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《朱凤泊：业主称他为孝子》搜狐版
【开场白】
中国有句古话，叫“老吾老以及人之老”，尊重老人一直是我们中华民族的传统美德，但是随着人们生活节奏的加快，人与人之间的那份感情似乎越来越淡了，亲情也不例外。所以，有人就感叹现在做孝子难，要做被大家公认的孝子更难，而房地产开发商被业主公认为孝子那就难上加难了。但是今天我们请到演播室的就是这样一位孝子，北京太阳城房地产开发有限公司的董事长朱凤泊先生。
资料一:人物简介
朱凤泊，48岁，经济师。1975年进入北京第二棉纺织厂成为一名普通工人，1976年投身公安事业，成为北京市公安局治安处的刑侦干部， 1988年辞职经商，1995年出任北京宝氏华商经济发展集团董事长，2000年成立北京太阳城房地产开发有限公司，出任董事长至今。
李南：你好，朱总。
朱凤泊：你好。
李南：我们之前在一些资料上看到过你的一些介绍，也看到了一些业主对你的评价，但是我们确实不太敢相信，于是我们的记者到小区里去做了一个采访，亲耳听到了令我们非常诧异的，完全是意料之外的一些评价。你能不能自己揣测一下，他们对你的评价可能是什么？
朱凤泊：我想北京太阳城的叔叔阿姨，在太阳城住了两年多的时间，在这两年多的过程中我们有很多接触，我想他们对我的评价还是比较好的。
李南：那我们来看一下，我们的记者采访的和你想像的是不是一样。
（现场VCR1）
业主纪阿姨：他很关心你，他特别关心你。
业主吕阿姨：他的理念，他做的这件事，确确实实让我们这么多人真的从心里服他，
业主王阿姨：为了国家兴旺，有这样的年轻人，应该爱护他。所以我跟我老伴说，给他起一个外号叫“天下第一孝子”。
李南：他们称你为“天下第一大孝子”，你觉得这样的一个称号，你自己听到之后的感受是什么？觉得你自己是一个孝子吗？
朱凤泊：一开始我觉得，这个称号是不是太大了，或者说我也扛不起。但是后来我欣然接受了，我觉得它不是对我一个人的美誉，应该是我们中华民族五千年的文化，文明史，其中它的核心内容是一种孝道文化。把我们太阳城的领路人称为“天下大孝子”，实际上是对我们民族的一种赞誉。所以说从民族的角度，从孝道文化角度，我就欣然接受了。
李南：可是对你自己来说，对你自己而言呢？
朱凤泊：我觉得对我是一个鞭策吧，是一个鞭策，可能我做得没有那么好，它鞭策我一定朝着这个方向去努力。
李南：那我知道其实想做太阳城这个项目，也和你的一段经历有关系，因为你的父亲在几年前的时候，是由于一次意外离开了你们。
朱凤泊：突发病，我父亲有心梗。那是1987年的1月23号，我这个记忆特别深刻，我父亲和我住在一起。他的心脏有一段时间很不舒服，要赶上过春节了，我父亲说到医院再拿拿药。那么到中午11点多钟，11点半的时候，我就接到电话，说我父亲在路上有意外了，我就赶过去。结果我赶到平安里那个地方，一辆电车就停在站里，它那个有线的轨都拉下来了，车上有几个人，我觉着事情不好，我一上车，就看到我父亲直挺挺地躺在车的后坐上，已经去世了。当时我觉着是一个晴天霹雳啊！我就是这么失去亲人了，他的终点这个句号是画在无轨电车上，这是我们作为子女接受不了的，所以我们心里头多少年我都过不去呀。
资料二：
父亲的意外去世，在朱凤泊的心中留下了挥之不去的阴影，他无法原谅自己的疏忽。也正是从那时起，他立志一定要为老年人做些事情。在父亲去世后的第二年，怀着深深的自责和歉疚，朱凤泊离开了原来的工作岗位，开始了经商生涯。用他自己的话说，那段时间，什么赚钱他就做什么，一门心思只为了进行原始积累。
李南：这种状态，就是你说的找不到方向只想挣钱的状态维持了多久？
朱凤泊：到了1998年，实际上从我下海到1998年十年的时间。1998年对我来说至关重要，我产生北京太阳城建设的这个想法，就是在1998年构成的。
李南：聊天、闲谈的过程当中逐渐产生的这个想法吗？
