浙江大学房地产研究中心

　　课题主要带头人姓名：褚超孚

　　研究方向：

　　城镇住房保障动态模式研究

　　研究方案设想：

　　城镇居民住房保障中需要解决的关键问题到底有哪些？

　　从本质上讲，住房问题从质量和数量两个方面反映了人们对居住这一人类基本需要的满足状况。在以住房市场为基础的住房分配和供应体系中，人们对于住房质量和数量的满足程度取决于其对住房的支付能力，因此，住房的价格和住户的支付能力始终是住房问题的核心。因为，如果居民有足够的货币支付能力，就可以买到适宜的住房，那么就不存在住房问题。正是因为部分居民的住房消费支付能力不足，才出现了部分居民没有住房或住房困难的现象。所以，在社会主义市场经济条件下，城镇居民住房保障的关键问题就是要解决居民家庭住房支付（或者说“消费”）能力的问题。

　　在我国市场经济的大背景下，围绕居民家庭住房支付能力这一问题对城镇住房保障体系进行研究，首先要研究的一个主要问题是，根据国际经验和我国住房保障机制运行的状况，城镇住房保障体系的目标和原则应有哪些？

　　接着从满足城镇住房保障需要的角度，本研究方案所要研究的主要问题可分解为以下三个：

　　（1）住房保障的适度水平如何确定？集中体现在城镇住房保障家庭的保障型住房标准的确定上。

　　（2）住房保障对象如何识别？运用住房市场购买力法，将这一问题转化为住房保障居民家庭收入线标准的合理确定问题，低于该收入线的居民家庭就需要由政府加以保障。

　　（3）一个城市或区域的住房保障规模（住房保障家庭比例或保障型住房面积总量）如何测算？也就是说，住房保障规模的预测模型怎样构建？

　　根据供需平衡的原理，住房保障量又涉及到政府的住房保障承受能力。只有政府具有的住房保障能力足以承担起居民所需要的保障量时，住房保障需要量才是能实现的有效保障量。那么，政府住房保障能力会受到哪些因素的制约和影响？因此，从住房保障供给能力的角度研究影响住房保障规模的因素又是本方案需要解决的主要问题之一。

　　居民住房支付能力和住房保障的影响因素是随着经济与社会的发展而动态变化的，那么，其保障型住房的标准、规模、保障程度与保障方式等也随之需要动态调整的。因此，本方案另一个所要研究的主要问题是住房保障体系的动态发展模式是怎样表现的？

　　城镇住房保障体系的构建与实施是一个系统工程，与上述主要问题相关需要研究的还有城镇住房保障体系的协调机制等问题。

　　本研究方案所要构建的城镇住房保障体系的理论框如下图所示。

　　城镇住房保障动态模式所研究之主要问题的逻辑结构图

　　本方案研究的理论与实践的贡献将主要集中在以下三点：

　　1．构建城镇住房保障家庭收入线确定模型及应用；

　　2．构建政府城镇保障型住房需要量预测模型及应用；

　　3．城镇住房供需平衡基础上的“动态”调整模式及应用。

(责任编辑：丁潇)

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