“中国财富论坛2005”于7月29日－7月31日在北京人民大会堂隆重召开。论坛围绕中国当前的宏观经济形势和热点，聚焦城市财富机会、行业财富机会和企业财富机会，打造一个财富分享和财富创造的高层次交流与合作平台。

　　搜狐财经作为协办媒体对本次论坛进行全程直播。下面是中国社会科学院金融研究所副所长王国刚的精彩演讲：

　　主 题：商品住宅市场发展中需要理清的四个问题

　　主讲人：王国刚（中国社会科学院金融研究所副所长）

　　在房地产当中最主要的是商品住宅，所以主要探讨商品住宅。原来准备一个幻灯片，刚才想了一下，要把这些问题讲下来时间太长，选其中几个主要问题，说一说。关于房地产的事情，特别是商品住宅，同去年的下半年以后一直到今年上半年，可以讲媒体做了许许多多的报道，这些许许多多的报道，也有许多经济学家在发表了言论，给社会上造成一系列的影响，其中有一些问题值得进一步深入探讨，因此我想把这个问题给调整一下，需要进一步深入探讨的内容。

　　第一个问题，中国住宅商品市场基本定位，究竟商品住宅市场，在中国的国民经济中应该占据一个什么样的地位？国家发改委有一个人写了一篇文章，这篇文章当中讲，住宅是一个被动产业，我们认为这样一个提法是不对的，商品住宅有一系列的特点，其中最基本的一条它是一个家庭中作为价值链最大的一种消费品和财产，从国民经济的角度来讲，在最终产品中，主要是由消费品构成的。这样一个作为价值量最大的消费品，它怎么会成为被动产业？这恐怕是产业经济学最基本的理论没过关。从去年以来，一些媒体关于商品住宅的报道以及包括今年四五月份，我们认为一系列的报道是有问题的，比如说，关于住宅的价格问题，采取均价计算，并且按月份，这个月每平米交易价格下来了，就说跌了，如果这个月是上升的，就说这样一种商品住宅价格是上升的，实际上商品住宅具有非常强的个性化，地点不同，价格不一样。同样的地点，结构不同，价格不一样。同样一座楼，楼层不同，价格不一样，面积不同，价格不一样，周边的设施不一样，几个不一样，如此等等。如果我们简单地把商品住宅按照高档、中档、低档三个划分，假定它们的价格都不变，这个月成交高档的商品住宅比较多，你搞一搞平均下来这个月价格上去了，如果说这个月成交的低档比较多，也就是说价格下来了，实际上价格都没有不变，即使在价格有所上扬的条件下，由于成交结构不一样，价格也不一样，经济学上有一句基本的话，叫同质可比不同质不可比，我们拿一些不同质在进行对比。作为商品住宅我们好些人对它的认识只认识到开发商建这个楼，除此之外没有做更多的认识，这恐怕是远远不够的。

　　可以这么说，商品住宅带动着城市化的进程，有楼的地方有物，有水、有电、有各种管道、有各种的社会设施：学校、医院、商店等等跟它相配套，这恐怕不光是那座楼所能说的话，买了房得装修，装修以后家里添置各种家庭用品，所以它所能带动的产业不能只用那个楼来说话。这样一种商品住宅，在直接和间接关系上带动着几十个产业、几万种产品，这恐怕是我们必须看到的，因此我们认为，商品住宅不仅应该是支柱产业，而且应当是主导型支柱产业，和钢铁、石油、汽车等等相比，它不同的地方是主导。大家都是支柱产业，但是这是一个主导。我们实现以人为本、和谐社会的同时，商品住宅是一个主要的物资载体，不解决住房，恐怕全面小康社会的目标难以有效达到。首先必须认清楚它的地位，不能把商品住宅市场和一般的产业相混，这一点应该特别地注意。

