编者按：2005“中国宏观经济走势与产业发展高层论坛” 7月23日至24日在北京举行。央行及银监会领导、国家部委负责人及国家金融主管部门专家和经济学家齐聚一堂就宏观经济走势与产业发展问题进行探讨。 搜狐财经作为联合承办网络支持媒体对本次论坛进行全程报道。建设部政策研究中心的主任陈淮先生做了精彩演讲并答记者问。以下是全文记录。

　陈淮：我接着巴先生的话讲吧。现在的医生越来越像杀手，卖药越来越像医生来讲。我为什么要给他提问，因为他到处讲房地产。这几天我知道我们在座的很多媒体，我们一些媒体人民币升值热炒不知道哪个专家说的1200多亿人民币蒸发了，如果准备买自己人自己生产的产品这推断是成立的，但是中国外汇储备不是买中国自己市场的产品，假定美国市场的价格补变，一个美元该买多少东西还买多少东西。如果中国在将来某一天外汇储备增长8千亿美元，新增加可以用更便宜的方式买来。

　　第二个问题关于讨论提前还贷，老百姓按揭贷款是不是公平，研究房地产问题的时候，记者老问这问题，特让我失望，如果我们采取的是给老百姓一个浮动利率和固定利率的选择的话，固定利率条件下收取违约金才是公平的，我买房子的时候浮动利率的情况，升或者降咱们俩都不知道，这风险是公平平等的，如果不然，干脆约定固定利率，如果利率涨了银行认吃亏，跌了贷款者认吃亏。这很公平，没有给老百姓提供浮动利率和固定利率选择的情况下这是第一个不公平。第二个如同巴博士讲到的，中国处在低利率水平的状况下，而且是历史上一个最低阶段上，在这样一个水平上，人们按揭贷款不是流动资金贷款，周转三个月或者半年，一般15年20年或者更长，在这一周期内显而易见，未来利润上涨的可能性99％，利率下降可能性是1％，这时候约定浮动利率，而且提前还贷还要收违约金，利率上涨也是受风险，提前还贷也是我承担风险，总之消费者承担风险，银行给老百姓一个非常不公正的条约，我们银行家到现在没有说出这样一个事实，我们媒体对这问题讨论的时候也没说到点子上。

　　因为大家拿到我的发言提纲，我就不重新演讲一遍，我们就房地产市场有这么几个方面，宏观调控收到相当明显的效果，房价过快上涨的趋势，得到了遏制，房地产市场混乱状况，投机炒作虚假合同，过渡的虚假宣传得到很好的纠正。而且各地在完善住房保障体系提供中低档住房，以及提供经济适用房这样的政策上都做出了很多的努力。这是第一条房地产宏观调控政策是明显和有效。

　　第二条当前房地产市场存在问题明显。投机性冲动仍然存在，住房结构是高中低档结构，供给结构中满足普通老百姓需求供给不充分，供给需求的效果远没达到预期的目标，这需要一个比较长的时间。

　　盘活土地的任务非常沉重，国土资源部提出有40万亩土地批出去了，但是开发商说可供开发土地非常少，有一部分土地，由于种种原因，批出去了1/3，由于前期批复不规范导致的纠纷，政府答应的承诺无法履行，还有1/3有些开发商存地，可能存地更有利，还有中小开发商拿到地没有力量开发这原因没有解决好。

　　另外现在房价中不稳定因素还存在，导致一些房价过高过快上涨，有一些前期投机炒作房价没有得到及时纠正的问题还存在。房地产的形势仍然不容乐观。

　　第三个问题政策的基本取向是两个坚定不移，明确无误地说，继续坚定不移地把中央对房地产业房地产市场的调控政策落到实处，不会半途而废。第二个坚定不移地继续支持房地产业作为国民经济的支柱产业，健康发展。

　　第四个方面完善住房保障体系是我们解决中低收入者阶层住房最重要的方面，这并不是光靠市场和房价的调控能解决的，我们需要通过帖息，帖租，廉租房，公积金等多方面的体系来完善。当前在住房保障体系中，刚刚说的政策都有了。连完善和规范程度比有很远的差距。经济适用房很的专家提出，很多老百姓，普通市民对这一政策寄于很高希望，很多专家提出这政策中存在很多操作的缺陷。

