发送GP到6666 随时随地查行情
24日，美国房地产业协会发布报告，显示去年美国房屋价格涨势惊人，创上世纪80年代以来最大涨幅；此外，上月旧房中间价格亦呈强势上涨，首次突破20万美元大关；而美国统计局当天发布报告更是显示，2003年美国价值逾百万美元的房屋比例较2000年翻了一番。面对房屋价格涨势不停，天价房屋购销旺盛，美国人不禁再次发问：房地产市场究竟是否存在泡沫？
从全国看，上月美国旧屋销售中间价增至20.6万美元，同比增长15.1%，首次突破20万美元大关。去除通货膨胀因素，较2000年上涨三分之一以上。可以说，在抵押利率长期维持低位、就业增长速度加快的情况下，有关美国房市即将走冷的预测再次落空。迈阿密一位从业30多年的资深房地产经纪公司总裁感叹：“我们并不是没有经历过美国房市的强劲，但的确没有任何一次能与眼下这场热潮的广度和深度相媲美。”
事实上，即使不考虑最近的小高潮，过去10年美国房价的持续涨势就已经创下二战以来最佳房地产战绩。越来越多的经济学家开始担心，在新千年的第一个10年，在许多人仍在追寻房价永远不落的美好神话时，美国的房地产很可能会上演上世纪90年代技术股泡沫破裂的悲壮一幕。就连一向看好房地产市场并坚信其根基扎实的美联储主席格林斯潘在几个月前也一改口风，显现担忧之意。
在有关美国房市是否处于早期泡沫阶段的争论中，格老始终立场鲜明，强调房市走高源于移民对住房的大量需求。他认为房屋与股票不同，主要依赖当地市场，因此不可能出现全国性的房地产泡沫。但是，随着越来越多的人筹备购买第二套或第三套住房用于投资，格老论调明显发生了变化。在其2月份对众议院委员会的发言中，格林斯潘承认，“在一些地区我们确实看到了房地产泡沫的迹象”，当然“这种迹象并没有在全国范围内出现”。
美国房地产业协会不久前公布的一项研究结果显示，2004年美国人所购房屋中有23%是用于投资打算的，空房率更是进一步攀升到13%。为此几天前纽约时报上的一篇文章调侃说，美国人玩腻了股票，现在决心转移到另一个赔钱的战场。
从整体看，美国的房地产市场并没有经历过大幅降价风波，但在历史上，纽约、洛杉矶等个别地区房价大跌的现象却不鲜见。因此，格林斯潘在上周五表示全国性房价下跌可能仍然不大的同时，也发出了迄今为止最强烈的房地产警示信号，强调有些大的都市和地区已经显现出明显的“泡沫”迹象。
格老言下确有所指，在佛罗里达、波士顿———华盛顿走廊地带以及西海岸沿线等地区，已然暴热的房市仍在以惊人的速度继续升温。据美国房地产业协会提供的数据，20世纪80年代末，购买圣地亚哥一套普通住房的成本能在意大利的锡拉库扎购买两套普通住房；而今天，这个比例变成了1∶6。
面对这样诱人且持续的上升曲线，投机的存在已成必然。越来越多的人认为投资房地产是个只赚不亏的好选择，而抵押贷款利率的长期低位更是起到了推波助澜的作用。虽然美联储自去年6月以来已经连续8次提高短期联邦基准利率，但抵押贷款利率却始终不见走高，甚至接近历史低点。目前，30年期固定利息贷款平均利率就从一年前的6.3%下降到了5.71%。抵押贷款利率的持续低位与长期政府债券市场走势密切相关，而后者由于外国政府（特别是亚洲政府）的持续买进而受益。另外，为规避企业债券的高风险，个人投资者购买政府债券的热情也在高涨。这些都成为拉低抵押贷款利率的重要因素。
在这种情况下，随着美国经济势头的日益强劲，偏低的利率水平和更富创造性的融资安排势必会刺激更多的购房者进入市场。除部分购房者希望以小换大改善居住环境外，有相当比例的购房者会选择空屋闲置，待价而沽。4月份，美国旧房成交量增长4.5%，为2004年初以来最大单月涨幅。其中最受房地产投机者青睐的公寓房成交涨幅更是高于独栋住房。
4月份的数据表明，美国的总体房屋市场似乎已经到达高位。甚至于那些就职于房地产游说公司的经济学家们也认为，2005年房屋销售会略有下降，房价上涨也会更为缓和。而随着房价与租金、收入及人口增长差异的日益拉大，越来越多的经济学家开始担心房地产泡沫的安全。在人们的记忆中，最后一次房价12个月涨幅超过15%要回溯到1980年，当时房价的上涨在很大程度上是受通胀水平总体偏高影响。而近几年美国的通胀水平始终比较温和，因此房价走高的因素也相对简单。
现在，美国经济学家们面临的最大问题可能就是能否以及如何平稳遏制房价。有人认为，适度提升抵押贷款利率能够有效拉低某些地区的过热房价，因为这样人们就不得不重新计算投资房地产的成本，同时也会降低投机者对短期房价大涨的信心。但是其他经济学家却认为，婴儿潮一代的二次置业、其子女以及新一代移民的购房需求会使得平抑房价难上加难。但相信有房人和投资者最爱听的还是美国房地产业协会首席经济师戴维·里瑞的乐观估计，他说：“显然，目前的房地产市场存在一些局部泡沫。但是我想绝大多数泡沫中的空气会缓缓排出，而不会出现泡沫的突然破裂。”
搜狗(www.sogou.com)搜索:“抵押贷款利率”,共找到
18,111
个相关网页.
（ 责任编辑：魏喆 ）
收藏本文