　　第二，需要弄清楚的问题，自从03年以来，在争论所谓房地产市场发展中的泡沫问题，可以讲，到今天为止，经济学上什么叫泡沫，无人讲得清，而在现实生活中，给人们造成一种片面的印象，好像泡沫就是肥皂泡、啤酒泡，它是要破灭的，许多人讲到这儿基本上是一种单向的思维，我想问大家一句话，很多人家庭买彩电、买冰箱的时候都有一个包装物，那是硬泡沫，谁把泡沫搁在那里，我看看它怎么破灭法，泡沫不但有软泡沫，还有硬泡沫，有人认为价格涨了就一定跌，我说未必，用股市的概念给大家造成价格有涨有跌，那恐怕只是一个误区。问一些简单的问题，我的印象中，在七十年代末、八十年代初的时候，咱们的大米一斤一毛多钱，现在是一块多两块，谁曾希望大米再回到一毛多钱，鸡蛋是七八毛钱，猪肉七八毛钱，青菜一两分钱，你们谁曾再回去。我记得当时平均职工工资每个人是三十几块钱，那是劳动力价格，你们谁曾希望工资回到三十几块钱，经济学上有一个最基本的提法叫价格管理。所以在这里面我想说，别用单向思维考虑，中国的商品住宅严格说起来，是在2001年公房改革结束以后才真正涨的，可是这个市场才展开了两年左右时间，就已经闹得沸沸扬扬。当然其中的问题也很多，开发商是有问题，建筑质量是有问题，但是这些问题我们大家都得好好想另外一个问题，包括价格，包括有人投房，有人投机，都在想另外一个问题，为什么会有？大家想一想。八十年代中期的时候，彩电、冰箱以至于肥皂、火柴、醋、酱、油，不也有人囤积吗，冯巩的响声还讲他囤了醋，是不是？要涨价吗？为什么？因为供不应求。今天有人去囤醋和酱油？有人囤冰箱、彩电，你囤我看看，别说期待下个月涨，期待十年后涨都没门，市场供求关系是一个客观的机制，这不是靠人为的手段能简单解决的。我们讲这个事必须想一想二十多年来走过的路。这是第二个讲一讲泡沫。

　　第三，讲一讲所谓商品住宅空置率，是2003年一批人讲房地产有泡沫的时候举出来的例子，非常有意思。讲商品住宅市场有泡沫，最初指空置率，到去年的上半年和下半年指价格，到今年上半年已经讲了是增长速度，所以你们不明白，泡沫到底是什么？搞不清楚，他也没搞清楚，只是什么东西抓着了论证能够有利，他来讲这个话。关于商品住宅空置问题，讲两件事。一件事就是中国关于商品住宅空置率的计算方法是大有问题的，我们计算方法大致情况是，用当年商品住宅面积减去已销售的面积，除以当年的竣工面积，2003年底，全球商品住宅竣工面积，3.2亿平方米，理念以来叫做所谓未消费面积或者减去已销售面积或者剩余的部分，大概是多少呢，大概是七千多万，用这个东西来除以3.2亿平米，那个指标是非常高德，所以空置率非常高，但是国外是怎么计算的，这套方式从国外引进的，我们和美国讨论清楚以后才明白，他们的大致计算，因为细计算是很复杂的，大致计算公式，当年竣工商品住宅面积减去已销售的商品住宅面积除以居民已居住的商品住宅面积，按照这个来计算，即便假定03年底，七千多万平米的空置房，空置率也不到1％，远远低于发达国家10％。一个计算方法的错误，就导致我们走到哪儿去了？

　　关于这样一种商品住宅的空置的问题，我们做了一些调查，调查下来发现，跟人们的概念大不一样，我们很多人认为，空置量就是指空置房，一堆房子没卖出去，实际上不是如此。我们现在城市里面盖得大量的住宅下面都有停车库，停车库是计算在竣工面积里面的，可是车库大部分是租用的，把车库计到没有销售的房子里面就成了空置房，这里面有一大的误差，适当的空置量存在是必要的，但是这种空置量不等于是废品，这就相当于今天晚上随便到哪家百货商店去，你不能说今天关门了，全部是废品，人家等着明天卖。

