如果你没有房子，但已颇有积蓄。你是“立即买”，还是“继续等”？

    这依然是一个问题。

    “观望，只会带来三种代价：等待时间的代价、房价上涨的代价、地理位置远郊化的代价。”中国社科院金融研究所副所长王国刚说。他领衔的课题组，2005年末刚刚完成一份房地产调研报告。

    此预言准确与否尚待斟酌，但最新房地产统计数据显示，2005年以来，供需缺口正在加大。截至2005年11月份，住宅竣工面积为37964万平方米，同期销售面积39084万平方米，供需缺口达到1120万平方米。

    这个结论，也许可以是观察中国新土地政策的一个角度。

    社科院金融所这个课题组的报告出炉之时，全国国土资源厅局长会议刚刚结束，会议给出的重要信号是：2006年，国家将一如既往严把土地供应“闸门”，但国土资源部副部长李元亦同时表示，2006年国土资源部门将继续贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则。为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。自2004年以来严格控制“地根”之说有了新的诠释。

    房产供需住宅供需呈现大面积缺口，在近10年的中国房地产发展史上，这还是第一次。

    这可能仅仅是个开始，社科院的研究报告预测：在未来的20年，中国对住宅的需要量估计将达到260亿平方米，如果满足这样的住宅需求量，每年的新建住宅将达到10亿平方米，而目前每年平均新建商品住宅只有5.5亿平方米，未来年均缺口约4.5亿平方米。

    这个预测是这么来的。假定到2025年，中国城镇人口占总人口的比重为55％（2004年，约为40％），人口数量将达到8亿人，按照每户3人计算，将有2.6亿户，如果20年后每个家庭的居住面积为100平方米，则需要260亿平方米，而现有住房面积截至2003年底为89亿平方米，缺口为170亿平方米。

    按照20年完成缺口，每年需要新增住宅约8.5亿平方米，如果再考虑到每年城市改造、动拆迁的面积，以2004年动拆迁面积1.5亿平方米计算，则每年需要新增住宅面积10亿平方米。而在过去的5年，中国平均每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，缺口约为4.5亿平方米。“与住宅的需要量相比，住宅的供给量将在相当长一段时间内存在着严重的缺口。”王国刚说。

    他认为，现在的商品住宅市场还是一个不成熟的市场，而不成熟的市场有一个共同的特点就是“产品短缺”，与之对应，必然造成“投机”和价格上涨。

    参与上述课题研究的中国社科院结构金融研究室殷剑锋博士说，自上个世纪90年代以来，城镇新建住宅面积增长率超过需求增长率的只有两个阶段：1991年到1994年，以海南、广州等投资过热拉动的房产泡沫时期；1998年到1999年，房改之际，企事业单位大兴土木、分享最后福利分房的时期。而除此之外的时间段，特别是2000年以来，中国每年商品住宅需求的增长速度都远远超出了供给的增长速度。以此判断，“供不应求，必将成为中国房地产市场的常态。”殷剑锋说。

    而从2004年开始，由于新开工面积和竣工面积下降，这个问题开始浮出水面。1997年到2003年，全国商品房竣工面积年均增长3948万平方米，而2004年却降为2955万平方米，相反，商品房销售面积却由之前的年均增长3343万平方米，迅速攀升为5984万平方米。

    “由于住宅建设周期一般为2年左右，在投资下降的同时，需求增速却需要不断释放，这两年的投资下降将直接压缩今后的供给量，在今年已经出现供需缺口的情况下，必将加剧今后的供需紧张。”殷剑锋说。

    双向调控目前，供给和需求正在房地产调控政策影响下，发生着结构性的变化。

    为抑制房地产投资过热倾向，2004年运用“地根”、“银根”手段，主要从抑制供给方面进行了调整；2005年，为“抑制房价过快上涨”，相关部委从供给及“抑制投资需求”两方面对房地产发展进行了调整。

    从2005年3月份开始，打击投机炒房的措施频频出台，“旧国八条”、“新国八条”、期房限转、加大税收管理等的密集实施，让房地产需求在短时间内得到一定抑制。

    上海基强联行董事副总裁陈咏东告诉记者，目前的消费需求依然是被压抑的，而没有真实释放。“由于现在依然处在调控的周期区间，未来市场走势还不很明朗，不少消费者依然在持币观望。”陈咏东认为，受频繁出台的调控政策影响，上海2005年7、8、9、10四个月份的成交数量，骤降到去年同期的20％以下，这反映了房地产市场还是一个“政策市”，而不是真实需求的反映。而在今后，需求有望逐步释放。“2006年，可能会有所好转。”陈咏东说。

    在新近召开的上海房交会上，基强联行的最新调查似乎证明了这一点。问卷调查显示，66％的上海居民在未来的12个月内有购房打算。

    但是，如果楼市走出观望，需求真实释放，是否将加剧未来供不应求的状况？

    在供给方面，房地产投资增长速度在2003年达到一个极点后，在宏观调控的指挥棒下，从2004年开始回调。

    最新统计数据显示，2005年前三季度，中国的房地产业投资增幅逐月下降，今年前三个季度增长22.2％，比全社会投资增长低3.9个百分点，比城镇投资增长低5.5个百分点。

    政策风向不少房产商认为，土地从完成规划到投入生产、从开工到竣工都有个周期，土地储备应该致力于解决周期问题，如果在房产供不应求的情况下，继续紧缩“地根”，必将造成下一轮的供应不足和房价上涨压力。

    持续两年的严控房地产业投资过热的风向似乎正在发生变化。紧缩“地根”、“银根”的一刀切政策，正在向结构性调整倾斜。

    在2005年12月16日召开的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部副部长李元表示，将对符合国家产业政策、区域政策和法律法规，符合土地利用总体规划和年度计划的建设项目用地，提供有效保障。另一方面，在刚刚结束不久的这次会议的闭幕会上，国土资源部部长孙文盛再次强调了国土资源参与宏观调控的问题。他指出，国土资源要进一步建立参与宏观调控的有效的制度体系、方法手段、动态分析系统和技术支撑系统，加强经济形势发展趋势的分析预测。

    房地产业是产业链上下延伸很长的产业，可以带动多种生产资料生产行业和一系列消费品的需求，近几年，房地产业对我国经济从需求不足转向快速增长起到了重要作用。

    国家发改委宏观经济研究院研究员张汉亚认为，而如果继续采用严控“土地”和“信贷”两道闸门，必将影响房地产发展，进而影响2006年的经济增长。2006年，面对11个行业的产能过剩危机，发展房地产业以带动消费增长将成为政策的一个平衡点。

    张汉亚认为，在今后对房地产的宏观调控中，政府的职责应该是防止“哄抬”房价而获取暴利的行为，而不是控制需求或者控制供给。

    这个观点与上述研究报告的意见不谋而合。报告认为，政府应该做的是加大结构调整力度、理顺商品住宅供给体系及住宅金融体系，同时要继续深化土地制度改革。