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[创业]财富指南-中国创富地图

BUSINESS.SOHU.COM 2005年7月7日09:14 来源:[ 《个人理财》杂志 ]
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  选铺攻略

  自己开店、开公司做老板的人都会碰到一个选址的问题。据广州再就业培训学校介绍:创业培训班的学员看中的门面,有80%不符合要求。另一个现实是:目前很多大卖场已有专门的“选址员”。据了解,广州投资开店、开公司的老板们,大都找过专业的风水大师看过风水,从心理上来安慰、暗示自己的公司未来红红火火,甚至出现了专门替新开公司看风水、看朝向的行业。显然开店选址越来越有讲究,人们对选址也越来越重视。撇开看风水这种方式有多少科学依据不谈,仅从经济学的角度来看,选址确实需要很专业的眼光。

  选址对创业成败到底有多重要,我们从下面这两个事例中可略见一斑。

  广州五羊新城作为广州上个世纪80年代初的高尚住宅区,在90年代吸引了一大批国内外知名的大企业进驻,但是现在依然还坚守在五羊新城的大企业却没有几家。国内最早的保健品上市公司哈慈公司的广东分公司,当年就落户在了五羊新城,作为哈慈公司主打全国最重要市场的广东分公司,由于位置欠佳而经营每况愈下,最后撤离了广州。

  据哈慈公司当年的分公司负责人介绍说,1996年哈慈刚刚进入广东市场,一开始将分公司设在了新河浦。而新河浦是广州旧时代的高尚住宅区,整个新河浦都幽静而缺乏活力。更要命的是新河浦没有一趟公交车经过,而停车也很不方便,很多道路是单行线。到了1998年,新到任的分公司经理看到这么大的市场,哈慈的业绩却不是很理想,决定将公司迁移。于是该公司从新河浦迁到了五羊新城的深华大厦。原本指望公司搬迁可以带旺公司生意,谁料到五羊新城的交通依然不便利。该负责人回忆说:“我们租了两套两居室的房子作为分公司办公室,因为当时五羊新城的房子都是商住楼,大部分都是香港业主投资的住宅楼,几乎没有专业的办公写字楼。客户到了这样的办公室,一点大公司的感觉都没有,反倒像个家。公司所在楼盘的物业管理也完全是按照住宅来管理,给公司带来诸多不便。关键是五羊新城依然缺乏商业气息,到了2000年,我们的生意越做越差,我们又一次搬家到了人民路。”

  哈慈广东分公司就是这样几次三番地搬家,而频繁的搬迁后给客户造成不信任的感觉,市场业绩大幅下降,于是在2001年从广州市场全线撤离。

  后来该公司负责人分析说,五羊新城是个住宅区,根本不适合公司办公,因为太缺乏商业味道了。

  而与之相反的是,深圳的雪贝尔蛋糕店却是开一间火一间,业内有目共睹。同样是蛋糕店,为什么雪贝尔就可以越开越火?

  雪贝尔公司的原“选址员”、现在雪贝尔深圳公司经理的倪修兵介绍说:“我刚刚到雪贝尔公司的工作就是选址员,在广州培训了一个月后,我就被派到了人生地不熟的深圳,专门负责公司新开蛋糕店的选址。当时我选的店面是开一间火一间,所以我今天才坐到了经理的位置。”那么倪修兵选址有什么诀窍?

  倪修兵认为,开店的人都特别讲究一个人气。有人气才有生意。但是,是不是选择店址的时候,找准人多的地方就好呢?其实也不尽然。很多人都有的一个误区,那就是把人流量当成了一个地段好坏的唯一标准。诚然,人流量是决定生意成败的一个重要因素,但是了解客流的消费目标,才是更为重要的工作。在开店以前要研究的,不是人有多少,而是这些人中,你的“潜在顾客”或者说“有效客流量”有多少。雪贝尔每建立一个新连锁店,都要做大量的最佳店址选择,其中一项最重要的工作就是测算分析人流量,他们派员工拿着秒表到目标场所测算流量。这些测算人员除了要汇报日人流数量以外,还要详细汇报如下一些数据:如附近有多少路公共汽车经过;过往人中,多少是走路来的,多少是坐公共汽车来的,多少是打的或开车来的,这样来分析该地区人群的消费水平和消费习惯。

  据了解,倪修兵可以很快成为选址专家,还在于他很有悟性,他发现肯德基与雪贝尔都同属于一种业态,于是就取巧地看肯德基开在哪里,雪贝尔的新店址就选在肯德基方圆百米内,这样一来新店生意果然火爆!

