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“尽管房地产业正在向预期调控目标迈进，但明年的情况还是很令人担忧”，谈及明年房地产形势，中国社会科学院城市与房地产经济研究室倪鹏飞博士这样告诉《瞭望新闻周刊》。
原因有三：一是随着经济形势好转，如果调控出现局部和阶段性放松，前几个月被动回落的投资有可能大幅反弹；二是明年是“十一五”规划开局之年，从以往经验看，投资增势会比较强劲；三是一些地方经济对房地产倚重太深，一旦经济有所下滑，立即想到房地产业的拉动作用。
作为本轮经济过热源头的房地产业，如果2006年出现反弹，宏观调控就有可能前功尽弃；与此同时，房地产业又不能降得太快，其既是稳定明年经济增长的重要力量，也是经济协调增长、扩大消费的必需。
仍要调控，警惕反弹
国家统计局最新数据显示，今年前10个月，房地产开发投资同比增长了21．6％，其投资总额占全社会固定资产投资的1／5左右。对此，国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任王小广认为，“连续6年，中国房地产业保持了20％～30％的高增长，去年个别地方甚至达到40％～50％的增长速度，经过此轮宏观调控，虽然投资还保持着较强劲的增势，但下降很明显，表明房地产业已进入调整周期。”
作为此轮中国经济过热的源头，房地产业经历着的宏观调控是自1998年房改以来最猛烈与曲折的一次。自2004年下半年开始，冻结建设用地审批、严格信贷审批，房地产业投资骤降，但随即，2005年一季度，由于供给增速减缓与需求快速增加的供求关系变化在市场预期的放大作用下房价呈现加速上涨态势。此后的调控政策更加密集，3月，央行宣布取消房贷利率优惠，国务院办公厅下发《关于稳定住房价格》的通知，进入5月，《关于做好控制房地产价格的意见》出台，七部委联手对房地产行业进行调控。
调控很快收到成效，一度高热的上海房市，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标在5月均出现明显下跌；北京市场稍显平稳，1～9月房地产投资增速同比下降了15．9％；房价涨幅大概为6％～8％，同比有所下降，但仍在上行空间。全国来看，土地开发面积1～9月份为1．3亿平方米，同比下降了1．3％；但空置商品房面积同比增长了14％，达到1．12亿平方米。
考虑到房地产业不景气可能带给整体经济的巨大影响，从第三季度始，调控政策开始转向平稳操作，通过合理引导市场预期，抑制投机需求，促进整个房地产市场平稳着陆。
但平稳操作不等于不调控，对当下一些舆论开始迫不及待地讨论对房地产宏观调控政策何时结束的现象，倪鹏飞认为不能掉以轻心，各地、各部门要统一认识，上下联手，防止出现反弹，保持稳步发展。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是成为宏观经济大起大落的祸水。
中国房地产及住宅研究会张元端也认为，经过宏观调控，房地产开发投资的增长速度和房价上涨的速度都有所回落，但21．6％的增幅依然很大。根据经验认为，房地产开发投资和国民经济增长的比例一般2：1比较合理，如果国民经济增长是9％，房地产开发投资是18％～20％左右比较合理，通过调控，这个比例关系正逐渐趋向于合理。
对明年房地产宏观调控的走势，王小广认为，“如果没有什么特别的因素影响，国家将继续实行一贯的调控政策，全国房地产市场明年将会呈现增长回落的态势，房价会稳中有降。”
稳中微调，刺激真实需求
由于房地产业在中国经济中的特殊地位，以及目前经济增长渐缓的势头，使得2006年的房市调控也不宜过快，稳中微调成为适宜的政策取向。
国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，我国新一轮经济增长目前已由上升期转入稳定期，其基本特征是高增长与低通胀并存，在保持政策稳定性的同时要“适度微调”。具体到房地产领域，他认为，总体仍需大于供，目前买卖双方的博弈是暂时的，房地产业整体上仍是拉动消费需求的上行力量。他认为，经过宏观调控，当前，经济已经逐渐稳定下来，稳定期的一个重要的政策目标是积极培养、引导健康的住房和汽车消费，从而稳定经济增长的源头性因素。这一背景下，如果调控力度过大，不根据形势变化进行适度微调，就可能出现房市降温过快的情况，从而危及整个经济的平稳较快增长。
中国宏观经济学会研究员王建认为，廉租房建设对2006年及以后扩大内需意义重大，在他看来，廉租房可以行使两大使命，一是拉动消费，二是拉动投资。2006年扩大消费靠普通消费很难有起色，应主要靠住宅和汽车来拉动，投资则靠廉租房建设来拉动。
但促进住房消费，首先要完善消费环境，从财政税收政策到培育规范的房地产市场；其次，促进住房消费并不意味放松对房地产的调控，倪鹏飞指出，目前不用再出台新的调控政策，关键是要抓调控政策落实，将有些措施制度化。健全有关房地产金融和税收制度，在从严抑制投机需求的同时，有效刺激真实的消费需求。
但应警惕住房消费持续快速增长，对国民经济发展带来的挤出效应。北京大学中国国民经济核算与经济增长研究中心副主任蔡志洲提醒，1998～2004年，我国城镇居民人均可支配收入平均增长8．6％，农村居民人均纯收入增长4．3％，而住宅销售的增长却超过30％。这必将影响到对其他产品的消费。
弥补制度性缺陷是关键
住房作为带有社会保障性质的商品，加上我国房地产业真正发展的时间还很短，目前整个行业市场化的程度还不高，对此状况，倪鹏飞强调，应该借此轮宏观调控的机会，推进房地产业市场化程度的提高。
例如，提高土地供应等各个环节的透明度，减少政府在具体开发环节中的行政干预。更关键的是，要转变目前一些地方经济对房地产业过分依赖的局面，由于房地产业市场化程度低、进入门槛低、利润率相对较高，一些地方政府一看到经济下降、出现通缩就想到房地产，而不是依靠技术创新，发展实体产业，培育稳定的增长动力。长此以往，将造成产业空心化，不利于城市经济的长期稳定发展。
对于未来的政府政策取向，倪鹏飞认为，最近房地产出现过热的问题，部分是由于市场制度不完善造成的，因此，未来，政府应加强市场制度建设，弥补制度缺陷，在此基础上，逐步发挥市场对房地产市场的关键调解作用。政府应转变职能，加强信息等服务，加强市场监管，认真履行针对中低收入阶层公共产品供给职能。同时主要利用货币供应、利率等金融政策和税收以及有关住房公共产品资源，影响和调节房地产市场。
经济学博士任纪军认为，目前出台的宏观调控政策已经触及了房地产业问题的根源。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，即宏观调控政策不能代替体制改革政策和产业政策，中国房地产业亟待借此实现战略转变。
首先，推进房地产市场化改革，形成以市场配置房地产资源为基础的要素市场，从政府主导型经济向市场主导型经济转变。
其次，房地产企业从大而全、中而全、小而全的全能型的市场组织向专业化、分工协作的市场组织转变。
第三，房地产企业经营模式从项目开发型向资产经营型转变，从房地产业的单一经营模式向多种经营模式并存转变。
第四，推进房地产证券化，发展房地产投资基金，逐步建立和完善房地产资本市场。房地产业从间接融资为主向间接融资和直接融资兼容转变，从产业资本独立运营转变成为金融资本和产业资本融合、产融一体化运营。(文/本刊记者
唐 敏) (责任编辑：王燕) | 
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