一份“房价成本清单”，让福州市物价局成为地产大亨们口诛笔伐的对象；而浙江、江苏等地随即宣布效仿，更是火上浇油，于是，一场“口水战”热闹上演

　　一份“房价成本清单”，把福州市物价局推上了２００５年末中国房地产业的风口浪尖。

　　２００５年７月，位于中国东部沿海的福州市物价局，率先公布了该市市区商品房的平均成本；到了１１月初，浙江、江苏等地也相继传出消息，准备效仿福州，公布当地房地产开发成本。

　　根据浙江当地媒体的报道，浙江省自１１月１日开始，对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查，“其中房价成本清单作为一项政务信息新内容，届时向社会公开”。

　　之前，江苏省物价部门也发出通知，要求省内物价部门“建立商品住宅社会成本监审制度”，承诺“物价部门将定期测算，并公布商品住宅的社会平均成本”。

　　福州市政府４个月前实施的“阳光工程”，在当时并没有引起多大反响，但４个月后，当这一行为有“扩大化”趋势的时候，就有很多人坐不住了。于是，关于“是否应该公布房地产开发成本”的争论，随之展开。

　　阳光工程触动了谁

　　福州公布的“房价成本清单”显示，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米２１６０元，社会平均利润约为每平方米１４００元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的２０％、２５％和１４％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的４１％左右。

　　清单一经公布，福州的消费者纷纷叫好，并进而提出“最好是逐个楼盘的公布成本，只公布平均成本参考价值不大”。

　　“消费者的心情我们理解，每个楼盘的成本我们也都有计算，但是迫于各方压力，没敢公布。”在接受《财经时报》专访时，福州物价局办公室主任林建华很是无奈，“只公布了一个平均成本，就已经快吵翻天了。”

　　记者在一份福州市部分地块商品房价格成本对照表中看到，“所列的２３个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米１６３６元至３０９４元不等；销售均价从每平方米２５００元至５５００元不等。经测算，开发商的利润率平均约为５０％，最低的约为２０％，甚至个别者最高接近９０％。其中利润率超过５０％的楼盘有１０个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点”。

　　的确，这样的暴利曝于阳光之下，再让消费者心甘情愿“挨宰”，确实很难。也难怪“房价清单”被开发商们视做洪水猛兽。

　　“我们承受了很大的压力，”林建华坦承，“房价成本公布以后，很多人尤其是开发商都持强烈反对意见，有人认为，我们的做法会导致房价下跌，还有人干脆说，这种做法会影响投资环境。”

　　这一说法的理由是，福州的做法“不利于房价的稳定”。

　　在房地产这个利润巨大的“蛋糕”面前，谁和谁在一个阵营中，就不再是迷惑人眼球的问题。

　　当然，支持者也不在少数，日前，国家发改委价格司前去福州调研，给出的结论就让林觉得稍稍宽心：他们认为，福州物价局公布房价成本，“是对工作的积极探索，有利于抑制房地产过热”。

　　浙江、江苏濒于流产

　　然而，反对者的声音终究占了上风。最先“吃螃蟹”的福州市物价局传出的最新消息是，“房价成本清单”将可能不再继续发布；浙江、江苏两省，也正面临清单“难产”的问题。

　　虽然，福州物价部门坚持认为，根据《中华人民共和国价格法》规定，物价部门具有测算、发布自主定价商品的社会平均成本的职能，而且老百姓也有知情权，公布房价成本无可厚非。但开发商们认为，公布房价成本侵犯了他们的“商业秘密”。

　　“信息公开化、透明化是市场经济最基本的准则。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，这里面“不存在侵犯商业秘密的问题”。

　　“那么同样是竞争性行业，为什么不公布电视、冰箱的成本，而偏偏是房地产？如果国家有明文规定，要求必须公开，那也无可厚非，可无缘无故就公开，让人难以接受。”福建旺荣房地产开发有限公司经理朱伍松如此说道，“早期的协议用地有很多隐性成本，都是上不了台面的，但这是多方面原因造成的，不能都归罪于开发商。”

　　另一种反对的声音认为，房价成本是难于计算的。首先地价是一个非常不确定因素，而房地产的税费也不能明确公布。朱伍松认为，开发商的成本控制水平不一样，同一块地不同的开发商做成本也就不一样，而这也是难于量化的。

　　而已经身体力行地证明了计算房价成本不存在技术障碍的福州物价部门认为，房价成本主要是由地价成本、建安成本和其它配套费用组成，这些都是公开的，很容易计算。运营成本、广告成本是不确定的，但据物价局的调查，通常只占到总成本的２％-３％。而税费虽然是秘密的，只要税务机关配合，也就不成问题。

　　公布房价成本确实有难度，但更多的是人为因素。就在福州物价局进行房价成本测算之后，那些给物价局提供数据的部门，也已经受到了来自各方各面不同人群的“严厉批评”。

　　谁制造了暴利

　　“招拍挂制度实行之后，房地产的实际利润很薄，平均只有１０％左右，在土地最热的时候，开发商们甚至是零利润拿地。如果房价回落，处于亏损都有可能。”朱伍松如是说。

　　但有一个问题，公布开发商成本，并不就意味着房价下跌——如果按他所说，房地产“利润很薄”，现在房价并非虚高的话。“一个合理的市场价格，怎么会因为公布成本出现下跌？”

　　据福州市物价局测算，福州房地产的平均利润达到了约５０％。而福州还仅是房地产的二线城市，业内人士分析，在楼市更热的北京、上海等地，利润只能更高。

　　５０％的利润，已经与开发商所说的１０％相去甚远。而这也是开发商不愿公布房价成本的真正原因。在中国，房地产已经被公认为是造就富人最多的“暴利行业”。

　　而房地产市场的火爆，也不仅仅“套牢”了消费者，在很多地方，“地根”已经成为“第二财政”。

　　２００１年到２００３年间，地方政府的土地出让收入为９１００亿元。而在１９９８年，这个数据不过是区区６７亿元。 据调查，一些市、县、区的土地出让金收入，已经占到财政收入的３５％左右，有的甚至高达６０％。

　　而福州市物价局公布房价成本的举动恰恰可能“毁掉”这个局面，遭遇的压力也就可想而知。

　　林建华表示，如果国家将“商品房社会平均成本定期发布”作为一种政策规定确定下来，要求房地产开发商必须定期提供成本信息，由物价部门定期公布，公布房价成本的做法将有可能延续下去，否则，很可能“被扼杀在摇篮中”。

　　好消息是，国土资源部有关负责人近日郑重宣布，国土系统要“坚定不移地公开房价成本信息”。

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　　公布房价成本没有技术障碍

　　按照普遍可测算的标准，房价成本分为土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费等７个部分，这些内容主要分散在房产、工商、建委等职能部门，有的已经公开，没有公开的也不属于国家机密，所以搜集、整理、测算起来并不困难，并非“工作量太大，条件不成熟”。

　　在开发商的账本里，还有两个至关重要的成本，一个是他们所称的“融资成本”，据说属于“商业秘密”，另一个他们含含糊糊地称之为“隐性成本”。“融资成本”暂且不论，“隐性成本”则连他们自己也承认“拿不上台面”，见不得阳光。在交纳税费的环节上，“有些是政策上不清晰的‘灰色地带’，开发商可能拿出１００万元‘公关’，然后就可能节省５００万元”。如果把这类所谓“隐性成本”也算进去，开发商的利润或许会降下来一截。所以如果要公布房价成本，所谓“隐性成本”肯定是无法向公众交代清楚的。

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(责任编辑：胡立善)