朱凤泊：后来在1998年的时候，就谈到有人说做房地产，有人说做敬老院，也有人说搞搞商贸。那么我后来在这些夹缝当中，终于捕捉了一个思路，就想能不能把敬老院和房地产结合起来，做一个老年项目，这个项目呢，既有敬老院的功能，又不是敬老院，又按房地产开发程序来把它打造起来，但是又不完全是房地产，当时这个想法就是现在我做的太阳城。
李南：就是所谓的你谈到的公益性事业，市场化运作。
朱凤泊：对，就是说为老年人做事，应该不是一味地去挣他的钱，一味地从老人身上去索取。
李南：这样一个项目，当时你论证的时间据说有三年，三年时间来论证这个项目。
朱凤泊：应该说1998年完成构想，1999年开始办手续，我到2001年才把手续办下来，这几年都是在不断地论证。
李南：当时有没有想到过这个事可能会有很大的困难？
朱凤泊：我们把困难想得比较充分的。
李南：是吗？
朱凤泊：但是说实话，后来出现的困难要比我想像的多得多。
资料三：
1998年正是流通业疲软的时期，而那个时候正赶上北京房地产业第二波浪潮起来的时候，面临着事业转型的朱凤泊又一次把目光精准地投向了房地产业。同时他又敏锐地感觉到，早在1990年就进入老龄化城市的北京，随着老龄化进程的加速，老年产业的商机潜力巨大。然而，当朱凤泊在2000年把他所有的精力和资金，全部投入到这一产业的时候却发现，现实比他想像的要残酷很多。
李南：刚才说你后来遇到的困难，比你想像的要多得多，有什么样的困难，最大的困难是什么？
朱凤泊：我觉得从我一打算做北京太阳城那时候起，就同时把困难和我的发展捆绑在一起了。咱们都看过足球，如果说把我的发展比做一场足球赛的话，就是说我刚上场，刚开场我就连输三个球。一场足球输三个球，要想扳平，再想胜出那有多难啊，我面临的就是这么一个困难。
输的第一个球，就是我做老年社区，它不同于普通房地产。普通房地产可以不做配套，但是老年人的房地产则不然，我要做很多的内容，太阳城我的规划是做30万平方米，其中就要做7万平米的配套设施，这7万平米配套设施，又不能把它的设施作为公摊，摊到商品房里去卖。
李南：是不可以的，是吗？
朱凤泊：那是不可以的。你的房价又不能高，那你的前期投入是很大的，你的产出的比例就很小，甚至把握不好的话就要赔钱，所以我就输了第一个球。
第二个球，我是做老年人项目，消费对象是老年人，但是我们都知道中国的老年人，为了子女舍不得吃，舍不得穿，所以你把房要卖给老人，谈何容易。
李南：可能有钱，但是不愿意花钱的。
朱凤泊：对，那么我就输掉了第二个球。第三个球，应该说我是第一个吃螃蟹的，做老年产业，老年住宅。那么做老年住宅，没有现成的经验可以搬来，我都是摸索来做的。对政府管理部门来说，我是一个全新的内容，我该划属哪一块，为什么刚才我谈到，我是1998年有构想，2001年才办完手续，这么长时间，就因为这个项目是划为房地产，还是划为福利事业，这几年是划来划去，最终是划到房地产了。
资料四：
开局的不顺利，是朱凤泊事先没有想到的。但是既然选择了这场比赛，朱凤泊觉得自己没有理由退缩，也没有理由消极地等待失败，他决心用自己的智慧和勇气去挑战不利的战局。
凭借着灵活的销售策略，北京太阳城逐渐出现了转机，但是困难并没有因此而消失。由于老年住宅产业是一个新生的事物，我国在这个产业的相关政策还是一片空白。在公益性和商业性之间徘徊，给朱凤泊带来的只有无尽的苦恼和尴尬。
李南：其实你对于资金来说，尽管你这十年间有很大的原始积累，但是对于撬动这么一个大的项目来说，还是杯水车薪，所以资金确实是一个很难解决的问题。再说如果这个界限，比如说福利事业和房地产项目之间界限不清的话，那么其它的一些配套的政策，比如说贷款政策等等，你可能也会遇到这样的或那样的问题。
朱凤泊：是啊，我们遇到了这样的问题，而且在我们这个项目上，反映的是最突出最典型。我们这个项目几乎拿不到贷款。银行业认为我们做老年项目，它是一种公益的、福利的、微利的、挣不着钱的，银行是这么看待问题。银行是为有钱人，或是为好项目服务的。
李南：对，是锦上添花，而不是雪中送炭。
朱凤泊：他不是雪中送炭。所以太阳城到现在，我们投资完成了六个亿，我们只从银行拿到八千万的贷款。
李南：其余的钱呢？全部靠业主付的房款？
