即将过去的2005年，对于北京房地产市场而言，是不寻常的一年。国家宏观政策调控、人民币升值、地产融资渠道日趋多元化、地产企业发展再次面临跨区考验等多方面因素影响北京房地产市场的变化。在本次变化中，京城地产市场最大的变化则是开发数量的锐减。北京市建委公布的统计数据显示，2004年前11个月北京新开发商品房面积为2362万平方米，而2005年新开发商品房的面积仅仅达到1265万，相比2004年，今年北京房地产新开盘项目数量减少了1100平方米。那么，2006年北京房地产新开发的商品房是否有所增加，尤其是新开盘的项目位于哪个区域，这些对于购房者在购买选择方面具有非常强烈的指导性，北京晨报房产资讯结合北京多个经纪公司以及开发商提供的数据，把2006年即将推向市场的项目进行梳理，希望能够给购房者提供参考。

　　供应预测

　　新开盘面积至少2000万平方米

　　2004年仅“8·31”过关的住宅项目用地就有191个，占地面积2010万平方米，规划建筑面积3265万平方米。由市建委公布的统计数据可以看出，2005年1-10月份，全市商品住宅新开工面积1265.5万平方米，同比下降22%。预计2005年全年，商品住宅新开工面积将在1500万平方米左右，这样看来，仅“8·31”过关项目就有1765万平方米没有供应。同时加上去年公开出让的438万平方米、今年公开出让的近300万平方米的土地，也就是说，在2006年至少有2500万平方米的土地可以进入市场。

　　“按照正常的开发周期，这些土地都应该在2006年进入市场。”

　　北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉指出。同时从2005年第三季度北京住宅市场预售房供应的情况看，普通住宅市场约有150个楼盘办理销售许可证开始销售，从楼盘的分布看，多为五环以外的郊县项目，其供应楼盘个数占总新增供应个数的47%，供应面积也达到40%。很多预计开盘销售的五环以内的主力大盘都没有露面，开发商在“捂盘惜售”。

　　同时中原地产的一份分析报告中也同样认为：今年推迟入市的项目将进入明年的房地产市场，而今年成交的土地所形成的项目也将有部分在明年上市，这将使2006年住宅市场供应量较2005年相比有较大的增长。每年年中都是住宅项目供应比较集中的时间，所以明年年中可能会出现住宅项目的集中上市现象。“根据我们的研究和预测，2006年的新盘数量要远远大于2005年，有可能与2004年持平或超过2004年”中原地产华北区域总经理李文杰这样表示。市建委公布的2004年前11个月北京新开发商品房面积为2362万平方米，而今年仅仅为1265万，因此从这些数据看来，2006年的新开盘面积将至少达到2000万平方米。

　　产品预测

　　仍以中高档住宅为主

　　从目前公布的一些新开发住宅产品类型来看，依然以高档住宅产品为主，如首创今年推出的新项目多数为高档住宅产品。“东部一直是京城高档住宅产品的集中地，以朝阳公园、三元桥及CBD为核心的区域集中了东部近80%左右的高档住宅产品。”毛炳辉认为，今年这些区域释放出来的住宅产品依旧走高端路线。土地的稀缺性使西部和北部的开发更多地表现在高档项目上。据北京成业行预测，亚奥板块在奥运村规划的实施和奥运商机的逐渐显现下，商务氛围将更加浓郁，商住公寓需求的扩大将带动此类项目逐渐增多。

　　从今年一些通过市场方式公开拿地的土地成本来看，由于土地成本的增高，开发商为了获得比较高的利润，因此更多的倾向于开发中高档住宅产品，比如北京金地集团12月份通过公开拿得通州马驹桥土地将于2006年进入市场进行开发销售，由于该土地的土地成本就达到2300多元，因此金地集团推出该项目的销售价格将达到6000元/平方米，而目前该区域产品的销售价格一般在4500元/平方米。“我也认为明年中高档住宅产品的比例将会高于今年。”北京万年华城副总经理黄玺庆这样告诉记者。岳雯

(责任编辑：胡立善)