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掀起这场物业革命并有意颠覆传统豪宅标准的是一位有着强烈的社会责任感和使命感、富于改革和创新的企业家——北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国。
■ 文/本刊记者 张笑辉 祁海涛 图/naga上院提供
一位青年企业家获得了“中国改革创新人物”的殊荣，是因为他在中国地产领域所进行的一系列颠覆性的改革和创新，尤其是在全国首推的物业革命，率先提出了“创建和谐社区、实践诚信地产”的新概念，并倡议全国地产企业以创建和谐社区为基础继而推动和谐地产的建设，这一举动引起了国家有关部门的高度重视和社会的强烈关注。随后他又提出了一系列颠覆传统豪宅标准的创新理念，更是引起业界的普遍议论，专家们认为他正在引领地产项目走向真正的国际化。
掀起这场物业革命并有意颠覆传统豪宅标准的是一位有着强烈的社会责任感和使命感、富于改革和创新的企业家——他就是北京天恒拓展房地产开发有限公司总裁李建国。
物业革命之使命：从和谐社区到和谐社会
一场革命，一场即将波及全国的物业大革命，正在从北京开始。革命是有风险的，但其成功的影响力却是无比深远的。中国共产党领导的革命运动从星星之火开始最后成燎原之势，最终迎来了新中国。安徽凤阳小岗村大包干的红手印没想到拉开了中国农村改革的序幕。革命需要崇高的理想，革命需要胆识和魄力，在中国创建和谐社会的大背景下，在中国房地产市场矛盾重重急需突破的环境中，物业革命拉开了序幕。
这场大革命已经开始，从北京开始，从naga上院开始……
等待他的将可能是期待、肯定、掌声、共享甚至将革命进行到全国、全世界；也可能是质疑、否定等等表情。
在6月28日的物业革命新闻发布会上，建设部政策研究中心副主任王珏林对李建国所作出的努力和探索表示了肯定，他说，房价问题、装修问题、物业问题是中国房产的三大主要问题，李建国先生能在物业管理方面为社会、为政府承担一部分责任，是非常可取的，李建国先生还大胆地提出对整个房产实行三年免费保修，这种改革在中国还是第一次，探索成功，非常值得推广。中国消费者协会法律与理论研究部副主任陈剑说，李建国先生首推的物业革命提出了百年房产的概念，其重点体现在物业及房产售后服务上，这充分显示了李建国先生对消费者、对社会的责任感和成就百年房产的信心。
中国置业专家舒可心认为，Naga上院的物业管理模式实践，必将给中国物业管理市场带来一个新亮点，带来一种新思维……
李建国为什么要在地产领域进行大胆的创新和突破呢？他说，自从党中央提出创建和谐社会的伟大构想后，他作为一位房地产开发商就感觉被一种强烈的责任感驱使着，不断地思考如何从自身做起，从地产领域做起，为创建和谐社会作出自己的一份努力，实现从和谐社区到和谐中国的梦想。他说，和谐社区是和谐社会的细胞，更是社会可持续发展的基础和动力，只有每一个社区都和谐，才可能实现整个社会的和谐。作为中国房地产市场的中坚力量，开发商的一举一动，其对楼盘的规划、开发、管理、服务，无不深刻影响甚至决定一个社区的形象及发展，建设和谐社区，地产企业责无旁贷。
李建国介入房产领域仅仅四年，此前他一直是投资者、股东的幕后身份，从事过热点投资领域的多种行业，包括幕后操纵房地产项目。他说，不管是什么行业，做企业的本质实际上都是一样的，那就是品质和服务，这次走到前台，只是想在地产行业做出一个百年经典的样板。
果然是大手笔，在地产界刚崭露头脚，其超凡的经营智慧和胆识就立即显露出来，并很快得到了社会的认可。他开发的Naga上院项目接连获得“2005最被期待楼盘”、“影响北京地产的新派豪宅”奖，“创造城市价值2004中国地产年度杰出楼盘”奖，他本人也获得“创造城市价值2004中国地产年度推动人物”奖。