　　第四个需要弄明白的，所谓的资产价值和价格，我们好些人说不清楚资产价格和价值，首先回答什么是资产价值，关于房地产的，尤其是地产的价值永远没法说清楚，有两个东西说不清楚，第一个是房地产，第二个是股票。资产价值没说清楚怎么说价格高于价值还是低于价值，谁能够说得明白。第二我想谁都明白，所谓在价值规律，所谓的市场机制运用价格来调整资产是什么含义，价格高于价值的时候，发出一个信号，在这个产业有比较好的利润的，大家往这个产业投资，总而造成这个产业原来供不应求格局的改变，逐渐趋向于供求平衡甚至供过于求，如果不允许价格走到价值之上，哪个现实当中说了这么一句话，价格只能等于价值或者低于价值？高于价值就是泡沫，那就不要市场机制了，这里面有一个最根本的问题需要搞清楚。

　　第五个问题，有人提出一旦房地产价格回落，所有的损失将由银行买单，我们觉得这样的提法过于简单片面，也缺乏对实务的认识。我们先不讲银行买单的结果怎么样，我们先讲是不是一旦房地产回落都由银行买单，我们认为不是的，第一从开发商角度来讲，开发任何一个楼盘，开发商必须有一批自有资金的投资，这在121文件当中提出提高开发商自有资本比例。第二，对于购房者来讲，不管按揭20％首富还是30％的首付，反正作为购房者首先付出了，所以也不是银行买单。银行只是对贷款那部分要讨论买单的问题，银行买单是否银行这些贷款都成为不良贷款？我们这里就跟大家举一个例子，你们大家做判断和选择。假如我是一家银行放了五亿款，假定一百个亿无所谓，反正是一个数字，这个款有两个放法，一是放给开发商建了一个楼，没有挪用到其它地方去，另一个贷给了某家工业企业或者是其它企业，到期了，同样出现都还不了，开发商因为资金周转等等问题还不了，另一家工业企业因为产品不能销售或者销售情况也不能还款，你们认为在这种情况下，对银行来讲哪一种情况收得多，足球把实物拍卖了，哪一个收入得多。所以，这里面看到商品住宅本身的价值，这个价值是很重要的，不要简单用这种银行买单来糊弄人，有人提出1998年以后的香港市场，由于房价需要相当多的购房者出现了负资产，这是一个事实，没有疑问，但是谁的负资产一定得弄明白，那是消费者的负资产，而不是银行。到今天为止没有发现银行有一家银行因为按揭贷款负资产倒闭了，我们和香港这些银行讨论的时候他们认为这笔是优良资产，我不论消费者的负资产如何，对我而言，我是贷给两百万港币，你必须连本带利付给我，今天还不了，明天也得还，砸锅卖铁也得还给我，如果还不了，有法律机制，对银行来讲这不是过大的风险，好像灭顶之灾。

　　与这个相对应，紧接着有人提出来，有人提出房地产市场要挟国民经济。这是在去年提出来的，房地产往上发展要挟国民经济往上膨胀，所谓过热，没想到，前几天又有人提出来，房地产市场要挟GDP，认为说现在GDP要下落是因为房地产市场下落所带来，因此即便如此，为了把房地产市场紧缩下来，要顶得住，GDP再下去，我们也不管，让房地产市场彻底下去，我闹不明白这究竟是一种学术研究还是赌气，还是一种较量。要挟是什么含义，本来讲一个主体对另一个主体采取强制性的手段，迫使它接受自己的一直，我们都没搞明白，房地产怎么要挟国民经济，又怎么要挟了GDP，是房地产协会还是建设部呢？还是我们存在一个房地产开发商一个组织来强迫政府或者强迫谁来做这个事。所以像这种用非常重的词，我们觉得这恐怕不是一种科学的态度，因为时间关系就不多说了。

