■前言：调控为什么只打雷，不下雨？

    房地产市场崩盘一说，自2003年开始到现在已经持续了两年多时间。而政府调控从2003年年底到现在从江浙一带开始，至今也有两年时间。

    可是全国房价依然在上涨，今年第三季度，房价同比依然上涨6．1％，社会希望政府出手从而使房价屈服的愿望依然没有实现，但是政府的动作不可谓不大，但雷声 过后，怎么就不下雨呢？

    同时，大家也记得1998年，时任香港特首董建华平平淡淡的一句“85000公屋政策”（每年建造85000个公屋单位），就把香港楼价降下去30％。

    两地反差的原因出在哪里？这就是本文要探讨的。

    ■储备是调控的必备条件，对楼市也是如此。

    储备是调控的重要条件。在粮、棉、油、盐、黄金、外汇市场，政府的调控极具权威，其实根本原因就是由国家储备，拥有储备是调控的必要条件之一。

    如果没有储备，那么商品就容易被囤积牟利。香港政府因拥有众多土地、房屋储备，因此对于楼市具有绝对影响力，市场相对稳定。

    前香港特首董建华平平淡淡的一句“85000公屋政策”，就把香港楼价降下去30％的根本，是因为港府手上有大量的以几十万计的公屋储备，以及大量的土地储备，发展商是不能不看政府的脸色的。

    可见储备对于保证政府调控权威的重要性。

    ■但内地各级政府全部缺乏足够的住宅储备、土地储备。

    拿深圳来说，整个政府土地储备仅176平方公里，按13平方公里／年的消耗速度，13年后政府将无地可用，土地储备极少。而房屋储备就更无须多说，深圳政府手上住宅储备仅3000套左右，严重不足。

    手上没有储备，政府调控之时，必然是喊得多、打雷多，而下不了雨。假设深圳政府有30万套公屋储备，要调控房价时，直接将公屋租金降低50％好了，商品房租金怎么能不受到打击？再不行，如果政府手上用1000平方公里土地储备，房价要像现在这么涨，每年推出50平方公里的土地，房价还怎么涨？

    但现在的深圳市长，无论是住宅、还是土地，都缺乏足够的储备，手里寒酸得很，这种背景下的调控，必然是只能光打雷，就是下不了雨。这种调控，自然是难以有直接效果，也必然只有借助更多的非正常的途径才能达到目的。

    ■建立“住宅储备国家库”，是房地产长治久安的根本保证。

    政府目前最重要的事就是多建设政府拥有产权的廉租房，增加自己的住宅储备。放到全国来说，我们的铜、盐、铁、黄金、外汇、棉花、粮食等必需品或者战略物质都有国家储备库，作为生活必需品的住宅、土地，也应该建立“住宅储备国家库”，以增强政府的调控、救济能力。

    建立“住宅储备国家库”这不但是当务之急，也是房地产长治久安的根本保证。缺乏住宅储备，中国房地产市场必然呈现单边主义的特点。

    ■内地“住宅储备”制构想。

    “住宅储备国家库”，说白了就是建设发展政府拥有永久产权的“廉租房”，“廉租房”将保障政府手上具备足够房源应付突发情况。发展廉租房、取消经济适用房后，政府就无须介入住房销售环节。同时产权属于政府的廉租房管理起来更容易。政府一旦发现租赁者不符合租住的资格，随时可将房源收回。

    由于廉租房面积控制在五六十平方米，因此一旦经济条件允许，居住的人就想要自己买房了，实现居住者的有进有出。同时那些经济条件好的人也没有理由、没有必要和趋利因素去参加廉租房的分配了。这样一来，就可以实现正常的、不以占公家便宜为荣的住房消费习惯。

    抓好低保户的住房保障、脱身市场，保障与市场应该彻底脱离。经济适用房明显是将两个不同的住宅供应体系搅在了一起。如果不再建设经济适用房，那么，政府进行市场调控的时候必将更加名正言顺。