从倡导美国模式，到联姻天津泰达，再到进军曼哈顿，万通要从做实业的加法，跳跃至玩资本的乘法。为了迎接这一天的到来，冯仑决定从2006年的1月1日开始，让万通以上市公司的规则进行信息披露　　

　　文/本刊记者 王娜 特约记者 王蒙

　　中国的房地产开发商们对资本市场的渴望，从未像今天这般强烈，有着“地产教父”之称的冯仑也不例外。

　　2005年，始于去年的宏观调控政策仍然继续，银行贷款这条主要资金渠道对于地产商们来说依旧不畅；同时，企业谋求扩张带来了更为繁重的资金压力，而国内的融资渠道过于单一。这些迫在眉睫的问题，让地产商们个个怨声载道。

　　为了拓宽融资渠道，地产商们纷纷将触角伸向了海外，开始积极寻求国际资金。这其中，积极倡导“美国模式”的万通集团“先发制人”，他们为此制定了先国际私募、再境外上市的战略方针，欲上演一出地产版的千里走单骑。

　　万通革“香港模式”的命

　　在融资的道路上，万通集团于地产界是最受关注的一个。在媒体热辣的描述中，万通的国际私募之路就像是中国地产企业国际融资的一个范本，它的成功与否仿佛直接决定了其他地产企业走这条道路的命运。而媒体这样不惜笔墨的描述，和万通集团董事局主席冯仑的专业出身及思想路径不无关系。

　　冯仑在西北大学拿的是经济学学士学位，在中央党校研究生期间学的是政治。毕业后在政府机关从事体制改革研究，还当过“狂人”牟其中的办公室主任。冯仑成为“中国地产界思想家”绝非偶然，而这个企业创始人对万通的影响之深也就顺理成章，他要在万通、在地产界搞革命，理由比谁都充分。

　　时间回到2001年，新年伊始，万通也即将走完10年的路程，冯仑在对过去10年的总结里写到，万通“人命危浅，朝不虑夕。……环顾四周，思前想后，唯有‘革命’一法。”

　　于是，经过一年的探索，2002年，万通在主题为“万通地产新战略宣讲会”上明确了从“香港模式”转向“美国模式”的战略规划，并按照此模式确立了四大主营业务，即：住宅建设、土地经营、商用物业、定制服务。在冯仑看来，“拿来主义”是值得提倡的，“别人的历史就是我们的未来”，美国上百年地产市场的运作经验给中国的地产企业提供了样本。

　　在美国模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，REITs或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕REITs或投资商的配套环节。对此“美国模式”，冯仑深谙此理，四处布道：“在资金来源方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资资金来源中80%都由银行提供，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大，房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一，过分依赖银行的后果是非常严重的。我认为，国内房地产公司的开发模式要尽快从香港模式转到美国模式上。”

　　对于美国模式，潘石屹曾在一个公开场合说，在中国，这种模式是行不通的。因为，中国的资本市场与美国相比差距甚大，所以中国不可能出现“美国模式”。而今天来看美国模式在中国土壤下的成长状况，仍然不是非常乐观，最重要的是房地产金融服务还很不完善，甚至连“产业基金法”都没有。

　　但冯仑坚信产业要走成熟的市场化道路，他说，所需要的不过是时间而已，“伟大的事都是时间堆出来的”。

　　私募融资的曼哈顿棋子

　　在冯仑思想的倡导下，2004年4月10日，人们看到万通私募天津泰达，此次大手笔使万通总股本超过10亿元，完成了资本革命的第一步棋。引入泰达，对万通不仅是资本格局的改变，也使得万通从单一民营股份制企业，演变成了民营与国有的产权多元化格局，当然泰达的国有股占据不绝对控股的地位。

　　宏观调控对很多房地产商来说是一个创伤，但对万通来说却是个很好的整合机会。与泰达的合作，正是在宏观调控背景下的经典之作。政策的变化，反而给了万通发展的好机会。

　　对于泰达的进入，王石认为冯仑在打造产业化。大量的资金和大量的土地显示出万通在构筑产业平台。任志强认为，所有的地产商都面临如何跨越10年、20年甚至30年的门槛，而解决这样的问题，就要有庞大的资金实力和土地贮备，这也是资源问题，万通用一种战略的方式解决了企业的资源问题。