　　第七，房价收入。从前面开始讨论房地产价格，尤其是商品住宅价格的时候，许多人说，国际联合国组织，国际上的这些组织认为，一个国家的房地产的价格尤其是商品住宅的价格应该等于职工年收入的五倍，有人讲六倍，两个说得都对。因为1990年联合国人居中心对全世界一百多个城市进行调查以后，得出5.8倍。但是由于当时做得过于粗糙，没有分地区，后来他们修整了这个，这张表是1998年，人居中心做出来的。大家可以看到，高度工业化国家，仍然是5.8倍，但是亚太地区国家是11.3倍，先把这个事情弄清楚。然后有人简单用所谓平均数计算，这是错的。联合国人居中心在采样的时候，用的是什么呢？用的是房价中位数和家庭收入中位数，所谓家庭收入中位数是讲中产阶级，大家可以看看收入是用什么包含的？首先是各种税前收入，包括工薪收入，我们现在比较多用的就是工薪收入，然后养老金收入是一概不讲了，商业活动收入是一概不讲的，租金收入一概不讲的，各种实物补贴不讲的，把这些内容都拿掉，最后我只管工薪收入要达到五倍，如果果真这样的话，我想房地产也不成为你家庭最大的消费品，价值量最大的消费品，也不会讨论到今天这个地步。房价是指住宅在自由交易条件下的市场价格，一方面那些非市场化的交易，集资建房不在范围之内，交易的住宅不仅新建住宅，还包括存量住房的交易。这样一个莫名其妙的东西，搞得大家沸沸扬扬，讲一个简单的，如果说果真那个商品房住宅价格只等于五年的工薪收入，跟大家讲句明白话，不需要银行的二十年贷款，全世界都不需要了。不是吗？所以，这叫做基本判断。

　　第八个问题，好些媒体好些经济学家提出，关于商品住宅是要解决居者有其屋的，我们觉得这一点没有错，错在什么地方呢？居者有其房屋不等于居者有私屋，实际上在发达国家，三分之一以上的居住者是租房住的，而不是买房住的，可我们现在讨论，所有的家庭和个人都可以买房，今年六月底七月初毕业的大学生，留在北京就能买房，我就不清楚，他果真能买得起房，他的收入能买得起房。又何来房地产市场呢？那不就是我们的商品市场吗？那何来银行的按揭呢？是不是呢？所以在这个过程中，我才工作了两个月，拿了两个月工资，叫我买不起房？废话，能买得起房还有吗？

　　第二个事，强调居者有其屋，给人们造成一个印象，现在所有买不起房的全是城市常住人口的家庭，都没有房住，好像他们都住在大马路和天安门广场上似的？实际上不是的。中国现在在城市里面只要是常住人口的，这些家庭都有房，所不同只不过居住面积太小，大概没有看到哪个城市大批人住在马路上，不管是大中小城市。所以不能给人们造成这样一个印象，这些都是无房户，都亮在露天，我们没有人敢，这些认不是没屋住，只是屋住得太小。

　　第八个问题，有人认为，银行按揭贷款拉动购房需求，扩大购房需求，使得购房需求方面有水平，认为是虚假的，这个问题有两个最基本的事需要讲清楚，第一，如果从国民经济总量上来讲，银行的存贷款究竟是加大国民经济总量，造成虚假膨胀，还是说只是发生了一种转移性的需求，比如说你把款存进银行，银行把款贷出去，这个过程是什么，这个过来本来存的款一千块钱，本来你消费，后来不消费，银行通过带宽让其它人消费，转移了需求。在这个过程中不存在膨胀的问题，连这样一种经济学最基本的道理都不懂，用微观概念讨论宏观问题，恐怕是值得进一步探讨的。

　　第二，如果假定上，银行按揭带宽是扩大某些购房家庭现期需求这种情况不应当，我们是否得出同样的结论，银行给工商企业给任何机构和贷款都不一样，都拉大这些机构和个人限期嫌疑，把银行给关了不就完了吗，多简单的事，行吗？这样的道理恐怕值得我们进一步去深入探讨的。

　　最后跟大家讲，确实有一些开发商，在整个商品住宅市场行为不太检点，甚至做了一些不正当甚至违法的事，但是不等于整个商品住宅市场就应该停止，从中国总的走势来讲，应该这样来看，商品住宅市场中国刚刚起步，在国民经济扮演重要的角色，眼下总的问题是什么呢？我们的这个市场还太小，供不应求的情况依然存在。因此在相当一段时间，供给缺口现象将严重存在。另一方面，由于土地、由于建材等等各种原因，所以价格上扬，成本上升，价格上扬也是一个必然的趋势。从这一点上来讲，商品住宅价格长期走势将是上升，只要供求关系不完全改变将一直上升下去。我们要做的事是要防止它涨得过快超过了人们的心理承受能力。而不是要把这样的市场消灭在襁褓之中。我们可以简单给大家看一个表，这个表大家可以看资产当中的第六和第七栏，一是工商企业贷款一是房地产贷款，2004年4月份的时候，全美国商业银行工商企业贷款是8879亿美元，房地产贷款是23623亿美元，接近3倍。2005年4月份，全美商业银行工商企业贷款是9677亿美元，房地产带宽是26663，中国目前的情况，把这种房地产贷款，开发商加上按揭大概是工商带宽的六分之一，人家已经走了几百年了，他们自然明白房地产贷款的风险怎么样？

