日前,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,其中明确规定,国家将调整住宅转让环节的税收政策,通过征收最多占成交全款5%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。此通知一经公布,立刻在房地产投资者,尤其是中高端市场投资者中引发了地震。短短几天内,各中介公司咨询和成交量暴涨,很多人都想赶在6月1日前过户,以期最后捞上一笔。

    【税刀剔掉炒房利润】

    在土地、金融等宏观政策陆续出台之后,政府终于又将调控之手伸向了市场的微观末梢。抑制炒房就必须抑制房屋的非正常转让,而提高税收无疑是众多治疗药剂中药力较猛又显效明显的一服。

    上周五,包括本报在内的诸多媒体对建设部等七部门联合签发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)进行了大篇幅地报道,其中最引人关注的一条就是《意见》的第三个部分中明确指出：要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。具体税收方法为：自今年6月1日起,个人购房不足2年便转手交易的,按售房收入全额征收营业税；个人购买公寓、别墅等非普通住宅超过2年(含2年)再进行转手交易的,按买卖差额征收营业税。此前,上海曾推出了对差价部分征收营业税的做法,引得投资者叫苦连天,而这条最新的“国字头”新政显然又要比上海严厉得多。

    尽管北京市建委主管房屋交易的部门称,目前尚未拿到有关房屋交易营业税的具体税收标准和细则,但上周国家税务总局高层曾在电视媒体上公开表示,对房屋转让征收的营业税税率约为5%。也就是说每10万元交易,光是营业税就得交5000元,和记者相识的许多投资人都是闻之“变色”,他们中有人已经动用各方力量,打算“就算价格上亏点,也要在六一前转(让)出去”。延伸阅读

    【公寓房主如坐针毡】

    税收政策的改变震动了整个房地产市场。在北京受影响最大的应当是公寓市场,普通住宅因购买者目的多为自住,所受影响有限。

    作为一个成功的房地产投资人,金诚信经纪公司总经理邱宏分析指出,在北京至少40%的公寓买家的购房目的为投资,而他们转让的项目绝大多数房龄又不会超过2年。因此,6月1日对于购买公寓的小投资人来讲,“绝对是个坎”。

    增税让很多公寓投资者都坐卧不安,为了不栽倒在这个“税”坎上,他们加快了手头房屋的处置速度和力度。昨天记者从我爱我家、链家等多家大型房地产中介公司了解到,仅上周五、六、日三天,公寓出售客户的咨询量就较平日增长了一到两倍,要求委托过户的客户也增加了50%-60%。据了解,从政策出台至今,我爱我家公寓部员工一直在加班。而金诚信不但员工加班,还紧急培训了一名办证人员以增加产权过户的办理速度。

    万年花城副总经理黄玺庆认为,在住房转让环节加征营业税政策可立竿见影地抑制公寓需求,特别是出于投资目的中高档公寓的需求将会以较快的速度下落,市场的销售也相应地会受到不利影响。尚未购房的投资者将观望等待；而已经购房的投资者将会分化,那些贷款压力小的投资者会开始转做长线投资,而资金回笼压力大的短期投资客只能选择“跳水”抛售,争取六一前及时出手。

    【六一将成分水岭】

    由于《意见》将征税的日期定在了今年6月1日,届时不满2年便转手交易的房主,将被征收高额的营业税。所以多数业内人士认为,6月1日将成为房地产交易市场的分水岭。

    一方面,许多购房不足2年、有出售意向的业主以及购房满2年的非普通住房业主会放弃持房观望,赶在6月1日新政策执行前将手中房屋尽快出手,而房源的集中释放必然会带来成交的短期放量。据金诚信经纪公司总经理邱宏预计,该公司5月份公寓的成交量将增长1.5至2倍。

    另一方面,6月1日后,许多在营业税征收范围内的业主会暂缓出售房屋,选择“以租代售”的方式；同时,由于对新政策所带来市场变化预期的不确定,买卖双方的交易意愿也会受到一定影响。这些因素必定会抑制成交,从而使成交量有所下降。

    我爱我家副总要家佳认为,此次新政策的主要目的是为了打击投机炒作。针对的是二手商品房业主,对于已购公房业主来说,影响不会很大。对于一些购房不足2年的业主或非普通住房业主,在自身对市场判断不明的情况下,可以选择到专业机构进行理财咨询,也可以对手中房屋选择“以租代卖”等方式来避免收益受损。

    【对自住房屋影响不大】

    虽然新的政策引发了公寓房租的抛售热,但是著名物业代理公司仲量联行认为,市场主力,即占据市场7成的自住型房屋不太可能受到市场调整的显著影响。而以高级海外人士为对象的投资型物业由于供应量不足,其价格受到市场变化的影响也不太大。仲量联行认为,最容易受市场快速回落影响的房地产是一些位于市中心或市中心附近,尚未确定租户的投资型物业。

    有一点是肯定的,只有品质才是房地产的根本。世界各地的房地产发展史都表明,高品质的房地产通常具有出色的抗风险能力。

    【目前不是买房最佳时机】

    今年的房价走势原本就颇为扑朔迷离,著名地产大佬潘石屹曾明确表示今年的房地产市场太不确定了,如今七部门《意见》的出台,更为这种不确定的局面增添了几分不确定。手里的房子要不要赶快卖？未来的房价会不会受影响？供应量会不会有变化？是现在入市还是看看再入市？看着一个个政策接二连三地出台,购房者、投资者的心态更是七上八下,没个准。

    来自国家统计局的数据显示,2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数,首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。房价涨幅为2000年以来最高。而北京今年一季度房价上涨幅度高达11.2%,远远超过收入增长幅度。越来越高的房价和消费者有限的经济承受能力之间的矛盾越来越深,政府的一系列政策也是针对这一情况出台的,以减缓高速膨胀的房价上涨速度。

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