许世坛透露说，世茂集团今后要多做企业公民，重视参加社会公益事业。父亲许荣茂现在除和投资商在进行合作洽谈外，还花费大量时间做慈善活动。

　　今年９月８日下午，上海金茂大厦４５楼。世茂集团执行董事许世坛的办公室设在西南边一间约４０平米的房间里，打开西边的窗户便可看到世茂集团的北外滩酒店以及让许荣茂奠定在业界领先位置的滨江花园。

　　窗外阳光明媚。不过，在中央政府的调控之下，国内的房地产商的心情难轻松起来。销售量下降、价格下调，一些小房地产企业已经开始出现资金链断裂现象，陷入生存危机当中。在上海的一些销售中介公司，其业绩不到原先高峰期的１／３，并开始出现亏损。

　　在这大背景之下，世茂集团也不例外。许世坛估计集团今年的销售额和去年相当，在 70 亿元左右，利润估计是销售额的 30 ％，而原先估计今年集团的销售额可以达到 100 亿元。

　　但是， 面对这些行业内的困境，许世坛一脸笑容，显得十分轻松。他说，事实上，房地产调控对世茂的影响不是很大。

　　储备１０００万平米土地

　　“这段时间，有不少公司前来找我们谈合作，想把他们的土地转让给我们。卖地的价格已经比原先高峰期下降了 20 ％。”

　　许世坛透露说，今年 8 月份，世茂集团又在昆山买了一块 100 多万平米的地。加上原先 100 万平米地，世茂在昆山的土地已经超过了 240 万平米。

　　“从今年 9 月份开始，世茂开始在推昆山的第一个项目， 10 月份将在上海进行推广。昆山项目的目标客户是上海人以及境外人士，因此，我们在昆山东部的项目，安装的电话区号是０２１而不是昆山当地的０５１２。而在昆山南部的项目，我们比周边的楼盘价格要低１０００元左右，蛮有竞争力的。”

　　事实上，世茂集团不仅在昆山买地，还将触角伸到了中部城市武汉，花费３１．５亿元拿下了当时号称武汉地王的“锦绣长江”地块。许世坛表示，集团今后还将考虑到长沙、郑州这些中部城市买地。

　　“我们现在买了很多地，外边并不是很清楚的。现在，我们已经储备了 1000 万平米的土地。”

　　世茂集团之所以如此重视买地，在于房地产的利润来源主要来源于地产而不是房产。许世坛透露说，世茂集团一般将土地价格控制在成本的 20 ％以内，这远远低于业界 50 ％的水平。从以往的情况来看，世茂集团七八成利润来源于地产，房产的利润来源只占到两三成。

　　如世茂集团在江苏常熟购买了 200 万平米地，当时的价格大约是 80 万一亩，而现在市值已经翻了一番。为此，光地价世茂便已经赚到了 20 多亿元。无独有偶，北外滩项目的土地在 4 年前购买，当时的价格是 4000 元一平米，花费 4 亿元，而现在的市值上涨到了 30 多亿元。

　　事实上，世茂集团的起家也正是依靠超前眼光，及时购买土地而迅速发展起来的。１９８８年，全国人大修改宪法草案，规定″土地的使用权可以依照法律的规定转让″。许荣茂抓住机遇，开发了第一个商业地产项目，并开发６０００亩的″闽南黄金海岸度假村″。

　　此后，许荣茂在北京四环外买地１０万平方米，投资开发了亚运花园。在北京大获成功之后，许荣茂入主万象集团，其意不在″上市″而在于该集团旗下万象广场的１４万平方米的地块。随后在此基础上开发的世茂滨江花园成为中国豪宅的典范，从而也奠定了许荣茂在中国房地产业界当中的重要地位。

　　许世坛表示，世茂集团之所以能够拿到相对便宜的土地，在于世茂一般是买比较大的土地。当地政府也希望能够通过世茂的努力，带动周边地区的发展，会给予一定的优惠。

　　开拓境外市场

　　许世坛判断说，在未来一年内，土地是会相对便宜，这主要是一些房地产开发商贷款不容易，导致不得不停止开发或出让土地。

　　对房地产开发商而言，资金来源一直是一个大问题。许世坛坦言，目前国内的融资渠道比较少。一是基金，基金能够投入到房地产的金额比较少，一般在三五千万美元；二是银行贷款不容易，土地不能进行抵押贷款，在建工程进行抵押，也只能贷到少量的资金。因此，房地产开发商的主要是通过预售房子来获得资金。