朱凤泊：全靠我们销售滚动，全靠这个来。如果我们没做那么多公共配套，全部做商品房，银行反而贷给你钱，你的公共配套多了，他怕你赔钱，怕你还不上钱，所以他惜贷，对你来说他惜贷，舍不得贷给你。
李南：中间有没有遇到过资金特别紧张的时候？
朱凤泊：有啊，我们难的时候，难的这个程度，如果说一些心理脆弱的，甚至跳楼了，我们难到这种程度。每逢春节，春节前，工程款给民工款这块压力最大，甚至你给不上的时候，民工就把社区给你围了，甚至你走到哪儿，要帐的人跟你到哪儿。所以我们最难的时候到什么程度，我本人的工资不开，我们的员工，高级管理人员从家里拿钱，甚至特别令人感动的是业主纷纷从家里拿钱，有拿十万二十万的，最多的有一百万的。
李南：说到这儿，咱们也看一段VCR，我们的记者在采访当中也碰到了这样的业主。我们来看一下。
（现场VCR2）
业主吕阿姨：我们这些老的住户吧，真是不觉得这是一个买卖关系，说我买的商品房我住进来了，就觉得这是一个大家庭。而且关心，就觉得朱总他遇到困难了，好多老人都从心里惦记他。
业主姜阿姨：困难重重，他现在反正不是很顺利，正赶上国家宏观调控吧，贷款什么的出现了问题，困难挺多的，大家现在都觉得挺心疼他的吧。他不容易，为我们大家做了很多好事，结果现在承担很大的压力。
业主王阿姨：我大的帮不了朱凤伯，但是我的心就是能够做一点点，究竟能做多少，我是个安慰，我爱护这个太阳城，希望太阳城达到我的理想。
李南：这些话平时你听到过吗？
朱凤泊：我还是第一次，从另外一个角度来听他们说这些话。
李南：他们当时甚至拿了存折来找你，说希望把这些存款借给你，去给工人发工资，是吗？
朱凤泊：太令人感动了，就是我们难的时候，叔叔阿姨们拿来钱，挺出乎我的意料的。正像刚才他们谈到的，从房地产角度看，开发商和业主是个买卖关系，你好坏跟我没关系。但是呢，叔叔阿姨、老人们好像跟我在一个战壕里，替我着急，特别是还专门自发地召开一些专门会议，比如说业主融资会，还有什么公关会。那么有的呢，就把现金取出来送过来，那真是让人能感动得流泪啊，我觉得我特别受不了。遇到困难的时候，我不会掉一个眼泪疙瘩的，但是遇到这种情况的时候，你就是五尺汉子也受不了。
当然老人的钱我们是不能动的，我说过，老人一生的积蓄是留在以后有急用的，是养老的，甚至有些钱是救命钱。如果我们一旦有了闪失，我可以推车卖菜去，老人怎么办？所以天大的困难我们自己扛，老人的钱我们不能动，不能用。
李南：他们还曾经联名写信给政府，希望政府能够帮助太阳城，帮助这个项目。
朱凤泊：我觉得这个责任是我的，义务是我的，我不能去劳累他们。所以他们召开了一些融资会，我去参加了，我也表示感谢了，但同时我表达，我有能力克服这个难关，只要你们稍微给我点时间，对我最大的宽容是给我一点时间，我一定战胜这个困难，我有决心有能力。
资料五：
在北京太阳城，朱凤泊和老人们互相帮助着，也互相感动着。在这里，没有了房地产开发商，没有了业主，每一个人都是北京太阳城的主人。在他们自己的报纸上，“长者如父母，相互皆兄弟，全城一家人。”老人们用诗歌来表达自己对家园的热爱，对美好生活的向往。
李南：听了刚才你的叙述，我就觉得是这样，你不仅抓住了这些老年人的钱，而且抓住了他们的心。我听到刚才你说的这些东西，我有一个大概的感受。你自己觉得是怎么做到这一点的？
朱凤泊：我觉得还是，人们都是通过一些事情，把它串起来。一个人做一件事，做好了，我觉得不难。咱们经常听到这样的话，不难。但是你通过开发太阳城这样一个项目，你在每个环节，每个阶段，你始终如一地去做，老年人是信你的。你比如说我们在卖房阶段，我们就承诺对老年人有9项33款的免费的公益活动，是不收费的。比如说老年人出行，我们有免费班车，一天四个来回，从太阳城发车到安定门，免费的。我们这三年来，将近三年的时间，我们天天如此。
还有其它的服务，老人信我们，所以他就觉得我们和他是一家人了。我们称老年人，我们不叫张先生、李太太，我们全是叔叔阿姨相称，那真像一家人似的。