　　（王国刚问答）

　　提问：

　　听了王所长的发言，他不愧是中国非常有水平的经济学家。我来自香港，也搞房地产，王所长的话，应该说很值得中国现在政府去考虑的，因为一个国家发展路线是否正确，造成的损失都是巨大的。

　　刚才王所长这个话我们认为非常有水平，非常有道理，一般报纸上的报道和说法都是很简单的思维，以经济学家的层次深入考虑问题，所以很粗放得出违背经济学规律的结论，而且纷纷扬扬说了一大堆，导致中华人民共和国房地产政策出台，对中国房地产政策实行了调控。刚才探讨了对房地产调控值得的问题，王所长的这个观点，能不能使中国政府接受他的观点，对房地产政策同期再考虑一下？我相信这给中国造成的情况，可能用天文数字所能够形容的。对中国的经济速度和建设的发展是很有影响的，我希望王所长的这个观点通过中国财富论坛报到国家，为了中国的繁荣，委员重要的发展请大家认真思考一下，希望中国政府能够采纳他的观点。

　　为什么理论界有这样的争论，中国政府为什么做出调控的政策？而且报纸上违背经济规律不正确的言论甚至还占了上风？我今天听了王所长的发言很感动，还是很难得的，希望我们的论坛会给重视。

　　王国刚：

　　这里面没有问题，这是评价和感想。唯一的问题，为什么这样一个说法没得到有关政策制定部门的重视，正面的说法已经通过有关渠道往上送了，至于说为什么？你问我没招。所以实在对不起，我没办法回答你。

　　但是有两条是非常重要的，第一个对许许多多媒体来讲，把一些事情弄清楚以后再说，最近这一两年来出了很多的事，最近就是啤酒的甲醇事件，那给中国造成的损失也不小，是不是大家应该稍微冷静，把一些事情搞清楚再说，不然的话，成天炒作，给人们造成这种噪音或者是心理上压力太大了。经济学家在讲这些的事情，是否真有研究，如果没有研究，没有做过充分的论证，最好不要随便信口开河。前不久有人讲，上海房价要跌50％，北京房价要跌30％，我马上问你的论证根据是什么，他说我感觉的，经济学家不能这样的说法，因为人家是把你当科学看待的，你凭着拍脑袋感觉下来的话，那不知道感觉到哪儿，你感觉没错，通过媒体往外一散播，一大批都感觉错了的话，都掉到水你淹死了。因此不能这样做，因此大家性成一个求真务实良好的研究氛围和媒体氛围，大概这个更为重要。

　　提问：

　　大学生毕业两年，国家可以给予按揭贷款，我是农民，农民工进城能不能获得国家的政策，给予按揭贷款？据我了解的，农村基本上老弱病残，大量的劳动力都流向城市，他们居住面积的情况是不是面积小了？是不是真实的情况？

　　王国刚：

　　你的问题可能跟您的考虑有直接相关之处。首先说大学生的事，大学生毕业两年后就可以按揭贷款，我不没听说过，不知道哪里有这样的规定。我只知道按揭贷款考虑三件事，第一考虑你首付是多少，第二考虑你稳定的收入是什么样的水平，考虑你的还债能力，第三你以往的信用记录。我不清楚说，大学生是不是毕业两年后一定获得按揭贷款？同样用按揭贷款所需要的三个条件来讲，你所讲的农民工，也许他能够付得起首付，但他能否有确实的证明他有稳定的收入，这恐怕是一个问题。也许少数的有这种证明的可能性，所以，这个我不清楚，但是恐怕相当多的，证明不了。有更多可能连首付也付不起，当然谈不上按揭。这是第一。

