■本报记者 章剑锋

　　中国消费者协会１０月中旬召开了“商品房销售模式暨房屋贷款研讨会”，议题与此前业界争议不断的取消房屋预售有关。

　　身兼中消协理事的法学家、中国社会科学院法学所所长助理、中国法学会商法研究会副秘书长刘俊海受邀出席了当日研讨会，并作主旨发言。刘俊海一如既往地主张废除预售制度，认为只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位，同时引发金融、伦理等多重可预见风险。１０月３１日，刘俊海在北京接受本报记者专访，进一步阐明了他的观点。

　　中国经济时报：９月初中央银行发布的《２００４房地产金融报告》里说可以考虑取消期房销售，之后业内对此产生很大分歧和争议。你觉得本次会议意义在哪里？

　　刘俊海：要贯彻消费者与经营者权益平等的原则，我认为这次会议有特别意味。首先是主办单位是中消协。而我看到，之前建设部曾召开过类似会议，主要是对央行报告进行讨论与回应，参会的都是些开发商和政府相关部门，还有一些亲预售制的学术代表，讨论的也主要是预售制度存在的合理与合法性。

　　第二是本次会议提出的消费者利益最大化。过去提的都是开发商的利益、产业发展的利益、经济增长的利益，可以说归根到底是开发商一方多赢。现在要谋求开发商与消费都利益多赢。

　　此外，本次会议代表性强，不光有中消协与地方消协代表参会，还有广义的学术界代表，包括法学界、金融界与从事房地产政策研究的。当然有争论、探讨，而且透明度与开放度很高，北京主要媒体都参加了。

　　中国经济时报：你个人一贯主张取消商品房预售，预售制真不好吗？如果的确存在种种弊端和问题，那么为什么当初还要允许其以法律形式存在？

　　刘俊海：预售是１９９４年《城市房地产管理法》确认的制度，但依照当时立法条件来看，商品房销售领域的许多法律问题还没有现在这样充分暴露，缺少预见性；二是我们对于国外的法律制度借鉴不够，即使说西方一些国家也允许预售，但有一个较健全与完善的法律和监管制度。现在回过头一看，人家的规定是很严格的，预售时是不能一起将款交给开发商的，还要分期，还要政府全程监管。

　　现在房地产市场失灵了，立法者与决策者就必须考虑国家公权的介入。市场自由没错，但自由市场要讲权利义务对等，消费与交易意志对等。我们不能说眼下这些对等全然没有体现，但是这种体现只是一件皮毛而已。我们可以看到，房屋规划不需要消费者同意，交房规则不需要消费者同意，许多消费者仅仅依靠自己的财力与信心已经不能维护自己的利益了，我们必须考虑换一种游戏玩法。

　　如果我们不拿出壮士断腕的勇气对商品房预售制度加以废除，要想鼓励住房多元化发展是不可能的。只要有预售存在，消费者必然受到打压和掠夺。消费者在购买期房时，与开发商发生的不是一纸买卖合同那样简单的买卖关系，这同时还发生了我们肉眼看不到的融资关系，你把一百万元交给开发商了，一两年过去，他白白花了你的钱，你还看不到房子。即便如此，我们的开发商对消费者还一直丝毫没有感恩之心。

　　中国经济时报：很多人把取消房屋预售看作是规范市场、保障消费者权益的万能灵药，你觉得取消房屋预售真的就能保证消费者权益完整与不受侵犯吗？

　　刘俊海：房屋预售制下，消费者都在参加一场“博傻游戏”，将大笔的钱拿给了开发商，开发商则一个劲地强调自身利润。几年前我就曾主张取消商品房预售，现在，积极稳妥地推行现房销售制度基本上已经水到渠成。

　　商品房预售制度使得开发商的市场准入门槛很低，助长了许多资本显著不足的空壳公司混迹房地产市场。现在许多的房地产开发公司的股权资本与债权资本的比例明显不成正比，潜伏着对广大债权人（包括银行和消费者）的巨大风险。一旦债权人主张债权而公司的资金链条中断，就很容易危害债权人的切身利益。或许正是因为一些房地产公司的投资者没钱，才置法律与伦理于不顾，搞“空手套白狼”的游戏，而商品房预售恰好就是其中的一个配套工具。大胆推进现房销售制度改革是一项利在长远、兼顾各方利益的发展工程、规范工程、透明工程和诚信工程，也符合国际惯例。

　　可以看到的是，商品房预售与现房销售相比，现房远远优于期房。当然，这不等于说能够完全杜绝欺骗和违约甚至霸权，但它们出现的概率是能降低的。至少消费者对于房屋规划、面积、设施等总的来讲可以更加清楚。同时，质优者上，诚信者上，消费者可以选择可信赖的开发商，用脚投票淘汰那些劣质的企业。

　　中国经济时报：有商业银行也表示不同意央行报告里的建议，认为央行没有提供足够数据证明对房地产行业的贷款存在极大风险，因此他们目前还看不到取消预售的正确性在哪里。为什么会有这样的分歧？

　　刘俊海：这是一个有趣的值得研究的现象。要么是央行的报告错了，要么就是商业银行的观念与想法错了。

　　中央银行是不发放贷款业务的机构，不直接提供金融服务。我想央行对房地产金融现状与形势是看得很清楚的，现房销售对银行来说更加安全和稳妥。而商业银行反对的理由，有可能是认为预售取消了，开发商有很多会进入不了市场，商业银行的放贷按揭业务会减少，相应的商业机会与利润也就减少了。

　　商业银行千万不要短视，有些开发商在开发一个小区时注册一家公司，项目完成了过几年公司就注销了，业主要追究他责任时，公司早没了。短命的项目公司太多，股权结构很不合理，出现小马拉大车现象。比如他贷几个亿，自身股权可能只有很小的一部分，股权与债权比例达到了一比一百，而他同时连着建筑公司、银行、土地所有权人，在此情况下，如果哪一个环节上出现违约链条，就有一个骨牌式的破坏效应。

　　与其让一些资金不足的开发商套用银行资金，不如趁现房销售改革的东风，转变银行放贷制度，在提高融资门槛的同时，使开发商进一步改善自身的股权结构。

　　中国经济时报：消费者是弱势群体，从诸如预售和银行强征违约金等来看，也能进一步印证这个说法。作为一个法学者，您怎么看这个问题？

　　刘俊海：在交易环节中，只要有市场游戏，就容易出现弱势方，由于经济实力和信息占有的不对称，消费者肯定是弱势的；另外还有一个市场结构不对称性，消费者不能开银行，不能开发房地产，这都是专业与技术性要求很高的产业。因此，业内主体与消费者订立合同时，总会处于优势地位，知道在哪个环节占人便宜。因此，每天都有弱者被制造出来。

　　我们讲平等，这是抽象的，现实交易伙伴往往都不平等。一个有理性的、懂得关心民众冷暖的立法者，要通过政策的适度倾斜，对平等原则加以捍卫与维护，这是很有必要的。

(责任编辑：谢剑)

共找到 525 个相关网页.