李南：物质上的需求可能是比较容易满足，但是一些精神层面的需求我觉得它是无形的，就不太容易满足，尤其是对于这样一些老年人，他们有比较丰富的阅历，有比较高的要求，所以我们在采访中，在这儿撷取了几段他们的经典对白，他们会常常这样来说，比如说我是有血有肉有思维的人，我的生活就是追求一种感觉。老年人说我要我的感觉，这是很难得的。我要我的生活，我不愿意为了房子而受罪，我爱太阳城，我希望它达到我的理想。所以你刚才一张口就是这些叔叔阿姨，而且在太阳城，基本上包括清洁工，这些员工们也是叫叔叔阿姨，那些老人们他们也说到了，他们觉得在这里面，我一出口就有人跟我打招呼，就有人问我需要做什么，那么这种文化，我觉得你自己有这样的，对自己的一个要求，同时有这样的一种道德修养，那么别的员工，怎么能让他们，能够达到这样一种非常和谐的，这样一种人文的气氛，在整个企业当中能够贯彻始终呢？
朱凤泊：因为大多数人都在去做一件事情，什么事情呢？就是我们去营造一个亲情社会。那我肯定会在这个环境里头，会得到一种改造，一种转变，那么最终实现一种升华。那么我们在太阳城入住的第一年，2003年，那是一个8月15，我把子女不在身边的叔叔阿姨们都请到我家里来，我家也住在太阳城，请到我家的花园，和叔叔阿姨们一起过一个中秋节，在中秋节这个活动上，我们当时和叔叔阿姨们，开发商、物业、叔叔阿姨们，我们一起立了一个誓言，就是我们一定要拧成一股劲，我们来穿越时空，回到50年代那种人与人之间的那种亲情的社会。
资料六：
目前，我国已成为世界上老年人最多的国家，60岁以上的老年人口已达到1.34亿，并且正以每年3.2%的速度急剧增长。与此同时，我国老年人的购买能力也相当可观。全国老龄工作委员会的调查表明，目前老年人消费能力每年已达到3300亿元，预计2010年将达1万亿元。从表面上来看，老龄产业的前景十分广阔，但是在朱凤泊看来，前景是光明的，但道路却是坎坷的。
李南：其实你也是老年产业的一个，可以说是一个身体力行者了，那你觉得这个银发浪潮真的已经到来了吗？老年经济这一块的“蛋糕”，的这个市场，究竟会有多大呢？
朱凤泊：我想首先呢，中国人口老龄化的情况大家都了解，但是老龄化还要和国情结合起来，我们中国是未富先老，这样的话给我们中国带来很多很多问题。银发浪潮的到来，并不代表银色经济的到来。比如说我们前几年还认为老年人房地产大有可为，因为有需求，就有市场，有市场就有产品，但是我们今天来看待房地产的发展，不容乐观。我们一年全国开发多少个楼盘，那是成万上亿啊，但是真正给老年人的楼盘有几个，没有几个，很少很少。我觉得说到这儿，我觉得我心里也挺沉重的，有这种感受。
李南：那你现在有没有想好，会不会做第二个太阳城？或者说你今后做了太阳城之后，你还会再做什么？
朱凤泊：我觉得我还会做，但是说实话，做得真苦，真累。从我的主观愿望我还想做，但是我担心的是客观情况不让我做，做不成。我真的想通过媒体，通过你们呼吁一下，能不能从政策配套上，从资源配置上，土地资源配置上，能不能把“蛋糕”留给老人一块儿。我觉得这不仅仅是一个民营企业家应该想的问题，更重要的是我们政策的制定者、我们的官员应该更多的想一想。
李南：而且是整个社会应该思考的问题。其实为现在的老年人留一块“蛋糕”，留一块“奶酪”，其实也是为我们自己的将来留一块“奶酪”。
朱凤泊：正是这样，家家有老人，人人都会老，其实我们现在不去搭理几十年以后银发浪潮高峰的到来，那时候会出现很可悲的事情。
李南：的确是这样。在节目最后，我们也再次感谢朱总能够到我们节目现场来，同时也祝你和你的叔叔阿姨们，在太阳城过得快乐。
朱凤泊：谢谢你。
李南：非常感谢。
【结束语】
21世纪前期，中国人口的老龄化进程加快，到本世纪二十年代将达到前所未有的高峰。然而，随着“银发浪潮”的席卷而来，“银发工程”却明显滞后。尽管北京太阳城已成为老人们心中的理想家园，但不可否认的是，能买得起并住得起这样地方的老人在中国还是少数。对于更多的中国老人而言，要想使他们更好地颐养天年，全社会都有责任去探索更多的模式。
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