图：北京师范大学教授、博导 董藩

　　董藩：北京师范大学教授、博导

　　现在的政策是越搞越多，越搞越乱。目前有些省已经出现了动用不当手段限制房价的情况，有点回到计划经济状态的味道。例如，在拍卖土地的时候，本来这块地能够拍到5亿元，但到了2亿元的时候，主管部门就不拍了，让剩下的5家开发商抽签。这样，主管部门以后也有理由干预房价了——因为土地本来可以卖到5亿的，现在只卖了2亿，我让利了，你也要让利。较高的房价是中国的国情，我们应该做的是在这种国情之上找到合适的调控措施，而不应该强制干预。

　　鉴于时间关系，我只谈两方面的问题。

　　首先，我想谈一下许多人没太弄清准确含义的一些基本概念的含义和重要曲线的特点。

　　第一组概念“高房价”和“泡沫”。“高房价”是否等于“泡沫”？很多人认为高房价就是泡沫，但我认为不是。泡沫当然会推动房价的上升，但是真实的需求也会把房价推得很高。只有当虚拟需求比较大的时候才会导致泡沫，如果虚拟需求很小，那是不会形成泡沫的。现在的高房价主要是真实需求带来的，这是不能跟泡沫划等号的。

　　第二组概念是“空置”和“过度消费”。消费者买了房子不住或者偶尔一住并不等于空置，而是过度消费。空置是开发经营领域的一个概念，而房屋交易以后已经进入消费领域了，与供给已经没有关系。就像有的人买了一件衣服放在家里不穿一样，这和服装企业已经没有关系了，而是一个过度消费的问题，或者是关于节俭的伦理问题。从这个角度来看，把过度消费看作是空置从而调控开发商的供给是不合理的。

　　第三组概念是“投资需求”和“投机需求”。在西方，投资需求和投机需求是一样的，都是一个词“speculative demand”。但在我国，情况有所不同，于是我把投资需求分成三部分：第一部分是准备买房子长期用于出租的，可称其为长期出租用需求，这一部分是真实需求；第二部分是买房不是为了出租，只想通过市场价格变化来赚差价。这一部分是投机需求，也就是虚拟需求。第三部分需求介于前两者之间，也可称为“相机抉择的投资需求”，如果房价上涨幅度较大就出售，相反就出租。也就是说，在房产投资需求中，只有一类半有可能产生泡沫。我们要看这部分需求有多大，然后有针对性地制定政策来加以控制。如果在政策没有这种区分，就会对正常的需求产生影响。

　　房地产的供求曲线和一般商品的供求曲线是不一样的，而很多人在谈房地产市场的时候并不了解这一点。为什么汽车能跌价，房屋就不能跌呢？一般商品的供求曲线是明显呈现倾斜状态的，弹性很大，而房地产市场的供求曲线有明显区别，其中供给曲线是接近直立的，弹性很小。因为房地产供给严格受到城市规划面积的限制，不能随便扩大开发面积，在已经确定的开发土地上，又受到建筑密度和容积率的限制，房地产的供给变化反应很慢，在市场上决定价格的因素主要是需求，需求一动，价格就变化很大，而供给增加一点，价格变化并不明显。中央现在的很多政策是在调控供给，其实这样调控的效果不会很明显。

　　真实需求曲线和投机需求曲线的变化趋势是完全相反的。当价格上升的时候，购买力下降了，真实需求就会减少；而投机需求则不同，往往是买涨不买跌，越涨就越买。如果把两者混为一谈，不加区别地实施调控，市场调控就会失效。

　　其次，我谈一下下一步房地产市场的调控思路。我有三个建议：

　　第一，要重视按揭首付的调控作用。房价较高的主要原因还是需求过旺。从二十多岁到五、六十多岁的人都在买房子，这么大的购买需求在全世界来说都是罕见的。在日本，如果一个人在四十岁前能买上房子就是很了不起的了，这也是日本男人结婚晚的原因之一。对于个体来说，每个人都想有自己的房子，这是没有错的。但从宏观经济的角度，出现如此大的购房群体这就有问题了。调控还应该重视货币政策的作用。但无法倚重利率。因为利率受到基准利率的制约，不可能从6％调到10％。有人说利率是撬动房价的工具，在需求过旺的情况下，这显然是错的。而首付抬升就可以撬动房价，20万的首付和30万的首付对购买力的影响是大大不同的。当首付调整到30万的时候，往往就要推迟两、三年买房。当调整到40万的时候，可能就要考虑先租上五年房子再说了。我认为，调整房地产的需求，只用这一招就够了。但还是不能让房价跌，而是力求相对稳定，升幅控制在大家可以接受的范围之内。像过去那样超过10％的涨幅确实是太高了。

　　第二，要用经济和法律的手段来控制房屋的过度需求。房屋开发的面积越来越大那肯定是不行的。按照中国的国情，人均30平米住宅建筑面积就够了。也就是说一套房子90平米，中高收入家庭120～140平米也就可以了。160平米以上的住宅就应该严格限制开发。我们应该通过行政立法限制设计和开发160平方米以上的房屋，超过这个标准必须通过省级政府或省级人大进行审批。购买者也要进行严格的省份限制，比如要求具有正高级职称、博士学位，或者作为企业法人代表前三年纳税额必须达到多少等。对这些人的购买面积仍要限制，例如在160平米基础上再往上增加的话，就通过累进的物业税来抑制过高的需求。我们要是不这样抑制的话，房子就会越来越大。还要立法禁止一个家庭名下有三套以上住宅。由于住房有三分公共产品的性质，如果过于向部分人手中集中，就可能产生对市场有明显影响的投机行为。我提出一个口号：你可以浪费自己的钱，但不能浪费中华民族的土地。土地在我们国家是一种公共资源。

　　第三，我们主张取消实物保障（经济适用房），实施货币化补助。我不主张由政府来建经济适用房，政府援助的链条越长就越容易产生寻租行为，现在北京以及各地的实践已经充分证明了这一点，想改良是很难的。货币补贴就把这个链条缩短了。还有，在帮助这部分低收入群体的同时还要尊重他们，如果政府把这部分人严格筛选出来，给他们补贴10万、15万，让他们自己选择买房的地点，房屋的面积，以及买新房还是买旧房，这会给他们的工作、生活带来方便，这可能是最好的方式。另外，我也不主张建造或购买廉租房，一些只有三、四十平米的廉租房很难有人住，特别是一些有家有业的人是不会住的。把这些人放在一块，对他们的自尊是伤害，对小孩的心灵也是一个创伤，他们会感到低人一等。低收入的人集中到一起对社会治安也有压力，我不主张这样做。

　　本刊记者　邝新华

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