　　从目前市场的情况来看，开发商的融资大概７５％是从银行获得。因此，国家一旦收紧银根，许多开发商便陷入了困境当中。

　　在许世坛的眼中，世茂集团的财务一直是比较稳健。他透露说，目前，集团的负债只占到公司总资产的１０％左右。公司主要靠自有资金来发展，并没有太大的资金压力。如上海南京路上的国际广场，现在已经投入了２６亿元左右，其中贷款只有５亿元。另外有一个项目投资５５亿元，也只贷了５亿元。北外滩项目也只贷了几千万美元。

　　世茂集团财务稳健的一个十分重要的原因是重视境外市场。许世坛表示，公司的客户不少是境外人士。这些人买房是考虑长期持有，一般是要看今后五到十年的发展趋势。相对而言，温州人则是短视，考虑到最近一两年的事情。为此，在一些公司销售额下降六七成的情况下，世茂的销售还是相对比较稳定。

　　事实上，世茂集团从股市上的融资比较少。许世坛说，南京和福州的项目在上海上市，而湖滨花园和香港创世纪放在香港上市，其所涉及的业务在集团公司中比较小。

　　由于目前市场不是很景气，世茂集团已经延缓在香港分拆上市的进程。许世坛透露，目前是高盛在帮助上市，而摩根斯丹利在帮忙找战略投资方。

　　发展新业务类型

　　世茂集团最近几年开始在向昆山、南京、武汉、福州等其他地区进行发展。许世坛认为，世茂在国内１０多个城市有项目，但今后不会发展太多。世茂不会强求要在全国做得最大，更加看重的是利润。

　　如由于杭州的地块一般比较小，尽管今后会考虑做旅游地产，但现在并没有考虑到杭州进行项目开发。而在国内，世茂集团率先将发展眼光投到了国外，到俄罗斯开发了两个项目。

　　目前，俄罗斯的经济发展也是比较快。如在圣彼得堡的五星级酒店，一个标间一个晚上５００欧元，套房达到了 1000 欧元。世茂看好这个机会，并进军俄罗斯。

　　据了解，因风险比较大，目前世茂已经停止了马来西亚的项目开发。南京项目在今年前７个月的销售额达到了７亿元，福州项目有１０亿元进账。武汉项目每年可卖１０亿元，并可持续７年时间。中俄边境开发的项目，今年１０月份开始做推广。

　　许世坛表示，明年集团估计会有 100 亿元的销售额，其中利润将达到３０亿元，而今年的利润估计在２０亿元左右。明年年底，公司的酒店将开业，集团的销售额将会超过１００亿元。

　　据了解，世茂集团目前已经有３个五星级酒店，这将使得世茂集团获得长期和稳定的收益。

　　许世坛说：“房地产的税收还是比较高，我们测算过，如果公司销售１００元，利润２０元，其中大概有１３块钱要交税。最近三年，世茂光在上海便交税１０亿元。房地产对地方经济带动很大，地方政府也希望房地产发展水平比较低。现在对房地产也应该是需要进行调控，但房地产一旦真的不行对地方经济发展也是影响很大。”

　　许世坛透露说，世茂集团今后要多做企业公民，重视参加社会公益事业。父亲许荣茂现在除和投资商在进行合作洽谈外，还花费大量时间做慈善活动。

　　声音：

　　顺驰集团董事长孙宏斌：从长远看，巨大的需求使中国房地产市场有一个光明的前景，这是业内趋于一致的看法。因此，已经在房地产业大有斩获的顺驰集团将继续一贯的理性操作。

　　南都集团董事长周庆治：政府的调控对南都影响比较小，这主要是集团采取了应对措施。由于市场信心不够的因素，房市的低迷估计会持续到今年年底，明年年初会复苏。

　　摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠：整个中国的房地产市场，将进入新一轮调整的行情中，这是基于中国经济整体的经济周期的总体趋势，如宏观调控，能源限制等问题，决定了房地产市场在２到３年内无法再现过去一路攀升的走势。摩根斯丹利建议机构投资者应理性投资。

(责任编辑：雨辰)