中国市场上的黑马不少，颠覆者却了了。诚然，只要表现出人意料，就有可能成为黑马，而要成为真正的颠覆者何其难也，因为颠覆不轻易可以成为潮流。古往今来，似乎任何英雄的结局都是时也，运也，命也。“顺驰模式”的结局在哪里？

　　时势造就顺驰

　　截止到2004年3月，顺驰已经进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、榆次、荆州、保定、武汉等城市并开始了作业，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。并且，顺驰已经宣称其04年的销售总额已经突破100亿元大观，这样一个规模甚至是被认为是中国房地产行业的NO.1。毫无疑问，至少从目前的表象来看，顺驰在一定程度上已经取得了成功。

　　因为孙宏斌常年在国外，吸收了很多国外新鲜的管理理念和管理方式，这一点在圈内众所周知。“孙总每次从国外回来的第一件事情，就是给我们开讲，讲国外的先进理念”，记者接触到的顺驰员工都如此表示。

　　“但是，孙好像对具体的操作层面的东西不感兴趣，比如6SIGMA什么的，觉得那些都是花架子。孙讲的就是理念，是核心的东西。”某一接近顺驰的业内人士做如此评价。

　　业内人士一致评价，在房地产行业，顺驰的效率和执行能力非常强，工作非常有计划性，将公司战略分解成对每一个人的指标，在微观管理上非常有效率，有极强的结果导向。

　　但显然，仅仅是公司内部的效率还不足以支持顺驰能够转危为安，也不足以应对强大的现金流压力。推崇西方管理方式的顺驰更是深谙“中国功夫”。“黑马”不死还有其他因素。

　　高价拿地、进入地产开发时间较短，这些因素决定了顺驰在产品质量与产品价格上都不占优势。“从结果看，倒是宏观调控成就了顺驰，”某一知情人士分析道。

　　从2004年初开始，为了整顿房地产市场，国家相继出台了一系列的宏观调空措施，其中，最触动房地产开发商的莫过于在银行银根紧缩的情况下，3月31日由监察部和国土资源部联合下发的今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令” 。要求在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。该规定的出台，引发了地产界一场变革。该政策也被业内人士称为“8·31”大限。

　　“大限”表面上是土地问题，实际上它考验的是开发商资金实力。它对手中大量囤积土地的开发商影响非常大。因为根据“71号令”，如果不能及时处理完所谓的历史遗留问题，也就是交不出足够的土地出让金，这些地块都将被收回重新上市。这自然很容易导致开发企业的资金现量不足，要么交钱，要么挂牌的压力为这类公司出了一道难题。如此，很多的大地主由于准备不足，不得不花费大量的金钱和时间来补交之前的税款，因此，对土地的需求则明显不足。而顺驰却闻到了其中的商机，趁政策出台之前，囤积了大量的土地，其中不乏高价地。

　　如果没有宏观调控减少了土地供给量，使土地价格上升，如果没有人民币升值预期，导致房地产市场销售比较好，“那顺驰现在会活得很苦。但环境变化使其崩盘的概率降低了，至少压力减小了。”由于被行业内解释为“供给失衡”的原因，去年年底到今年年初房地产市场销售状况奇好，很多城市出现供不应求的情况。

　　道德尴尬

　　顺驰之所以能够在2004年爆发，除了其在71号政策之前囤积了大量的土地之外，还在于其独特的经营模式。

　　“这个模式其实就是地产零库存模式，用很低的资金去发展，这要求对公司资产的管理、库存的管理非常精确。发展速度快并不意味着风险就大，关键是看产品的周转性，产品的质量。”顺驰新任中国董事局主席汪浩说。

　　去年时任顺驰的中国总裁张伟曾透露，获得这么多土地，顺驰出的钱并不多，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分资金来自合作伙伴、银行以及2003年40亿元的项目回款，像天津市政府这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。

　　“这恰恰说明整个房地产市场还处于较混乱的状态，因此才能让顺驰这一类公司乱中取胜。”否定的观点认为。

　　这种观点当然有大量的事实来佐证。

　　正如顺驰离职的李位所言：在顺驰，尽可能的拖延一切与资金相关的环节都被认为是“合理的”。据说这样一条，甚至写如了公司的战略。

　　“顺驰拖欠付款在业内是出名了的，”一家开发商老总介绍说，工程款、材料费等等无一不拖，“别的开发商可能也会拖欠这些费用，但都不像顺驰这样如此大规模拖欠资金，并且拖欠时间如此之长。尤其对于媒体，大多数企业由于担心自己的某些行为会曝光，因此在拖欠款项方面对媒体都会有所'节制'。”这位老总说。

　　但顺驰不以为然。这种资金模式被顺驰自己称为“合理利用应收账款的账期”，即对所有重要的时间节点都进行准确计算，尽力做到研发、工程、营销等环节的“无缝衔接”，并采取一致行动；其次，为了减轻现金流上的压力，顺驰力图利用客户(包括合作伙伴)的钱来做生意，通过对外部资金的运作分散自己的资金压力。这个甚至被顺驰人骄傲的称为“地产戴尔”模式。