在获得“2004年中华十大财智人物”的颁奖盛典上，评委会这样评价他：他贡献性地发展了中国城市地产的品质，堪称本年度地产界的一匹黑马。
在获得“2004年中国十大诚信人才”的颁奖盛典上，评委会这样评价他：他以特色的筑屋理念征服豪宅业主。
李建国，注定要成为这个时代的最具影响力人物……
物业革命之缘起：置业遭遇
在传统的住宅空间里，我们常常被一种不和谐的争吵影响我们的生活和情绪，这种不和谐就来自于业主和物业公司的对立、争吵、扯皮、战斗甚至血腥。记者通过检索网络，发现无数来自业主和物业的血腥案例，这一切让本来正常的生活变得索然无味，更谈不上享受生活。我们这场物业革命的发起者李建国就有过这样的经历。
谈到“物业革命”的缘由，李建国有颇多感慨，他曾多次置业，遭遇的物业管理问题也不少，有一次客厅的空调漏水，沙发和地毯都”泡了汤“，找空调厂商、物业和开发商都不管用。分析社区住户与物业间的矛盾，他发现相互之间不信任、不理解，物业公司利润的多少与物业收费的不透明，导致住户不满时就拒交物业费，最终形成恶性循环。
作为Naga上院业主中的一员，李建国说：“我是业主，将是物业公司的一名股东，也是开发公司总裁，三方角色集于一身便可以解决三方对立的矛盾，但绝大多数业主无法具备如此的角色，所以，解决三方之间的矛盾，必须化解相关的关系。”
物业革命之创新：业主持股
据李建国介绍，”物业革命“就是由开发商牵头成立物业管理公司，在机制成熟后将物业管理公司以股权的形式无偿赠送给业主，业主自己成为物业公司的股东，有足够的权利掌管自己的物业形态。
具体的操作模式为：在房屋销售前由开发商出资200万成立物业管理公司，招聘专业人员组建物业公司，并聘请知名物业专家或公司作为顾问，负责培训，合格之后对该项目提供服务，在销售住房时，将股权按照业主所购房产所占项目可售面积的比例分别赠送给业主，物业股权与住房捆绑在一起，不能赠送也不能随便转让。这样，每一个业主都成为了该物业公司的股东。由业主股东大会选举产生物业公司董事长来领导物业公司，物业公司聘请专业人士为总经理，公司实行董事会领导下的总经理负责制，确保物业公司所有人员把业主当成投资人来为其服务，实行所有收费透明化。
按照传统模式，社区都是由开发商引入物业管理公司进行管理。从前很多开发商成立自己的物业管理公司管理社区，开发商和物业公司之间是”父子关系“，开发商既赚取销售收入又赚取物业费用。
2003年6月8日，国务院《物业管理条例》规定：”住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。“这一规定出来后，物业管理的状况有所好转，但一方面执行力度不够，仍有开发商使用自己的物业公司；另一方面，有的开发商在选聘物业公司时纯粹看谁的报价低，因为物业费低对于购房者来说也是一个吸引力，但是在收费低的情况下又要求物业公司提供很好的服务，难以做到。物业公司的收支不透明，业主和物业公司相互不理解，矛盾仍未从根本上得到解决。
而在”业主持股“这种物业管理模式下，每一位业主都作为物业公司的股东，是投资者的身份，不仅可以享受物业公司的服务，同时还有监督的权利，物业公司能做到收支透明；李建国表示，开发商在物业上投入的不仅仅是前期出资成立物业公司，同时还放弃了物业公司投入运营后的利润。
物业革命之质疑：股权分配
”物业革命“的初步方案一经面世，立即引起了极大反响，毕竟物业管理就像房价一样，永远都是人们关注和谈论的焦点话题。投赞成票者有之，质疑的声音也不在少数，无论是业界老总还是研究专家，都有人对这种模式提出了质疑。