　　当前房地产市场预期过程中并不像一些人警告的那样，已经处在危机的边缘，我认为这话夸大其词了，如同巴博士讲到金融问题提到，现在外资加速流入，是在蠢蠢欲动大规模的努力企图进入，一些人说中国的房地产外资大规模退出，实际上他们代表的那个群体正在大规模进入，据我了解很多开发商已经不再向市场主动零售，外国的基金正努力说服一些大的开发商，建好房子以后整个卖给我，我给你做批发商，这是当前的一个新的动向。我们如果在座下面还有机会提问。如果你打算问，现在市场比较箫条，开发商资金链会断裂，现在就告诉你，就我个人的认识恐怕不会有所谓的救市的政策，如果开发商经不住宏观调控和其他供求关系变化的考验，在市场面前趋于败势，就只好自己解决。我不认为有帮助开发商把房子卖出去的政策。我们不鼓励超出合理限度买大房子，因为中国的土地和能源供给不能满足不能支持这样一个消费标准。尽管巴博士说要适当的辅助扩大消费需求。价格一定有涨有跌，有的楼盘涨有的楼盘跌，有的今天涨，有的明天跌，有的今年跌，可能五年后也不高于现在的位置。我所做的预测就是这些，谢谢！

　　巴曙松博士：我想问一下在升值起动之后，就会产生一个预期，原来坚信汇率不升值，转向趋于升值，一般升值起动以后有一个比较强烈的升值预期，可能导致前一段时间打下去的泡沫是不是又会重新抬头了，我们建设部门怎么应对？

　　回答：不要夸大金融这方面的力量。因为汇率和利率变化导致日本房地产泡沫是假命题，因为在那个时代，八十年代日本资本出现大量过剩，城市化已经完成了，基础设施完成了，关西、关东地区的重工业形成了，新干线建完了，基础设施趋于完善，钢铁成为已经成为世界上最有竞争力的产业，这时候出现大量的资本过剩，这种情况下金融变化才会对实物资产产生影响。中国什么情况？我在日本专门研究过两年问题，我们远没到资本过剩的阶段，中国城市化如果完成了，我们不会有那么多老百姓高叫买不到房子，基础设施完成了，不会争论北京到上海究竟采用轮轨还是磁浮技术，我们汽车市场要发达，不应该看到美国欧洲日本的汽车竞争，而应该看到国产汽车的竞争，确实承认中国出现一定的相对过剩，目前银行存在8万亿的存差，也就是说一方面有相当多的地区领域迫切需要资本投入，把钱、货币转化为资本，另外一般方面金融系统的低效率和市场低效率不能完成这个历史性的任务导致了人们所说房地产有泡沫还是没有泡沫，简单归结利率的高低汇率的变化是不对的。当前人民币升值2％是什么影响，我们可以说这2％是很高明的调整，前期一定少量的并不存在炒作，大量热钱进入中国，进入中国房地产业，甚至几千亿美金，这说法没有根据的，我做过确切数字分析，只有少部分投机资本通过合法或者非法的手段进入了房地产领域，但是2％的影响是让他们难受的增值，一方面人民币升值的预期确实实现了，另一方面2％的高度又使它无法套现退出，退出以后交了交易成本和资金转移的成本还会亏本，不退不知道下一步怎样？这一步是一个比较高明的变化，使这些资本进退两难，但是有一个部分去年就存在，去年老百姓大约1百亿美金个人外汇的结汇，外汇对中国老百姓意味着什么？不是短期结余，是和家庭的重大项目联系在一起，比如孩子出口旅游，或者前几年人民币贬值，美元升值的预期规避风险，现在人民币贬值预期被升值预期取代了，老百姓不管出国旅游还是孩子出国念书，不需要自己保存一部分外汇，在升值预期下中国居民在境内存的一部分外汇有可能加速转变为房地产投入，购买房子。因为我刚才说，原来存外汇和家庭的重大用途联系在一块的，原来重大用途不存在了，新的重大用途很可能和住房联系在一起，这个意义上说对住房需求有一定的压力，至于巴博士说的人们买涨不买落，国外资金一旦看到人民币启动升值的阀门，加速涌入中国的冲动肯定存在的，但是能不能涌进来，我个人认为我们到现在为止金融管制系统还是有效的。少量的也许有合法通过借外债的方式，通过晚购早支的方式，并不构成中国房地产根本性的威胁，除非开放资本外汇自由流动。

　　提问：我请教一个问题，对房地产市场全国市场局部市场关系如何处理，建设部一个测算，2005年中国城市化水平达到75％，每年1千万人口进入城市，我也是长期看好中国房地产市场的发展，但是对于短期的调整，以及局部市场的调整您怎么看的？同时对上海房地产市场比较关心，您认为上海房地产市场在国际上有一些可以参照的例子做对比研究，以及认为一年之后，上年房地产市场会达到什么样的调控效果？

