今年4月份以来，国务院以及有关部委相继出台了一系列宏观调控政策，其中影响力度最大的当属七部委的《关于做好稳定住房价格的意见》。目前，调控政策发挥作用已过去几个月了，房地产市场也出现了一些相应变化。对当前房地产市场重点问题进行深入分析，有利于认清形势，引导未来房地产业持续健康发展。

　　房价合理性与发展趋势

　　评价房价是否合理，不仅要看本地居民消费能力，更要看市场供需关系，以及价格与价值的背离程度，最重要的是，房价是一个完全地区化、个性化的市场。不同位置不同档次的住房不能简单地进行对比和测算平均房价，如同是北京建国门CBD地区的住宅项目，高档公寓和普通住宅房价差距可能会大到一倍以上。如果以平均房价来衡量，就会抹杀了具体项目价格变动情况。因此，分析房地产市场价格，必须关注同一地段同一品质商品住宅价格变动情况和发展趋势。

　　从今年第一季度末期开始的宏观政策，重点在于控制投资规模，调整供应结构，稳定房价和规范市场行为。稳定房价是指防止房价上涨的幅度过快，而不是让房价的绝对值降下来。北京市的房价总体来看，一直处于平稳增长趋势，没有出现过大起大落，与首都、国际化大都市地位相比，房价水平总体是比较合理的，特别是三环以内地区。未来的房地产市场，需求呈强劲发展态势，房价总水平将呈稳步增长。

　　宏观调控作用与真实需求的市场潜力

　　宏观调控的8项政策中，期房限转、两年内全额征收营业税等政策对于抑制投机行为效果最为显著，据测算，每年房价至少涨幅达8%以上，短期投机才有利可图，目前，因对未来两年房价走势判断不明朗，投机行为大部分退出了炒作市场。

　　目前市场处于观望期的主要原因是，宏观调控政策出台后，一些专家、媒体关于房价必将大跌的舆论误导了消费者。另外，交易成本上升，特别是非普通住宅受到影响最大，这一切均导致市场各种需求都处于观望期。现在，随着建设主管部门已明确表示近期不会再出台新的调控政策，市场已开始转暖，楼盘访问量明显增长。估计未来一个月以内将走出观望期。

　　我们在给北京市做“十一五”住宅发展规划时做过预测，大约每年新建商品住宅的市场需求量仍在2300万平方米以上，再加上存量住宅的交易量逐年增长，市场需求量仍将保持平稳增长趋势。

　　土地出让制度与未来纯熟地出让发展方向

　　当前推行的所有经营性商业、住宅项目用地一律实行公开的招、拍、挂的土地政策，对于规范市场，提升土地利用价值作用重大。特别是以后将逐步推广的工业项目建设用地也将实行公开招、拍、挂政策，将有力改变目前工业用地地价过低的问题，达到集约、节约利用土地，建设节约型社会发展目标。

　　住房供应结构趋向合理，任务依然艰巨

　　总体来看，面向中低收入阶层的普通商品住宅供应不足，高档项目供应相对较多。这次宏观调控政策，从需求方面(通过对普通商品住宅的界定，引导开发企业建设符合标准的住宅项目)对供应结构进行了有效引导，即通过市场方式而非行政方式对开发项目进行引导，必将改变供需结构的矛盾。另外，从政府主管部门的角度，也更加重视普通住宅(包括经济适用住房)建设项目的供应量与审批以及后续管理，保障已经批准的普通住宅项目能原汁原味供应市场。当然，在市场经济条件下，开发企业追求高利润的目标是不可改变的。因此，在旺盛的市场需求拉动下，供应结构调整的力度还应该不断增强。

　　(作者单位：建设部政策研究中心)