　　“这个跟孙对国外理念的理解有很大关系，由于过于重视宏观方面的理解，忽视了对于理念的可操作层面的深究，导致了孙对国外的先进管理理念事实上的只知其一，不知其二的现状”，不愿意具名的某战略咨询师解释道。

　　事实上，我们知道，戴尔能够成功，靠的是自己的先进的供应链管理理念和高度的信息化管理水平。戴尔公司和供应商共享包括产品质量和库存清单在内的一整套信息。戴尔在统一平台上可以看到供应商的工厂备料及仓库情况，每个信息环节都同时平行，通过一定的流程来和供应商之间进行不断的数据调整，这样就维持了供应链的动态供需平衡。戴尔会定期预测市场需求及评估产量，让供应链中各成员的风险减低。因此，从本质上说，戴尔模式的核心其实就是，通过高效的供应链，保障戴尔在信息流的实时通畅，来保证运做效率，以期加速现金流的运转速度，通过和供应商的合作共赢中成功。

　　而顺驰的做法，虽然外表上看与戴尔差不多，本质上却和戴尔有着很大的不同，它是通过尽可能长的占用合作伙伴和供应商的资金来维持本企业的资金流的运转。从这个程度上，顺驰所吹嘘的“地产戴尔”是对戴尔模式的一种讽刺。

　　“不知道戴尔看到这个所谓的‘地产戴尔’模式会有何感想？”该战略咨询师开玩笑道，“我猜和它拼命的想法可能都会有。”

　　“这种模式一旦它失败，会败得很快，因为风险太大了。”用尽可能少的自有资金去撬动总资金额大得多的项目，但在操作过程中，只要出现很小的一个纰漏，灾难的"多米诺骨牌"效应也会突然间显现。"谁能说，顺驰不可能是中国房地产行业的又一德隆呢？"这位专家不想评论太多。

　　调控隐忧

　　应该说，顺驰的成功在一定上还有赖于政府的宏观调控。甚至有消息认为，顺驰在04年的宏观调控之前得知到了相关调控措施将要出台的消息后，才有了之后全国各地大举囤积土地的作为，也就才有了今天的顺驰。

　　但是我们也必须认识到，政府出台对房地产市场的调控措施的目的，并不是为了抬高房价，而是为了稳定房地产价格。

　　而事实上，业内一致的观点是，由于71号文件的到来，在相当程度上，导致土地的需求量不足，楼盘开发大幅减少，但是由于居民对住宅需求的强势上升，以往很多人买房找关系是为了拿到折扣价，但是去年年底很多人托关系却是为了能够拿到内部认购的房号，以免排队购房之苦。在此大环境之下，导致了今年以来全国范围内的住宅均价的大幅上涨。

　　特别是由于顺驰的天价拍来的土地导致的天价楼盘的出现，更是促使了周遍地区房价的飙升，在价值9.5亿的大兴地块上开发的须驰领海以6000元／平方米以上的价格开盘之后一个季度内，其周边的翡翠城等楼盘，都出现了1000-1500元的价格涨幅，且交易量同时上涨，一位在大兴运作项目的地产商向记者证实，从顺驰领海开盘至今，他自己楼盘价格已经上调了近2000元。据此，他判断，类似的情况在清河肯定也会出现，而令人担心的是：随着时间的推移，会有更多8.31以后获得的土地转化为实际供应，如果领海在大兴的经历被复制，那么房价无疑将开始新一轮的攀升。

　　果真如此，那么房地产行业的这种局面，肯定不是国家相关职能部门所希望看到的。

　　事实上，从今年的3月份开始，国家就陆续出台了相关稳定房价的措施，尤其以4月份国务院出台的关于稳定房价八点意见最为引人注目。一系列政策的出台，明确指出要遏止住房地产不断攀升的势头，稳定房价。

　　该政策的出台，使得房地产行情也首次有看涨转为看跌，买房者持币观望者增多。在此情况下，最难受的可能就是要属房地产开发商了。SOHU董事长就在接受某媒体记者采访时曾坦言，现在的日子很不好过，房子卖不出去，今年可能要少挣5-6亿元。

　　在房产行情哀声一片的情况下，普通的楼盘的处境尚且如此，天价楼盘的代表顺驰的日子可能就更不好过了。更要命的是，国土资源部土地利用管理司司长廖永林最近指出：“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。我个人的意见是，应该完全取消商品房预售”。如果在不久的将来，商品房预售制度果真被取消的话。不知道此次顺驰在住宅销售不佳，又无法从带开发的项目中通过楼花来圈钱的情况下，如何寻找维护庞大的项目而所需的庞大的现金流，来保证顺驰这部机器的大运转？不知道顺驰的神话会不会到此有结果？

　　近有消息称，国家稳定房价的决心非常坚决，如果这一次调控达不到预期的目的，国家还会陆续出台相关的措施。不知道听到此表态，作为与国家宏观调控目标背道而驰的天价楼盘的所有者顺驰，会做何感想？在国家越来越坚决的宏观调控措施的作用下，顺驰神话还能够做多远，我们拭目以待。

(责任编辑：谢剑)

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