居住着，诗意或不诗意。千年来，士大夫们却诗意地提炼了产权经济学的核心问题：有恒产者有恒心。1980年以降，房地产业在需求旺盛的土壤中发芽生长，现今迈着轻盈的步点，与中国经济持续增长的韵律丝丝合拍。但十年一梦，历史以清晰的记忆提醒我们：宏观调控的战车又一次兵临城下，它以针针见血的四个月，抵偿房地产行业这亢奋销魂的四载光阴，它以与1993年类似的手法和更娴熟的技巧，再次唤起人们渐已忘却的困顿与艰辛。在风月飘摇过后，房地产业能否经历这一波阵痛之后，完成自己的成人仪式？

　　六月初夏，带着满腹疑问，我奔赴伟大祖国的华中华东南地区，试图为解开这些疑问找到适合的密钥。而此刻中国房地产气候正阴晴不定，也如同今年天象北旱南涝般的反常。从深圳往武汉的途中，手头的《中国房地产报》告诉我，上海楼价尚未探底，市场中弥散着对政策预期的担忧；抵达上海时，《新民周刊》却满怀信心地宣布，宏观调控已见成效，上海楼价理性回归。

　　对于媒体的言论自由，我给予充分的尊重，但同时始终保持了一份康德式的质疑，我只能警惕地看待所有这些时下流行的自命不凡的论调，公认的判断方法必定无休止地增加错误，而即使所有这些想像出来的结果全然化为泡影，也不及这种烦冗不堪的争论本身那么有害。

　　准确预测市场周期与在拉斯维加斯玩老虎机中大奖的概率差不多，何况确切的点数只有上帝知道。在武汉上海直面现象一周后，我认为，解答“宏观调控周期何时结束？”这个问题已不重要。根据常识，市场变了，我们的应对策略是什么？这个看来很容易回答的问题，恰恰将把我们带入一个视野更为广阔的论域之中去。

　　从1998年起至1993年，万科在地产这个当时最前沿的经济领域开疆辟土，战绩骄人。当时的深圳，经历八年的试验田效应，奇迹般地形成了自由港经济的生态，政府管制最少、税率最低、双币自由流通（人民币、港币）、制造业迅速升级（香港制造工厂的产业迁移）、人均收入直接跨入发达国家白领水平，按照当时人民币的实际购买力计算，地产市场屡屡冒出每平米1-3万元的天价楼盘，不过是压抑多年后价格的惯性井喷，万科也因为时机拿捏得当，重视产品质量和服务，过上了飘在云端的幸福生活。

　　1992年早春邓公南巡之后，中国经济如同喘着粗气的水牛猛地被抽了一鞭子，再度急速狂奔。随即而来的宏观调控却让这个行业迅速转入了1980年以来的第一个冰河时代。

　　在向市场的第一次献祭中，万科不无侥幸地成为了幸存者，从中积累的智慧滋养着万科走到今日，并赢得应有的荣耀。但历史从不会简单地重复自己，这也意味着，在新一轮宏观调控之下，历史的选择再一次充满了变机。

　　也许是偶然率诡秘地变异为规律性法则，市场刚从霜冻中苏醒，在1997年东南亚金融风暴的侵袭下，政府再次祭起凯恩斯的利器，这一次，却是要扶持房地产行业为支柱产业，以拉动GDP的持续增长。住房货币化真正驱使一部分住惯了单位房的人开始面对市场的诱惑以及背后的陷阱，这一次的需求释放较1980年代也有了更为广泛的影响，“容积率”、“性价比”、“装修”、“物业管理”、“业主委员会”等语汇渗入民众生活之中，市场在这次需求扩容的漩涡中迅速完成了产权、交易、金融支持等主体框架的搭建。多年后，发展商们必定会怀念这个黄金时代所给予的市场规则的启蒙，以及被选择后深浅不一的烙印。

　　这个新启蒙时代，一切要素都如此活跃，但粗犷得如泥土般真实。这个行业诞生的富豪可以被公开地纳入《福布斯》富豪榜中供民众评头论足，他们的成功据说与那条经典公式相关：畅销楼盘=银行资金+低价土地+专业设计公司+专业施工+专业营销+优质物业管理，这与十余年并无差异，只不过是专业分工的演化使得有眼光的发展商们在资源整合上有了更多的选择，最明显的趋势莫过于西洋正规军抢夺本土游击队的地盘。