　　不过，冯仑一直不肯承认泰达的进入是单纯为了解决资源问题，因为这太功利主义，不符合冯仑一贯的思想，也不符合当时要搞革命的初衷。

　　下好了资本革命的第一步棋后，万通又开始在国际市场显山露水。2005年，就在全球地产投资机构蜂拥中国楼市“淘金”之时，万通却独辟蹊径，进军美国曼哈顿，并与相关机构合作，联合谋划在美国曼哈顿的“中国商务中心”项目，此举正是万通地产这局棋中的一只“卒子”，万通要借此试水海外市场，进而达到国际私募的战略目标。

　　2005年9月，有美国媒体率先报出“万通公司打算在曼哈顿市区寻找一百万平方英尺（1平方米＝10.764平房英尺）的办公中心，然后转租给希望在美国东部地区开设办事处和分公司的中国公司。《Crain's纽约商业周刊》称，除了准备租借办公楼，万通公司还打算为入驻的公司提供会议设备和翻译人员等其他办公服务。

　　之后，此消息在万通地产董事会秘书施亚娟口中得到了证实。

　　“目前我们正在委托美国仲量联行公司进行前期的可行性研究工作，同时委托它在纽约选址。”施亚娟表示。但是进一步的计划，她拒绝透露。

　　房地产咨询公司仲量联行负责纽约地区业务的总裁彼得·瑞盖迪，向媒体透露了万通具体的选址。他称：“公司9月底向西尔维斯坦提交了一份‘大宗要约’，目前正在等待他的回应。”西尔维斯坦正是纽约市中心区7号世界贸易中心的所有者。

　　对于此次海外扩张的目的，施亚娟表示，万通在美国经营“中国商务中心”项目，是万通“商用物业”业务的重要组成部分，符合万通地产既定的公司战略。但细心的人不难看出，“商用物业”是冯仑提倡的美国模式中重要的一项，万通欲通过此举为达到国际私募做准备。

　　商业促进机构纽约合作组织的总裁兼首席执行长凯瑟琳·怀尔蒂表示，北京万通地产的管理人士从2004年6月就开始在纽约市寻找合适的地点。看来，对于“卒子”的摆放，冯仑也是煞费苦心。对美国模式的效仿，万通每一步都走地小心翼翼。

　　“万通将会在2005年完成一次国际私募，并争取在海外红筹上市。” 2005年，冯仑曾向媒体较为详尽地披露了其战略计划，“如果万通要达到资本市场的要求，土地和项目的储备要在400万平方米以上，税后净利润要在5亿港币以上，上市当年市值40亿港币以上。万通将跻身于国内房地产业的前五名。”而2005年即将走到尽头，万通的国际私募仍在人们的期待之中。

　　红筹上市行亦艰难

　　在万通的资金战略上，增资扩股、引入泰达仅仅是第一步，目前国际私募正在进行之中，而最终目标则是在香港红筹股上市。

　　为了迎接这一天的到来，冯仑决定从2006年的1月1日开始，让万通以上市公司的规则进行信息披露。尽管上市的道路到目前为止只走了三分之一，但冯仑坚信，最后在香港联交所主板市场一定会出现万通的名字。为了让万通上上下下都明白上市公司的规则，2006年以后的每一个财政季度，万通都会按照香港联交所对上市公司的规定，主动进行有限度的信息披露，“等上市以后，我又可以琢磨别的事情”。

　　而对于万通上市的目的，冯仑却说：“上市不解决任何问题，只解决做好人会有好报的问题。好人做得越好，股市反应越好，越能融到更多的钱，然后你可以再去做更大的好人。”至于什么是好人，冯仑说，“就是该缴税缴税，该分红分红，该买单买单。”

　　然而，有业内人士认为万通通过红筹股上市的可能性极小。

　　他们分析说，由于红筹企业注册地点不在内地，而且更多受香港联交所的管辖与制约，中国证监会监管时常有鞭长莫及之虑，因此对红筹企业在审批方面控制极严。特别是在1998年亚洲金融风暴之后，香港股市每况愈下的大背景之下，中国证监会更加强了对红筹形式的严控。此前通过红筹上市的企业大部分都是各地政府的窗口企业，以国资背景居多。

　　雪上加霜的是，国家外管局于今年年初发布的《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》(11号文件)和《国家外汇管理局关于境内居民个人境外投资登记及外资并购外汇登记有关问题的通知》(29号文件)几乎挡住了民企跨境换股的所有去路，以至于锁住了红筹上市的大门。

　　目前，万通已经取得了在海外注册公司的资格，完成了红筹上市的第一步。然而，红筹上市的路途还很遥远，行亦艰难，万通的上市之路无疑给人们留下了无尽的遐想。

(责任编辑：丁潇)