  不同地段,谨慎选址

  选择黄金地段“凑热闹”

  一般来说,人潮就是钱潮,在车水马龙、人气汇集的热闹地段中设店,成功的几率较高,如咖啡厅、餐厅、服装专卖店、便利商店等行业,若是设在车站、灯光夜市、娱乐场所、大型商尝购物步行街附近,就至少占了七分地利。因为川流不息的人潮就是利基,有这么多的潜在顾客,只要销售的物品或提供的服务能满足消费者需求,就不怕没有好业绩。但是这类热门地段的租金往往极高,而且大多已被人捷足先登,有心者想取得一席之地并不容易。如果你所选择的行业十分适合在热闹地段中设店,偏偏又找不到店面,而你并不需要太大的空间,不妨采取分租店的方式,也就是目前盛行的“复合店面”形式。

  在你所意属的地段中找寻合适的伙伴,共用一个店面,不但可以节省租金,如果同一屋檐下的两种行业,顾客属性雷同且产品可以互补的话,更可以收到相辅相成之效。时下这些复合店的形式极多也相当常见,例如花店、书店与咖啡厅、饰品与服装店、陶艺品与茶艺馆、冷饮与小吃、书店与文具、家用电器与电脑、房产中介与装修工程等,都是常见的组合。

  也许大多数人会认为,在同业众多的地方,竞争过于激烈,不易取得优势。但是从消费者的角度来看,店面众多,表示货品齐全,可以比较参考及选择的机会也较多,不怕价钱不公道,这是有心购物者购物时的当然选择。所以,经营者不需害怕竞争,同业愈多,人气愈旺,业绩就愈好,这是相辅相成的。毕竟,单枪匹马地拉顾客,如何比得上整条街的同业、集体广告营销以招徕客人?

  偏僻地段要打特色牌

  并不是每种行业都非要在黄金地段设店不可,有些行业便具有扭转人潮的能力,虽然设在偏僻地区,却能像磁铁般把消费者吸引过来,甚至逐渐繁荣周边的地方,例如超级市尝大型仓储式商场即是如此。

  经营超市、仓储商场所需的资金与空间都不小,在房租地价高涨的今天,如果选在黄金地段开店,实在是违反经济原则。而更重要的是,到超市、货仓商场采购的消费者,讲求的是货色齐全、空间宽广、价钱合理、停车方便、交通顺畅,而设立在偏僻地区,就能兼顾这些综合因素,收到近悦远来的成果。

  国内近年来大行其道的大型货仓商场,都选在郊区或新兴社区开店,便是着眼于此。其实,营业地点的选择与营业内容及诉求与客源息息相关,各行业都有不同的特性、不同的经营手法,黄金地段并不是唯一的选择。如果是别具特色的精品店、手工艺品店,或是风格雅致、特殊的小餐厅、咖啡店,只要用心经营,打出了名号,也不必在乎地点,靠着有心人士与老顾客的口碑相传,即使是位于郊区或僻静街巷,必然不乏“寻幽访胜”的雅客眷顾,因为他们爱的正是这一份幽静,俗语说“酒香不怕巷子深”就是这个道理。

  至于制造业的设厂地点更要考虑地价、交通、税率、原材料取得、上下游企业联系、进出货物是否方便,以及员工招募等条件,同时还要考虑产业特性、分析消费人群并做好市场调查工作,才能敲定地点,进行设点事宜。

  几大城市步行街租金

  地点 每平方米每天平均租金

  上海南京路 ¥30-¥40

  北京王府井大街 ¥20-¥30

  深圳东门步行街 ¥30-¥50

  广州上下九路 ¥35-¥45

  街铺商铺大比拼

 

街铺

商铺

选择

一般在名街上,如上海南京路等好铺位较少

商场铺位相对上选择较多

租金

一般比商场铺位贵一倍

除非是商场的临街铺位,否则租金通常比街铺便宜许多

顶手费

因好铺位难寻,街铺一般以顶手形式转租,而顶手费价格参差不齐,没有一定标准,数千到数万不等

除非是某些铺位已卖给小业主,否则没有顶手费

牌照

所有牌照均需自行申办,如做饮食业,更要留意铺位的水、电、气容量是否合乎规格

有些商场会代办牌照,甚至个体户的申请。而准备经营餐饮的铺位,一般都合乎基本规格

管理

没有管理费,但也有街道和城市规划等部门以不同形式收取费用

一般管理费以铺位面积计算。此外,还可能有垃圾费、冷气费、装修费等另类收费

营业时间

没有限制

按商场的营业时间而定

业权

业权交混乱

如果商场只租不卖,则业权统一

  几大热门城市

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