开元国际物业(北京)公司副总经理贾金哲表示，开发商的想法非常好，但是由业主自己管理小区操作难度大。业主既是管理者又是被管理的对象，业主和物业管理公司的关系如何处理，业主综合素质如何，都影响到该模式的操作。同时，由于业主的股权过于分散，很难形成统一意见，影响决策效率，如果遇到突发事件，处理会比较困难。
今典集团董事长张宝全也认为，把物业公司的股权进行划分还难以从根本上规避目前物业管理中出现的问题，这种模式涉及到许多相关政策的制约，在现行的法律体系下不具可行性。
北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌律师也指出，这种操作模式需要解决一些法律上的问题：包括法律对股份制有限公司人数的限制；股权转让问题。其次是实际操作过程中的问题：公司盈利了业主可以分红，但一旦发生亏损怎么解决？再次是解决物业管理问题的本质问题。邱宝昌指出，按照这种模式，每个业主都是物业公司的股东，那么解聘物业公司就非常困难，因为利益相关，所以在这种模式下，必须实行物业管理公司为社区终生服务制。”如果炒掉物业公司另外聘请，那么业主和股东之间就没有任何关系，这又回到了以前的老问题。“
所以，邱律师认为，这是开发商积极化解物业管理矛盾的一种大胆尝试，只要符合法律规定都应该持支持态度。但是在具体操作过程中还需要解决很多问题。
物业革命之创新：股权信托
面对各界质疑，李建国表示：”一个新事物出来必然会有人质疑。“Naga上院的做法是创新，是试点，也是探索。他说，我相信，在强大的专家团、律师团共同商讨、共同出谋划策的情况下制定出该模式的操作细则，不仅可以操作，并且成功是一种必然。
据孟宪生律师介绍，法律对股份制公司人数的限制问题不难得到解决。依据2001年颁布实施的《中华人民共和国信托法》，可以通过建立一种信托财产管理机制来解决该项目的问题。他表示，可以用股权信托的方式，由开发商出资200万作为信托资金，委托几个自然人作为受托人，以将来所有的业主作为受益人，继而注册公司，建立彼此的信托关系。首期的几个自然人不考虑是否是将来的业主，一旦房屋交付，业主依照信托契约行使对受托人和物业公司的监督权。受托人期满时，受益人(全体业主)可重新选任受托人，重新选任的受托人应该是业主。这样就解决了法律上关于股权人数的问题。
由于信托财产的独立性以及股权信托设计的灵活性，可以使物业公司在股东权利行使和公司运作上既反映全体业主的根本利益，同时又能够发挥专业人员的专业优势。孟宪生律师表示：对于业主对物业管理不专业的这种担心是多余的，业主是物业公司的主人，并不等于每个业主都自己去为自己服务，更重要的是业主有权对物业公司的重大问题发表意见，参与决策或者选聘经营者。物业公司通过选聘董事和经理人来实现对公司的专业经营，也是通过选聘技术人员来维护物业的。正是因为业主有了董事、经理的选择权，才能够聘到最好的管理人才和技术人才。
至于物业费收费标准，业主提出需要服务的标准，职业经理人据此作出预算方案和管理方案，业主大会批准后可以执行。业主可以通过股东身份监督公司的运作，也可以受服务者的身份监督服务质量，二者不会矛盾，这是业主的意志和经理人的经验的结合。这种结合和机制，肯定会最大限度地化解物业公司和业主的矛盾。
采访中，李建国还表示，物业管理问题和建筑品质也有很大的关系。因为在许多物业纠纷中，都是由于开发商的遗留问题引起的，而业主根本找不到开发商，怨气都发泄到了物业管理公司身上。
”试问有多少开发商敢住在自己建造的社区里？“李建国向记者抛出这样一个问题。他坦言，开发商要成为自己建造的社区业主必须对自己的产品有足够的信心，同时也是对全社区业主的承诺。
