长三角雄厚的经济实力和良好的成长态势，以及国家有管理的浮动汇率制度，保证了长三角楼市软着陆的可能，但由于国内投资市场的缺失，使得长三角楼市仍存在掉头再次飚升的风险

    进入10月以来，以上海为代表的长三角楼市也未显现出回暖迹象。10月，上海楼市上市量升至120万平方米。与此同时，几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段，但上海新楼市场日成交套数仍在400套左右徘徊。“金九银十”在上海以及长三角的其他地区并没出现。

    10月10日，国家统计局公布的数据显示，认为目前是买房适当时机的消费者仅有16％。上海社会科学院房地产业研究中心主任张泓铭认为，受宏观调控影响，今年上海的投资和投机需求几乎被全然遏制，由此可能导致近600万平方米的空置面积。国家发展和改革委员会、国家统计局联合发布的70个城市房屋销售价格指数显示，9月份，有15个城市房价比上月环比有所降低，其中上海房价下降了1.2%，降幅最大。

    与此同时，在炒房团的发源地温州，今年前三季度商品房空置面积比去年同期增长254.4%，其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787.3%，增幅之大为近年国内市场少见。调查显示，三季度温州市区二手房交易1625件，仅占去年同期交易件数的47.7%。

    在杭州，几乎所有楼盘的开盘都伴随着折扣或降价，但日成交量多为七八十套，只相当于以前的30%～40%。刚刚闭幕的浙江省第12届房地产博览会，简直就是个开发商比拼“降价和打折艺术”的竞技场，但此次共预订和签订购房合同954套，只有前两年的20%。南京楼市同样是降价成风，但销售量也是在200套以内，难以回升。

    长三角这种房产交易的惨淡，对众多开发商而言，正逐渐演化成恐慌，甚至是绝望。马上就到年关，如何回笼资金给银行还款，成为房地产商的大坎，无疑更大程度的降价是唯一选择。一些开发商和专家甚至认为，以上海为代表的长三角楼市似乎要走当年海南和1997年香港楼市硬着陆的下跌老路。

    香港海南模式的硬着陆 还是广州模式的软着陆?

    尽管长三角楼市目前非常低迷，但出现香港和海南楼市当年崩盘的可能性是非常小的，甚至说是微乎其微的。

    从经济层面来讲，当年的香港与海南没有当今长三角的经济实力和充满活力的上升态势。海南当年由于各路开发商和炒家的疯狂运作，以及社会对经济特区的无限认同与遐想，迅速导致了极大的楼市泡沫，而在这种虚假的楼市盛景背后，却缺乏海南经济的强力支撑，当时海南经济还很落后，这也是海南楼市崩盘的根本原因。至于香港1997年的楼市跨塌，不是因为其经济实力的原因，而是由于亚洲金融危机尤其是规模庞大的国际游资迅速撤离所致。疯狂地大量抛盘，又缺乏接盘的国际游资，在不到一年时间内沉重打击了拥有不动产的整个香港中产阶级。

    从长三角的经济实力和发展态势来看，长三角无疑是中国经济实力最强和发展势头最好的地区，目前其经济总量占全国的25%左右；从长三角经济发展速度来看，尽管前三季度较2004年有所下降，但都高出全国水平至少1个百分点。

    虽然长三角的楼市也存在外资的炒作现象，但相比当年的香港，外资所占比例是非常小的。目前内地实行的不是香港的完全自由的汇率和外汇政策，这使得国际游资难以在非常短的时间内，自由进入和迅速抽出，楼市不至于在短时间内大量抛盘，保证了楼市在一定程度上的平稳回落。

    再从国家政策层面看，也不允许出现楼市的崩盘。不久前，国家统计局新闻发言人郑京平表示，我国的房价涨幅是在稳步回落。郑京平认为，这一轮房地产市场的规范和调整，旨在规范房地产业的发展，防止价格的局部过快上涨。“不是说非要把房价和房地产投资的增速突然一下拉下来不可。这样既不符合经济运行的规律，也不符合政府和百姓的利益。”“我个人估计，目前这个下行阶段短则一两年，长则两三年。”张泓铭认为，目前上海房地产业正处于周期性的下行阶段。

    综上所述，长三角楼市回落之路最可能走的是当年广州的软着陆模式，在两三年内慢慢回落到居民可以接受的水平，这是中央和地方政府可以接受的回落，也不至于造成经济和财税收入的大起大落。

    从当下的统计数字看，也支持了楼市软着陆的态势。浙江楼市一直是众人瞩目的焦点，来自浙江省统计局的最新统计，三季度全省房屋销售价格上涨6.9%，涨幅比二季度回落2.8个百分点。虽然上海9月份回落幅度在全国最大，但也只是区区的环比下降1.2%。

    资本投资市场缺失 长三角楼市会否掉头重来?