　　回答：这个问题好大，我们说从长期看20、30年之后中国房地产价格合现在比应该趋于上升的，我刚才表述的话我想逻辑是清晰的，到了媒体的话就说，巴博士和陈博士说中国房价将上涨20年，想象力丰富，巴博士跟着跟我讲，教皇到了纽约下飞机，记者问你打算参观纽约红灯区吗？教皇问：美国还有红灯区吗？第二天报纸就报到簿“教皇下飞机第一个问题就是纽约还有红灯区吗？”不要把长期发展和短期发展等同一个事，不要把局部和全国市场等同一个事。确实是我们现在看到了在前期市场不健康因素在局部市场比较集中，其他市场有没有？也有，但并不等于全国都已经到了一个非常尖锐的地步，我们清楚看到，中国并不存在一个住房短缺危机。在过去二十年中中国盖房子盖城市的速度是过去工业化史上200年从未有的奇迹，但是我们还远没有满足需求，还需要一个长期努力过程才能达到，在我给大会提供书面材料中讲到，宏观调控和长远战略共同目标是什么？第一个目标让老百姓都有房子住，全包含的逻辑关系；第二个让大多数老百姓都有自己的房子；第三个达到这个目标至少需要20到30年。不是今天就让大多数老百姓都买得起房子，办不到的事。第三个问题对上海市场，和巴博士问的问题联系起来就有一个有意思的命题，希望记者们报道的视角钻研一下，如果上海市场的房价，国外投资者有一个拿它和香港、东京以及亚洲其他城市，世界同类型城市相比较的话，由于人民币升值，人民币标注的价格实际上和国外货币相比变得贵了，假定说，为了简便起见，上海房价和香港房价是1：2或1：3，现在1.2：2，或1.3：3。这在外国投资者眼里人民币升值的情况下，上海房价是降还是升，各位一定有这个水平，我不回答了，谢谢！

　　提问：刚才您说到两个坚定不移，现在也有一种担忧，如果我们对房地产进行调控的话，会不会阻碍房地产发挥对经济的拉动作用，一般的观点看起来，两者的回旋余地可能是比较小的，作为专家能不能放大一下看看里面回旋余地有多大，可能性怎样的？

　　回答：你说的担忧是谁？很抱歉我们很清楚回答了，前期媒体谁和房地产业站在一起，我想这么一个问题，中国房地产业本身的发展前景不用怀疑。老百姓改善住房条件非常迫切，城市中一部分住房非常困难，农村向城市转移方兴未艾，这几个趋势不去重复。第二个中国老百姓收入不断增长，在未来20年是世界上人均增长最快的地区，经济学道理可以证明，在这个新增收入部分的主要指向，房地产应该是主要选择，收入增长10％，可能对房地产需求可能增长20－30％，宏观调控对房地产业或国民经济GDP带来的影响，一个的确需要盖很多房子，但是在短期内一下子盖这么多房子煤电油运，国民经济其他产业城乡之间对土地资源的分配关系等很多矛盾不能够及时理顺，我们政策准备物质准备都不充分，比如城市还需要向对外扩张150平方公里，但是没有那么大力量解决150平方公里的农民安置问题，我们还不能够扩张这么多。

　　我们在建国时候盖的房子，值得留下的不多，我们必须大规模拆迁，但是现在承受不了这么大拆迁的代价，我们还得一步一步的做，所以要对总规模进行调控，当前房地产市场存在一个问题是，我刚才刻意没有讲到投资规模仍然偏大，并不是我们不需要这么大规模的资金投入盖房子，而是我们国民经济现有发展阶段承受不了这么大。假如你们家需要一个大房子，今年就买可能你家承受不了这么大风险。为什么要进行宏观调控，我们把这个道理讲清楚，再进一步说，我们盖这么多房子是不是没有足够多的货币资金支持这个产业发展？也不是，因为我们现在金融市场以及资本市场发育程度不够，房地产市场本来就是高风险的市场。资本投入这个领域的时候应该明白你投入的是高风险的市场，另外投入这个领域的社会资金量比较充分的并不短缺，我们银行有数万亿的投到房地产领域里，因为银行追求安全性流动性的货币供应者，比如银行12亿贷款资源最大多少比重投入房地产业是安全的，把更多资产投入高风险领域就不是银行了，房地产业需要的资金应该更多通过信贷资产的证券化，以及发行项目债券或其他市场化方式，多样化的经营品质凑集资金，这些品种目前还不充分，这也是为什么一调控，很多中小地产商立刻感觉资金链的紧张，销售周期的延长，马上就说我可能活不下去的问题所在。就像很多小伙子是一个生机勃勃、进取型、开创型小伙子非常好社会需要你，但是我们家闺女嫁给你，承受不了那么大的风险，你可以另谋对象。谢谢！

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(责任编辑：张雪琴)