物业革命之亮点：房产保修
过去，我们听到过很多商品的“三包”售后服务，但没有听说过房产的售后服务。上院首推房产售后服务三年免费维修承诺。李建国介绍说，房地产是一种特殊商品，其具有金额最大、周期最长和最复杂的特性。以往开发商通常只重视建房、卖房，没有售后服务造成房屋很多后续维保问题没人管。我国是一个售后服务意识普遍薄弱的市场，而一些国际品牌的商品正是凭借强大的售后服务在市场中异军突起，形成很强的商品价值及竞争力。商品均应有售后服务，为何房地产就没有售后服务？因此房地产的售后服务显得尤为重要。房地产之售后服务是项目升值力的源泉，是开发商诚信的体现，更是关系到无形价值、有形的资产关键所在。一个项目是否有好的售后服务，或者实践品牌精神价值的售后服务，将直接关系到社区未来生命力和升值前景。
李建国解释说，我们的具体做法是严格挑选厂家，在选择建设、设计及建材单位时，就将厂家的售后服务的好坏做为很重要的考察因素之一，并挑选行业内百位专家把关。所选定的厂商一定是优质的产品，并享有极好的声誉。我们要求厂商承诺三年以上免费维保，在与厂商签定合同时，就要求其提供三年的免费保修。我们对业主也承诺免费维保三年，所有开发商配备的各种设备及各项配套设施，确属质量问题的，开发商承诺免费保修三年。这样形成一个三方承诺链条，责任落到了实处。
李建国说，我们还制定了售后服务细则，其中包括所有开发商配备的电器、洁具、厨具等设备，在出现问题时，保证业主在24小时内能得到回复及处理意见。我们对工程维修人员从五星级酒店、豪华住宅中选拔并进行细致培训；对设备设施（户内）定期巡检保养，预防为主，建立独立的维修保养档案，每次抢修、维修均有详细记载。这样，我们通过建立严格的售后服务体系保证承诺的实现。
物业革命之保证：业主公约
这次物业革命的核心保证之一就是《业主公约》，李建国说，要推行由业主自己管理物业公司的模式，必须要求业主有较高的综合素质。关于这一点，李建国表示，一方面，Naga上院价格比较高，对客户起到门槛作用；另一方面，在市场经济条件下，开发商无权拒绝客户的购买意向，怎么不让素质不高的人进入社区？那就是《业主公约》！
李建国向记者透露，在前期业主、开发商和专家团的共同努力下，该项目制定了极为严格的业主公约，要买房、成为这里的业主，就必须遵守业主公约。所以说到底，不是开发商在挑选业主，而是前期业主在挑剔后期业主。
据李建国介绍，首份由业主出任物业管理公司股东的业主公约细则已经基本”尘埃落定“，即将对外公布，那时，所有的质疑都将得到解答。这份细则不仅是业主在关注，相关政府部门也在关注，我们也期待着......
上院的“物业革命”，宗旨就是“一切权利归业主“，所以上院的《业主公约》是在“业主自管”和“高度自治”的基本立场上制定的。公约由大多数业主参与修订。坚决实现“公正、公平、公开”。制定《业主公约》目的是为了在业主之间建立一种公共行为准则，“业主公约”是实现和谐社区的重要保障。因此它也是审核业主及其邻里的一个标准，“千金买屋，万金买邻”，自古即有。上院公寓将在销售房屋同时，帮业主用《业主公约》“审核邻居”，为所有社区业主建设和谐社区。
物业革命之冲击波：颠覆传统物业
上院物业革命的探索和实施，必将对全国目前的物业管理形成极大的冲击，尤其是现在服务跟不上的物业管理公司。置业专家舒可心认为：Naga的物业管理模式，是一种对传统思维的创新，也是在现有法律框架不禁止且允许的情况下的一种实践活动。我相信，Naga上院的物业管理模式实践，必将给中国物业管理市场带来一个新亮点，带来一种新思维，使得发展商、业主更加重视物业管理企业在房地产市场中的作用；使得物业管理企业更加自觉地规范自己的行为。因为，如果不这样，就可能被物业管理的主体发展商和业主所淘汰。毕竟建立物业管理企业不是什么难事，难的是职业的公司管理团队和职业的物业管理经理人。这些，都是可以用钱来换的，而不是像中国物业管理早期市场状况，是要凭关系才能成立物业管理公司和凭关系才能获得物业管理市场。
