“年年难过,年还要过,年年过的还不错。”这就是2005住交会给业者的最大启示。
住交会,宛若一场热闹的“赶集”。当全国各地开发商纷至沓来,当开幕式被挤得水泄不通,当身价不菲的听众放下矜持席地而坐,当多年没见的老朋友竟在住交会时重见,这就是住交会的魅力。
当然,对房地产市场2005年的总结和对来年的预测,才是业内关注的焦点。
地产业年关难过
2005年,国家为了缓解房地产投资增长过快、稳定房价、抑制投机需求,颁布了一系列的政策措施。各地方政府也相应出台了调控政策,比如4 月上海市先后出台“对1年内转让房产的差价征收5%的营业税,停止转按揭”三步并办等措施;11月,深圳针对前期深圳房价上涨过快,为进一步打击非法炒房,颁布四项调控政策。
对中国房地产业而言,2005年注定是不平凡的一年。由于政策有效的抑制了房价涨幅,市场观望气氛造成交易量萎缩,房地产各项开发指标全面放缓。
如今开发商在市场不景气,资金紧缺的同时又将面临年关考验,这年可不好过。谈到即将过去的2005,北京协成房地产经纪有限责任公司董事长总经理王晓航就表示,“虽然房地产业已经经历了20年,在前进道路中我们经历了不同的坎坷,但这样集中猛烈是大家想不到的。”
不过在住交会上,更多的开发商表示乐观。天津泰达集团总经理孟群就表示,“我感觉到2005年是不平凡的一年,从宏观调控政策到政策紧缩,但是年年难过,年还要过,年年过的不错。”
华远集团总裁任志强更是作出明年房价仍将总体上涨的预测。而万通地产董事长冯仑也表示,05年的政策有利于行业朝着持续健康发展,“明后年是一个丰收年”。顺驰中国CEO汪浩更是直接表示,“06年肯定比去年好”。
中国房地产协会副会长顾云昌也认为:明年全国房地产市场需求旺盛,预计仍增长20%。不过他同时提醒业界,需注意未来经济增长的方式对楼市的影响。
“资金”是关键
政府利用“紧缩银根”和“控制供地”两大政策内容同时打压了房地产供给市场。其中“紧缩银根”中提高自有资金比例,调整信贷投向等措施使得开发商资金匮乏,而“控制供地”中土地出让市场化大大提高了出让土地价格,减少土地审批又限制了长期市场供给。而从需求方来看,政府要求控制拆迁规模,减少被动需求,同时加大控制投资性购房需求力度。
一句话,“资金”成为房地产业者的重中之重。
在本次住交会上,“融资”几成为主角。今年住交会不仅专设不动产投融资的大型论坛,而且讨论融资主题的分论坛数目不下20场,几乎场场爆满。而在会场,同样不乏高鼻子老外的身影,在中国房地产领域,外资房地产基金的步伐越迈越大。在本次住交会,不管是瑞银、摩根大通,还是德国HYPO银行,露面的几乎都是今年地产界热门的融资人物,而且这些人对房地产会议几乎是场场不漏。
REITs、房地产信托、物业收购、夹层融资,几乎成为所有人嘴里的新热门词汇。
以REITs(房地产投资信托基金)为例,近段时间,REITS成为房地产金融领域的一个热门话题,随着宏观调控对银根的紧缩,有人甚至将REITS看成是解决房地产资金渠道的救命稻草。对此,UBS亚洲房地产部董事Vincent Peng认为,要让人们真正的欣赏REITs还需要一段时间,"越来越多的人来谈论REITs,现在在中国已经作为越来越热的话题,在中国最大的挑战不是理解的问题,而是高质量的,可投资物业的供应,也就是说人们要花一定的时间来积累自己的资产,这是最大的挑战。"
相比直接物业收购的简单和成熟,“夹层融资”无疑还只是个新词汇。不过联华信托总裁李晓东坚持认为,对于国内的地产商而言,REITs是远水解不了近渴,而作为房地产信托的一个变种,夹层融资在目前更具有可操作性。
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品,它的出现与银监会9月下发的“212号文件”紧密相关。按照该文件的要求,房地产信托将与银行信贷的使用成本相同,地产商又将失去一个低成本的融资途径。夹层融资类信托的出现,自然让资金饥渴的地产商“眼前一亮”。
李晓东认为,夹层融资的要求比贷款要求相对低一些,资金的投放率相应比较高。用夹层融资的方式,土地证还在项目公司里面,就可向银行申请贷款。在李晓东看来,“夹层融资”的好处还在于:首先,资金回报的要求适中;其次,对于项目要求较低,不要求“四证”齐全;再次,资金的使用效率比较高,股权进去后还可以向银行申请贷款;最后,投资方对控制权的要求相对低一些,不会深入参与管理。
二线城市占上风
前两年北京、上海、深圳开发商一支独秀,王石、冯仑、潘石屹、任志强等房地产大腕占尽上风,而今年来自二线城市的开发商开始走上前台,如在被誉为“中国地产界奥斯卡”的“2005十大地产风云人物榜榜单”上,就有来自杭州、大连、天津、广州的开发商上榜。在“年度十大新锐人物”中,更是充斥着一些二线城市开发商的名字,如山东、河南、四川、湖北及甘肃等。
的确中国经济的区域不平衡性,使得如今的房地产行业发展具有更明显的区域特征。如在2005年,珠江三角洲、北京、天津地区的房价仍保持小幅上涨;长三角房价则出现回调;而在东北、中部以及西部地区的二线城市,如武汉、沈阳、成都、重庆、南昌、洛阳、西安等地区则出现了加大投资,带动房地产业发展的优良表现。再加上过去几年,一些开发商已经加大了在这些区域市场的投资,也抬高了部分城市的土地价格。宏观调控后,这些市场虽然也受到一定程度的影响,但由于本来的房价涨幅和投资性购房比重都不大,所以调整期的时间和幅度都有限。
过去国内房地产企业普遍采取“大而全”的经营模式,但业内开始担忧,“大而全”的上市公司发展将面临挑战。由于房地产市场表现的区域性差异将会在较长时间内存在,在某一区域内处于强势地位的上市公司往往具有更强的竞争优势;行业产业链核心环节将向上游转移,房地产投融资将成为产业链中的关键环节,上市公司的融资能力将面临考验;行业产业链功能细化、服务专业化将会渐行渐近,二线城市的“小而美”或许将取代“大而全”成为行业的主要经营模式。
盛富资本董事总经理黄立冲日前就组建了名为“盛诺金”的房地产投资基金,资产规模为一亿港币,投资人以美国富人为主,其投资目标就仅限为内地二线城市的小户型社区开发项目。 (责任编辑:丁潇) |