　　第二，所谓农村居民，他们家庭里面住的情况怎么样？应该讲，全国农村差异很大。但是商品住宅讨论的是城市的事，所以跟你说的不是一码事，我们没有讨论农村的事。所以，我想跟你解释清楚，这样你可能对这样一些问题的理解就会更清楚一些。

　　提问：

　　我也是房地产开发公司的老总，我想以您的经验、专业知识，对房地产市场前景的判断，你能否对中国现在刚刚推出对房地产宏观调控八项政策，给中国房地产未来走向有什么样的看法，给我们提供一些分析和决策？因为最近整个市场很乱，给我们开发商也代理很多困惑和迷惑，对今后整个中国的房地产市场我感到很迷盲，不知道如何去做如何去走？

　　王国刚：

　　你提的问题很好，这个问题很大。可以这么说，调控以后，房地产方面的事有很多的变化，这里有不同的事需要说。第一，我们所讲的是商品住宅，在商品住宅以外的不在我们讨论范围。因为房地产严格说起来，这个概念是不准确的，房地产概念是包括了房产和地产，这是第一。第二，我们所讲的商品房只是房产中第一部分，还有私建和单位建房。第二在商品房当中包含商品住宅，商业用房、写字楼等，由于商品住宅所占的比重大致上占到了80％以上，所以我们讲的是这一块，许多人在这一块讨论，包括媒体也都在这儿讨论，所以我们主要也是讨论这一块事，先把这个简单概念熟悉一下。

　　对于未来的走势，有这么几点，简单说一下。第一，关于商品住宅市场可能走势，我们认为，就总体而言，个别地区、个别的楼盘那是另外一回事，总体走势应该呈上升的走势。有人把我们现在的土地简单解释为土地的供给多少，好像土地供给多了价格就不上了，似的，我觉得这些人大概上可以叫经济学没学好，或者学宏微观经济学学多了，其它没学。为什么这么说？因为经济学当中讨论地租理论的时候，宏微观经济学现在已经不讨论了，那是古典经济学讨论的，如果按现在大学教书还讨论这个事，本来土地价格是在地租里面的，不知道有多少人知道绝对地租、级差地租一、级差地租二，实际上我们跟这个相关，随着这块土地周边条件的改变，这种商业配套、医疗、卫生等等这些配套，这块地级差租金二就上去了，很多事，并不是简单的供给量，这个价格上去有很多内容。健康成本、人工成本等等，所以最终的状况应该讲，就总体而言价格是上升走势，给你做一个最基本的判断。

　　我们提出来的事是这样的情况。要解决这样一个房地产事情，首先必须解决供给问题，因此必须明确商品住宅在国民经济发展中的主导性支柱产业的地位，必须利用政策有效的条件商品住宅的供给结构，在供给结构当中就要加大经济适用房的建设规模，使得中低收入的一些家庭能够在一定程度上买到房，全部买买不了，因为我们供给缺口太大，每年有一部分能买到，用财政机制和金融机制支持低收入家庭购买经济适用房，这里面有一条需要说清楚，现在的经济适用房就房内的面积而言太大，北京回龙观那个地方经济适用房的面积可以盖到260以上，那不叫经济适用房，一百五以上，两百以上卖很高，这也有经济适用房，那一家有五个空调，那也叫低收入，经济适用房每套面积应该控制在一百平米以下，在有些城市应该控制到八百甚至六十平米以下，现在一百二，浮动20％，到一百四十四，这种面积太高，这样的面积在一些中小城市那是中高档房的面积，因此这不好。运用金融机制支持商品住宅的建设，增加供给。准许开发商建筑商发行中长期公司长期债，比如搞住房信托基金等等，最后还有必须要有相当的一部分要组放，要深化住房制度改革和商品住宅改革，使租房人能租房，而不能成天讲买房，那是误区，有人买房有人租房。七部委的文件往下走的话，有三个地方是要我们注意的：第一要调整商品住宅的供给结构，要增加适用房。第二调整商品住宅的套内面积，每套面积应该有所控制。第三要调整商品住宅的地理位置，而不是大家都挤在市中心。这里面有一切的问题需要进一步研究。

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(责任编辑：吴飞)