他表示，Naga上院的物业管理模式如果要成功，还在于开发商最初聘用的物业管理企业的职业经理人的管理水平如何。无论管理哪个项目的物业管理企业，职业经理人(俗称住场经理)的水平是至关重要的。
但是，在实际管理过程中，其他社区遇到的问题这里也将会出现，只不过业主和物业公司在处理这些问题时，会更加理性。因为公司董事会制度远比业主大会制度效率高，业主的意见，公司会更快地作出反应，而不会再出现物业公司协助发展商”打太极“的情况。在公司活动中，董事会是权利机构；而在物业管理活动中，业委会仅仅是业主大会的执行机构。因此”物业革命“方案实际上是提高了业主对物业管理决策的效率。
他表示，这种模式与传统模式的区别就在于：业主是物业公司股东，董事会无需股东大会就有公司高层的人事任免权，不满物业管理服务水平时可以高效率地解聘其职业经理人；而在目前，社区业主一般只能向物业公司提建议，业主大会没有解聘物业公司经理的权利。虽说有解聘、更换整个物业公司的权利，可那却是伤筋动骨，实际执行非常困难。
李建国提出的物业革命，可以从根本上真正实现“业主当家，自主保障”和“业主自管”、“高度自治”的基本改革目标。这是对传统物业管理模式的彻底颠覆。
在这次物业革命中，李建国利用《公司法》和《信托法》设计了新的物业管理经营模式。革命性的创新不仅改变了Naga 上院的业主与物业公司的关系，更高效率的解决了上院项目中开发商、物业公司、业主三方之间的矛盾。为创建和谐社区、和谐地产提供了根本保证。
颠覆传统豪宅标准
新豪宅标准之一：Naga梦想
所有的革命都会有一个合适的环境和载体，为什么李建国会在Naga上院项目上掀起物业革命呢？Naga上院是不是单纯的一座超级豪宅呢？李建国说，不是，他是为了实现一个特殊阶层的梦想。
为了Naga梦想的成功实现，100多名国际顶级的建筑设计师、园林景观设计师、光影设计师、会所设计师、空间设计师以及众多的专家顾问组成了一个紧密型的特别行动团队，他们绞尽脑汁、煞费苦心，集3000年的设计建造智慧于一体，集澳大利亚悉尼歌剧院、北京国家体育场(鸟巢)、中央电视台、香港国际金融中心、北京君悦酒店绿洲俱乐部景观、北京东方广场园林、香港DEERHILL BAY园林、上海ROYAL GAEDEN园林、澳门钻石中国酒家、中国北京饭店贵宾楼、上海新天地广场会所、上海富宏花园别墅、巴黎罗浮宫、罗马梵蒂冈博物馆、埃及卢克索神庙、莫斯科冬宫等等建筑的点点精华于一身，目的是为99位来中国北京的特殊阶层构筑一个自由、繁荣、和谐、人文、财富灵动的生活空间。
近日，记者亲到Naga上院施工现场，发现该项目就位于北京东城区东直门内大街9号，这里确实拥有内城天生的贵族血统，有着独特的文化魅力。为了对古城文化和历史负责，李建国宁可牺牲了一部分开发面积，硬是把开发范围内京城目前少有的四合院遗址保存了下来。上院项目旁边与二环内唯一3000平方米水景公园（南馆公园）咫尺相邻，百年国槐、银杏、樱海绿意成林，为都市难觅的自然境界。Naga上院还紧邻雍和宫、国子监、孔庙一路文脉古迹，承袭皇城厚址千年蕴道。 并与国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈连成一体。
