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■本报记者 王小霞
此次经过三审的《物权法》草案第一次以法律形式对业主的建筑物区分所有权做出明确规定。然而，尚不完善的是，对一些应该以法律形式界定的物权仍然没有界定，如小区车库归属权不是“法定”，而是“约定”。法律专业人士认为，这将会产生很多纠纷。
北京律师协会物业管理专业委员会副主任、仁和律师事务所副主任孟宪生律师在接受中国经济时报记者采访时表示，按照《物权法》草案的规定，开发商或者物业公司要改变小区物业的用途，必须经过全体业主同意。这为过去频频因为物业随意侵犯业主权利而发生的物业纠纷找到了司法救济的途径。同时，此次《物权法》草案规定业主大会和业主委员会的决议，业主必须严格遵守，业主可解聘物业管理机构、相邻之间不能侵权等，也为业主自治在法律上提供了依据。
当然，《物权法》草案也有不尽完善的地方。比如“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”“可以约定”就容易出现分歧和纠纷。一部分业主希望车库归业主所有，有车的业主当然希望车库归业主所有；但另一部分业主认为无所谓，没车的业主也许在买房时不关心此事。
如果车位归建设者即开发商所有，建设者就可依法处置，而车库本身属于稀缺资源，利益集团可以抬高价格或者不卖给小区业主，这对业主不公平。更何况，卖车库意味着卖土地，本身就是在侵犯业主的权利。按照法理讲，附属物应该随主物，房屋是主物，车库、绿地、小区道路等本身就是房子的附属物，应该归业主所有。
因此，《物权法》应该明确规定车库归业主所有。有关专家表示，住宅区域的停车位应该视为住宅必须的配套建筑设施，政府应该从建筑规划时就明确规定开发商必须建设多少停车位。
刘文彬在北京北四环一个住宅小区购买了一套130平方米的住房，本来想要三层的，但已经销售完了。为了吸引他购买剩下的顶层，开发商销售代表在销售时告诉刘文彬，购买顶层有个好处：就是楼顶可以送给他，天气好的时候可以到楼顶透透气、欣赏夜景什么的。刘文彬欣然购买了。
但有一次与一个律师朋友聊天得知，开发商没有权利赠送楼顶给刘文彬一个人，因为顶楼属于所有业主共有；但刘文彬在追问开发商的时候对方告知：我说能送就能送，是我送还是别人给你送啊！最后，刘文彬也没搞清楚，这楼顶自己是不是能合法拥有。事实上，很多业主都不知道除了自己的房屋外，自己在小区中还拥有哪些物权。
孟宪生律师说，对于住宅小区，业主拥有的物权有：楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、无线、物业用房，这些都应该归所有业主共有。因此，一些开发商在销售房屋时所承诺的送楼顶、送露台、送草坪都是不合法的，开发商对于业主共有的物权没有赠与权利。与此同时，小区绿地、各种小区景观、小区道路一般也都归业主所有，除非是市政道路归国家所有。目前来看，有些相对不明确的物权比如会所可以商议其归属权，但必须明确不能改变会所的用途。
对于开发商来说，住宅小区建设交付给业主以后，开发商只承担对房屋质量问题进行维修等义务。而物业管理公司只是按照《物业管理委托合同》对小区进行物业管理，在小区不拥有任何物权。
对于商业物业来说，大厅、楼顶属于业主共有；地下车库开发商可以保留；地上车库一般归业主共有，如果是由开发商建造的立体车库（多层），开发商可以拥有。
一位法院工作人员告诉记者，目前，很多物业纠纷产生的根本原因就是：权属不清，职责不明。到底物业公司干什么、业主拥有什么、业主委员会有哪些权利等均不明确，所以就会出现物业侵权、业主难以自治等问题。
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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