    虽然长三角的楼市目前处于低迷之中，但这并不表示长三角楼市没有掉头再次迅速上升的可能。

    目前长三角楼市出现的买卖双方的对峙状态，其实2004年4月到10月份也出现过，只不过没有当前明显。2004年3月，在国家宏观调控政策作用下，上海、杭州、宁波、南京等地楼市出现过一段对峙徘徊期，呈现的情形与目前的极为相似，尤其是杭州更为明显，杭州楼市罕见的打折现象频现。这种现象迷惑了很多人，大家都认为长三角的楼市见顶了，该是转折回调的时候了。然而，接下来的情形跌破了许多人的眼镜，房价不但没有回调，而是疯狂飚升。去年10月份以后，上海房价的飚升之快，让人目不暇接，甚至超过前几年的速度。根据国家发改委和国家统计局公布的今年一季度全国35个大中城市商品房销售价格，全国各城市同比平均上涨9.8%，8个城市涨幅超过10%，其中一半来自长三角，分别为上海19.1%、杭州13.8%、宁波11.6%及南京11.6%。这是导致今年3月17日央行房贷加息政策推出，以及新、老国八条和七部委调控政策出台的最重要的因素之一。

    可以这么认为，只要目前的调控政策一有松动，长三角楼市还会与2004年一样，有再次迅速上升的可能。

    为什么如此呢？首先要搞清楚长三角这轮楼市飚升的根本原因和症结。无论是真实的住房需求，还是为了获取暴利而买房炒房，使得长三角对楼市需求过旺，是这轮房价飞涨的根本原因（也即开发商认为的强烈的需求是楼市飚升的根本因素）。通过炒房进行投资和投机从而获取暴利，掩盖了或者说人为拔高了居民对楼市的真实需求。

    疯狂炒房的背后是资本的获利性所决定的。随着我国20多年经济的飞速发展，长三角尤其是温州等地居民的收入大大增加。居民的存款越来越多，这就需要及时开发投资市场，可恰恰在这时候，作为资本投资主战场的股市一落千涨，让老百姓心寒而避之不及。那么钱可不可以存银行呢？遗憾的是，近几年老百姓的钱存入银行无疑是自我缩水，因为近几年银行的利率还没有CPI涨得高。

    这时沉睡多年、觉醒的楼市为手中有钱却无处投资的人提供了舞台，终于诱发了楼市的飚升。这实际上是一个非常严重的资本投资市场失衡的问题，即除了楼市投资可以获取一定利润外，目前在中国很难找到合适投资平台了，毕竟投资企业不是大多老百姓力所能及的。

    正视投资困局 化解长期风险

    如果长三角楼市真的得以控制，炒房资金退出楼市，那么很快又会出现另一个尴尬的困局，长三角活跃的民间资金该往哪儿去？

    首先，如果人民币再进行一定程度的升值，但因目前的投资体制难以改变，使得民间大量资本无法在国内找到直接的投资渠道，这些从楼市大量退出的资金将自然地选择兑换美元，到国外进行投资，这就可能导致国内资金的严重缺乏以及国内资本缺乏活跃性等不良后果。

    如果再加息，大量从楼市退出的资金将自然地进入银行，使得银行的存款大量增加，但宏观调控下银行实施的是银根紧缩政策，虽然银行的存款增加了，但无法大量贷出，导致资本闲置，这既违反了资本的获利性，又必然制约银行的发展。

    虽然国家近期出台了包括股权分设等一系列利好措施，但股市还是让人看不到特别的希望，对民间资本的投资吸引力仍不够。

    尽管以温州民资为代表的民间资本通过联合，大量进入西部，在陕西、新疆及山西等省区买断一定期限的煤矿、油井等开发权，投资资源，就是目前被一些媒体所说的炒煤、炒油。但国家能源新政策的不断出台，使得投资这些领域的民资存在很大的不确定性。如最近国家因煤矿安全事故频发而出台的关闭9万吨以下的小煤矿，对投资煤矿的民资几乎是毁灭性打击，因为温州等民间资本投资的绝大多数是9万吨以下的小煤矿。

    近几年，由于国家对地下钱庄的严厉打击，使得民间资本原来通过地下钱庄进入制造业等领域，获得高息的投资私贷方式也陷于低潮。

    所以说，长三角楼市回调后，投资资金的大量退出无疑会导致投资无门的困局出现，使得我国投资渠道缺乏和投资体制僵化的老毛病再次凸现在公众面前。

    据初步调查，长三角地区江浙沪三地，就有大约两万五到两万六千亿雄厚的民间资本力量，如何启动这笔资金，发挥最大价值，是应该考虑的问题。所以说无论对炒房的民资评价如何，当前必须解决的是，作为资本，长三角楼市调控后，民资退出后要重新找到合理的释放渠道和空间。

    大量从长三角楼市撤出的民间资金出现投资困局，并不能表明，目前我国的经济领域不需要资本，事实恰恰相反，目前我国的中小企业因发展的需要对融资都是望眼欲穿、嗷嗷待哺。在民营经济发达的浙江，约占整个企业数的90%的小企业，被调查显示约80%难以在银行取得贷款。国有银行都觉得民企是老板个人的，贷出的款难以保证安全，所以对民企产生了惜贷和拒贷现象，导致民企贷款无门。

    无疑，要解决长三角楼市退潮后的投资困局，必须对金融体制进行应有的改革，建立民营银行是一个合适之选。同时，重新构建社会对股市的信心，重构股市也是解决我国投资困局的一大举措。

    投资体制和投资渠道多元化，化解所有民间资本都扎堆楼市的风险，这对保持我国房地产市场的健康发展是至关重要的，也是长治之策。只有这样才能从根子上化解长三角楼市积聚的风险，保证长三角楼市可持续健康成长。

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