李建国说，财富只有被人赋予追求和理想，才会具备灵魂和生命。很多人手里聚集了财富，但财富却未必给主人带来幸福。上院，是让财富具备灵魂的地方，是让生命得到完美的地方。
李建国的房产项目叫Naga上院，倡导Naga精神和梦想，这究竟是一种什么样的生活境界呢，他说，Naga精神源于古印度贵族对高品质生活的推崇，是一种古老与时尚、尊贵与品位的融合；也是顶尖华人梦系浩浩皇都的高尚生活之梦。紧接着，李建国给记者讲了一个有关Naga的故事。他说，在人们熟知的四大文明古国之一的印度，传说中有一位半人半蛇的水神Naga，她能赐予人类安全、繁荣和财富，被古印度贵族奉为专供之神。随着东西方文化的传播与交融，Naga这位神秘而高贵的水神逐渐为东方和西方上流社会所信奉，多少达官显贵、名门望族都期盼着这位水神能降临身边，福佑家族！几百年前，Naga带着“安全、繁荣和财富”来到了东方之尊的中国，降福于北京这六朝古都之圣地，Naga精神从此融入皇族生活，在王公贵族、商贾名流中繁衍生息。
李建国说，在中国实现Naga梦想是有条件的，必须是独有的环境之中才能真正体验Naga梦想的品质生活，而我们所选取的正是承Naga精神与皇族气脉的皇城九门之尊的东直门，这个弥漫着雍和宫朝香，坐落着孔庙和国子监文华碑林的千年不动境地，也就是今日之商门，未来之国门，只有在这里才能实现皇居梦想，体验真正的Naga精神——上院生活。
李建国和上百名专家团队在北京打造的上院，就只为99位层峰人士实现Naga之梦！如此豪宅，岂能没有颠覆性的创新！岂能没有革命！
新豪宅标准之二：极品概念
在市场经济条件下，任何企业都将是以产品为中心，成功的企业关键在于制造出经典的作品。李建国一直强调，别的产品都有百年老店，我要在中国的地产领域创造一个百年经典，那就是Naga上院，这经典的含义，绝不仅仅是豪宅的概念，而应该是极品。
关于豪宅和极品的概念，李建国这样解释，顶级黄金地段、稀缺环境资源、巨大室内空间、奢华装修家私等，是传统豪宅甚至超豪给我们最强烈的印象，也是它们区别于其它房子而自称为豪宅的根本，当然，它还必须有令常人惊跳的售价，少则500万、普通千万级、顶级数亿论。
我却不这样认为，李建国说，我认为市场上没有豪宅，只有极品。市场上有不豪华很极品的房子，例如比尔盖茨位于西雅图华盛顿湖畔的科技豪宅，就是一套无论从外观还是内装来看都极为普通的房子，而且占地和建筑面积也都不大，但这套豪宅却花费了约1亿美元的建设费，主要是装置了一套超一流的高科技系统。
这种现象涉及全球大多数富人区，而北京表现的更为明显。李建国认为，从高档项目进化论角度看：第一个阶段，高档项目摆脱了单纯的巨大、富贵和奢华，开始慢慢转向自然和生活的本质，第二个阶段，高档项目在人文关怀的基础上，又流露出向文化、历史的回归趋势；而第三个阶段，也就是现在，高档项目已经上升到将顶级地段、完善设计、扎实品质和独到品味有机组合的境界。
李建国说，不可否认，宽大的居室和奢华的装修已经成为高档产品的必然符号，一方面拥有大面积房间、顶级的建材、超级家私，同时还有一流的装饰和配合各类高科技系统。但把最好的东西拼接在一起很可能是四不象的丑八怪，这似乎是一个天生的哲学难题。李建国认为，房子也是有生命的，也就是西方精典建筑理论有机论，代表作品是赖特的流水别墅。粗线条时可以机械化的一个个地把问题解决，但一旦精细时，经常遇到的是刚解决一个问题。相关联的更多问题就冒出来了，比如处理各种管线和复式与平层的关系，特别是与设计施工的关系时显得特别重要。所以Naga上院聘请了上百个专家顾问团打造99套房子，几乎每天都要开专家会议，讨论解决随时出现的问题，最重要的是要找到最好的解决方式，才能对得起极品两个字。虽然顾问费非常高，但李建国表示非常值。