　　正是这样的生态链主导了房地产近十余年的内在逻辑：房子从研发、施工到通过营销传递到客户终端，都是以经营产品为核心。从上述因素可以推断，至少在未来10年内，房地产在中国仍是一个技术含量不足、进入壁垒很低的行业。我甚至可以进一步断言：单单扮演资源整合者的角色已无力推动中国房地产行业向更高的层次进化。

　　资源整合对象的高度重叠，短期内会形成一片繁荣的景象，但这种景象有多大程度的真实？同一家建筑师事务所、建造商、营销代理可以帮助不同的发展商在不同的城市克隆内核一样的产品，我们要问，这样的产品是具备可延展的生命力的吗？

　　既然开发商提供的产品都是如此乏味与定位模糊，那么这样的产品又是否足以实现我们提出的人居目标：提供“广大市民能享用的舒适的社区、网络化的居住，以及自由和尊严的生活”？更进一步，我们可以肯定长期被动接受性能趋同的产品的客户群能够在品味、生活方式上逐渐衍生出多元化的生态？

　　更为堪忧的是，缺乏战略引导下的资源整合，认为外包可以打天下的惰性思维，使得大部分的开发商在产品技术研发领域长期处于失语地位，很明显，这些年来，住宅形式追逐潮流和风格上一年一变，到营销手法上的花样迭出，已显出了房地产思维的某种疲态。全球化并不会改写“标准为王”的生存法则，IT界WINTEL联盟的垄断地位任无法撼动，后来者唯有被动跟进，住宅研发领域同样如此，没有在研发领域的前瞻性研究，又何以具备与专业合作伙伴议价的能力？

　　市场总在蹦出新的“达芬奇密码”.为什么宏观调控新政频出，往往会引发市场的整体性心理恐慌？为什么所有的发展商都会心事重重、揣度生存还是死亡？为什么没有足够的声音能在政策出台前提醒政府：市场出了问题，为什么不能靠市场的自身力量予以调节，而必须引入后患不小的行政管制手段？

　　“什么是万科的核心竞争力？”这个看似老旧的话题，似乎有进一步阐发的必要。颠覆经营产品的惯有模式，我们试图在新的战略导

　　向下蕴化客户为导向的模式，无疑是方向正确的路径。但别忘了，我们探索这条路径的时间成本，将我们的领跑者地位成反比。正值对1993年忆苦思甜之际，万科高层在不同场合都多次表达了这样的遗憾：在上一轮调控中，尽管万科反应较慢，但是调整决定在做出后得到了坚决执行，如果我们的反应更早一步，我们今天的成就当不仅如此。

　　是的，市场总会对那些走在前沿领域，却又能把握市场主流的企业青睐有加。比如微软、比如乔布斯二世的苹果，都有相类似的特征：走在行业技术研发的前沿，同时保持优秀的现金流控制，以及由此形成的出色的盈利能力。对于资金密集的住宅行业来说，现金流管理更是核心要素。君不见，就在这两年国内房地产商普遍感到资金吃紧的时候，和黄、新鸿基、凯德置地凭藉雄厚的资金实力悄然在内地谋兵布局，辅之成熟的产品经营能力和对专业领域的议价能力，中国传统的地产势力版图将被重绘。

　　企业视野的幅度，将决定市场所能跃升到的层次。Pulte Homes是美国地产行业的领袖，美国地产金融化的成熟度也让国内同行羡慕不已。略去市场差异不谈，市场的基本法则告诉我们，正是像Pulte Homes这类无比重视现金流控制的企业，才有资本运营降低风险的迫切需求，市场也才会产生房地产衍生金融工具的供给。以万科为代表的一批国内房企两年来已自觉地开始信托基金、境外项目融资的资本尝试，这就是最为迫切和真实的市场力量，这股力量将把市场带进怎样的境界，尚有待观察。

　　1993年后有人横刀而立，有人悲怆倒下，胜利者接受鲜花和膜拜，但失利者未必不豪杰。新启蒙时代把一个远大的使命托付于那些志向远大的企业，它们将赋予市场更多的内涵和全新的概念，让房地产就此搭上驶向幸福彼岸的诺亚方舟，就此开启中国地产行业的嘉年华时代。对于万科来说，在迈过了一道又一道门槛、取得了一个接一个的胜利后，谁还记得那些激励着我们成长为领跑者的气质与传奇？是的，这种气质与传奇，能够让万科有足够的能力去承担时代的使命。

　　问题是，我们是否清楚这一点？

(责任编辑：张雪琴)

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