡量的。这绝对比单纯做广告的效果要好，因为这个口碑是发自消费者内心的，非常牢固。
记者：按照您的说法，似乎很容易就可以解决经济适用房问题。
梁晓华：是的，并不难，做到政府、开发商和消费者三方共赢完全可以。
记者：您刚才不是说有三个问题，那另外两个是什么？
梁晓华：一个是规划，一个是开发商。
我们现在的城市规划有点问题，有点乱糟糟的感觉。我认为，经济适用房应该遵循"交通方便、便宜"的原则，户型不要太大，不要动辄一百多平，一般不要超过85平方米就可以了，位置应在外环靠近主路，北京最好在五环或者靠近城铁。城市整体规划应该让承建商和
消费者都知道，哪里建商品房，哪里建经济适用房，避免两个市场互相干扰。
还有就是开发商，不要谁都可以建，就应由纯国有企业的房产公司来承担。政府对纯国有企业的控制能力更强，实现政府意图的能力和效率更高。
记者：作为民营房地产公司的老板，您为什么会主张由国有企业来开发经济适用房？
梁晓华：如果从做生意的角度来说，我当然愿意市场放开，自己多赚些钱。但我同时还是一名政协委员，我考虑这个问题的出发点是全局利益。这也是我履行职责的一个方式。
来源：[人民政协报民营周刊]
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