李建国认为，超越豪宅的极品地产应该有新的标准，必须有三方面的条件才能打造极品。
首先是实力决定极品。就北京市场来看，优秀产品所需的一流实力，绝大多数发展商都不具备。而由投资商亲自操盘，身担投资商、开发商双职的更是少之又少，没有绝对的实力绝对不会这么做。所以实力决定极品。二是极品做加法。产品主义在高度之外，同样也有深度的不同。比如，在作好产品方面，Naga上院就拥有其它项目所没有的深度。比如请了设计大师陈幼坚作空间设计，由ADI作景观设计。好产品必须作加法，不是为了市场营销而作的广告加法，而是立足于品质与品位的产品加法。Naga上院的加法表现在很多方面，其一是智能化系统，门禁系统全是视网膜识别系统。其二是配套选材。外立面是意大利环保石材，用的挂钩全是德国的慧鱼，全北京目前仅中国银行使用。三菱电梯，顶级原装，1350公斤，和东方君悦规格一样。虽然主要部件可以使用国产，便宜很多，但我们坚持使用全部原装部件高规格标准，舒适度和平稳度绝对不一样，他认为省一分钱客户都会感觉到。三是客群验证极品。做为极品的最后一个境界，就是必须有高素质的客群支持。而一方面是高素质的客群难寻，另一方面，房地产做为商品，发展商何以限定客群？规定什么样的暴发户不得入内？只要花钱，谁都可以来。所以，只有客户选择产品，而产品是无法选择客群的。李总认为以往的项目做法都是不可取的。可行的方式只有制定《业主公约》，通过公约规范其行为才是行之有效的。而且这份《业主公约》要求业主在签订购房合同前必须签署。
新豪宅标准之三：细节关怀
李建国认为，关怀超越金钱。他作为中华慈善永久理事体会很深。首先是以人为本，让主人感觉到，财富只有在自然享有时才具备灵魂，而刻意标榜必然成为累赘。其次是用科学的机制，营造和谐的社区氛围，圆一个梦，把我看到的听到的不好东西全部改掉。最后是设计上不能千篇一律，实行流水线作业，而要根据购买者不同的需求进行特殊的设计，可以说是真正的量身定制。同时，设计对于开发商来说，也是严峻的考验，首先开发商自身所具备的品位就必须非常高，如果是一个只能开发普通住宅的开发商去开发高档项目的话，他就只能以自己的眼光去设想它，把一般的房子进行简单的放大，最后只能成为一个大房子。
李建国身边有一群朋友，他们本身就有购买高档房产的需求，因此比较了解这部分客户的生活需求，比如在紧急状况下，主人享受比一般人更多的安全保障，即使遇到紧急的情况，呆在家里也会安然无恙。同时，还需要一个坚固的收藏室或者保险库，所有的古玩或者价值连城的宝物，都能安全地在这里藏身，而不需担心会有艺高的人会盗窃。
同时，重视秘密性，在设计上要求暴露的地方越少越好，但又不能缺少阳光。此外，为了保持体形的优美，健身是每天必不可少的课程，所以他们会需要有一个宽大明亮豪华的健身房，或者拥有一个漂亮的室内游泳池。当然，宴会厅也是不可少的，朋友圈之间举行各种内容的PARTY是很平常的事。
事实上，Naga上院推出的户型设计极尽精华且富有人文关系，可谓穷尽了人生的八种境界，无论是品位与格调、隐私与浪漫、风水与信仰、奢华与尊贵，还是家庭与亲情、老人与孝道、孩童与未来，都体现得完美无缺。在户型创新上，不仅打破了墙柱承重、动静分区、空间错落等常规变化，而且从实际使用出发，突破了户型结构，表现出多户为家、上下空间的创新来。
这种细节性的人文关怀在后期的物业管理上更为明显。也正是因为对项目的热爱，李建国买了Naga上院，他说，花了这么多心血，自己不住是对不住自己，虽然是自私的想法，也是自信房子一定会比预期更好。
新豪宅标准之四：品质服务
