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■见习记者 谢丽佳
适用对象须明确
中国社会科学院法学研究所副所长陈苏在接受中国经济时报记者采访时认为，住宅商品化涉及到的利益关系很多，划定建筑物区分所有权，是非常必要的。但是要明确一点，业主的建筑区分所有权应该是明确和解决业主的内部关系及各自权属，即全体业主和个别业主之间的关系、个别业主与个别业主之间的关系，而非业主与开发商、物业公司之间的关系及各自权属。业主与开发商之间、开发商与物业公司之间的关系及相互之间产生的矛盾由《合同法》解释和解决，物业公司与业主之间则由《物业管理条例》约定和解决，《物权法》中关于业主的建筑物区分所有权的规定，则应该为处理业主内部关系的法律准则。
他认为，不同的主体关系之间应该有不同的、与其相配套的法律体系，业主的建筑物区分所有权的规定首先就应该明确其适用对象。“然而，《物权法》中关于业主的建筑物区分所有权的有些规定，将本属于业主与开发商、物业公司之间的问题，本该由《合同法》和《物业管理条例》解释的内容纳入进来，又没有给出详细的规定。”
陈苏举了一个例子，如《物权法》第八十四条规定，对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。而在《物业管理条例》中对业主选择物业管理公司的权利已经做了强制性规定，第十一条规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，第十二条给出了执行的细则：“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”
陈苏认为，在《物权法》中，虽然赋予业主更换物业管理机构的权利，但并未对其执行的程序、条件做出解释，比如要通过多少比例业主的同意，通过哪个机构执行等，存在一些后续的执行参照问题。事实上，类似属于物业公司与业主之间的关系问题，应该放在物业管理法律体系来解决，而不应该放在业主的建筑物区分所有权做出规定。
陈苏还指出，《物权法》第八十六条中对侵占通道、违章搭建等方面的规定，应该属于《规划法》的界定范畴。
所有权执行存在隐患
陈苏认为，将绿地、道路等基础设施交由业主行使所有权，对业主来说是件好事。但是业主极力争取的车库、会所的所有权，在日后的执行过程中存在许多隐忧。
他指出，会所其实是房地产开发商为了销售住房做的广告，开发商并没有把它当作业主入住后用来营利的经营性资产。其成本被计入房屋价格，开发商在销售住宅的同时已经收回了会所成本。事实上，目前许多社区的会所面临经营亏损的窘境，成为开发商希望摆脱而又无法卸掉的包袱。如果业主愿意共同花钱购买会所自治，开发商求之不得。
但是，是不是所有的业主都愿意花钱购买会所？购买会所以后，会所的保养、维修、管理等多项费用，所有业主是否都愿意承担？关于会所的建设问题，全体业主是否能达成一致意见？陈苏表示质疑，“所有这些问题都会在业主取得会所所有权之后接踵而至，每个业主都有自己的观点和看法，要让全体业主对同一问题达成一致难度很大，业主之间的关系可能会因此变得复杂。”
“车库归全体业主共有后面临同样的问题。”陈苏认为，车位数量有限，不能满足每位业主都拥有车位的需要。这必然会导致分配不均，要使用车位的业主就必须交费。全体业主共同商议定价，需要车位的业主希望价格低，不需要车位的业主希望把价格定高。业主各自利益点不同，很难调和。车库的能源、卫生、维修、通风、管理等多方面耗费，谁来埋单？这些都是十分现实的问题。
对于许多业主理解的，开发商无偿将车库、会所的所有权交给业主。陈苏认为完全不可能，市场交易遵循的是等价有偿交换的规则，开发商不会无偿把车库、会所交给业主，他们会将其与住房一起捆绑销售。对于已成型的社区，开发商与业主现行的合同里大部分有约定，会所和车库为开发商所有。业主只能通过购买取得车库、会所的所有权。
作为推进北京市小区业主委员会建设的前沿人物，银枫家园业主委员会委员北野认为，业主的建筑物区分所有权得到法律的明晰与认可，是一个非常重大的进步。但他同时也坦言，全体业主在共同行使这些所有权的过程中将面临不少挑战。
在长期接触社区事务的经验当中，北野体会到，很多业主对于社区事务缺乏参与意识，让所有业主或大部分业主共同行使所有权并达成共识，非常困难，还需要一个培养业主参与民主决策习惯的过程。
“伴随着所有权归属的逐渐清晰，肯定会产生很多新的问题甚至是混乱。”北野表示，这是进步的必然过程。关键是，业主应该认清自己的权利和义务所在，树立行使所有权的参与意识，要清楚自己对社区事务是能够有影响、有贡献、有决定权的。
陈苏认为，开发商、物业公司与业主之间的矛盾，会随着市场竞争的充分得以解决。持久的矛盾恰恰存在于业主内部，存在于共同管理一个公共场所的过程之中，业主的建筑物区分所有权应该以此为出发点进行制定。
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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