在李建国的引见下，记者见到了天恒拓展的副总经理祁彦巍，他也是物业公司前期总经理。记者发现，祁彦巍可不是一般的物业总经理，他2001年以第一名的成绩毕业于（荷兰）国际管家学院，是国际管家协会会员，是国际管家学院认可的中国区首席管家。
他向记者介绍了国外的私人住宅、高档集合住宅、别墅区等的管家服务。他说这些豪宅大多是雇佣不动产管理经理人或家庭（居家）事务管理人。私人大家庭中各岗位分工明确，包括有地产经理、 管家、主厨、负责清洁的管家 、男仆侍者、专司主人衣服的男仆、司机、厨娘、负责洗衣的女仆、负责公共空间客厅的女仆、负责房间卫生的女仆、女裁缝、园丁 、洗碗女仆、照顾小孩的女仆、保镖护卫、女家庭教师等。20-25人团队每年的费用在一百万美金左右。所有服务人员及其团队对业主、雇主负责，这个家庭可能有几十人，但服务针对性极强。在通过股权信托的形式转变物权后，Naga上院服务团队的雇主就是全体业主。服务对象是全体业主，接受全体业主的雇用。
在上院，就是要让业主体味到这种服务的品质和标准，祁彦巍说，我们将根据业主的要求提供整体服务标准。服务人员不仅要有非常娴熟的技术更要求良好的工作态度。我认为精力充沛、高昂的工作热情、全身心投入是对工作态度的正确解释。我们要求服务团队中的主管、员工都是可信赖的，对所有业主都做到忠诚与真诚，这也是态度的一个组成部分。我所讲的真诚与忠诚是从每一个人的眼神和声音中可以感觉得到的。当为业主服务的每个人都具有良好的个人素质与修养的时候，您可以想像社区中是何等的文明与优雅。每一个人都了解普通旅馆与五星级酒店之间除了硬件设备、设施的差别就是服务，我们深知具有良好态度、高水准的服务人才是何等重要。比如说我们的所有安全保卫人员不仅仅是中央警卫局和三军仪仗队的退伍战士，还要求有进取精神、沉着稳健、机智灵活等等素质。负责任的培养训练，不仅仅选拔来自五星级酒店、豪华住宅工程维修人员、技师，更要进行针对先进高档的设备设施、精密的仪器仪表、最新最细致的施工工艺等各方面的专业培训。每位服务团队的成员自己也能学到东西、得到提高并在对客服务中体现自己的价值，这就是良性循环。
新豪宅标准之五：圈子生活
李建国所看重的更在于豪宅所承载的生活方式，在他的理想中，上院应该是一个完美的和谐社区，豪宅内的生活归根到底是一种圈子的生活，是一个高素质人群的生活圈子，在发展中国家经常听说有一夜暴富的人，但从未听说过有一夜提高到高素质的人，这些需要多年的积累，所以上院希望的业主是富且贵。是真正的上层人士的生活。
李建国说，我将来也生活在这个圈子里，我作为中国慈善协会的永久理事，代表我们的上院项目做了一系列的慈善活动，将来我要在我们这个生活圈子里发起一系列募捐活动。李建国说，对社会奉献是一种幸福，不管多少，我始终相信好人会有好报，做人总要积德。我也经常和我身边的朋友说，不要整天买房子买车乱花钱，今后都跟我一起做善事吧，我捐哪里你们就捐哪里，我捐多少你们就捐多少，我的朋友们都满口答应，7月份我们要举行一次慈善晚宴，以后会坚持下去，经常举行。为社会做奉献会成为我们这个圈子生活的一部分。
在和李建国的接触中，记者无处不感到他的责任、智慧和激情，他有时喜欢独处看书，有时喜欢和圈子里的人喝酒聚会，他最知道该如何工作，也最懂得该如何生活。他说，工作是实现理想的途径，工作是快乐的，一定要在快乐中工作，在工作中快乐，否则就失去了工作的本质，在他深邃的目光里，我们看到的永远是自信和智慧。
现在，我们期待一个和谐社区，不久的将来，我们必将会看到一个和谐的社会，在和谐社会的建设中，我们会永远记住一个人的名字，那就是物业革命的发起者李建国。
（ 责任编辑：李淑琴 ）
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