中新重庆网1月4日电 重庆这两年房价大幅上涨是有目共睹的，进入2005年，房价将呈现什么样的发展趋势，这是重庆购房者在新的一年里最关心的问题之一。房子会不会贬值？重庆的房价还有没有上升空间？有关专家分析指出，预计2005年重庆房价仍将上涨，但涨幅预计在5%左右，最高不会超过8%，商品房平均每平方米会上涨150元左右。

    近日，国家统计局投资司副司长贾海表示，2005年房价涨幅有望回落10%（2004年1~11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%），投资结构不尽合理，高档住宅和别墅、公寓比重过高，中低价位的住宅和经济适用房屋开发不足。那么，重庆主城区明年房价走势会怎样？投资结构是否合理？记者带着这些问题采访了重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏先生和重庆房地产业资深人士———《蓝筹地产》总编喻修建先生。

    楼市空间仍存，房价理性上升

    虽然目前对于房价的调控呼声很大，但区域的发展程度仍然和房地产市场有着很大的关联。任宏先生认为，目前全国房地产业普遍存在着泡沫，若泡沫越大，回落就越大。而重庆房地产业的泡沫程度相对北京、上海等沿海城市，不可相提并论。目前重庆房价上升主要是开发等成本的推动，而不是在吹泡泡。高档住宅与经济型住宅之间价格差距相对其他沿海城市要小很多，我市的大部分高档住宅价格还达不到其他城市的中档住宅价格，而楼盘配套设施却可与之媲美，甚至有过之而无不及。在这种情况下，重庆的房价不可能在近期下降，而是仍将保持小幅上升，升幅在5%左右。

    至于为什么预测5%，任宏认为原因有二：一是重庆的楼盘越来越多，投入量不断增大，高层选择空间大；二是不少市民持币观望气氛浓厚。所以房价上升空间不会太大。至于房产结构，任宏认为，目前重庆高档房与经济房适用房的差距并不大，明年是否扩大经济房适用房的开发力度，这关键要看市政府的政策引导，估计与往年相差不大。

    当然住宅开发成本的增加，也直接推动了房价的进一步上扬。喻修建先生认为，目前国家对房地产业进行宏观调控，主要通过限制土地出让及银行资金信贷方式。北京及上海等沿海城市房价确实涨得太高，存在诸多隐患。而重庆房地产市场尚在起步期，同北京及上海等沿海城市不在同一水平线上。目前，由于房产开发成本（包括土地成本、建材成本、专业的设计成本、营销成本等）投入的增加，将使发展商对项目投入的成本加大，从而转移至房价上，致使房价走高。喻先生认为，明年房价应该是平稳上涨，估计涨幅不会超过8%，而且高、中档楼盘之间竞争会日益加剧。

    三大因素支撑重庆房价

    专家的预测自然是有其道理。而从近两年重庆房地产的表现情况，我们也不难看出，至少有三个因素支撑了两位专家关于重庆房价上涨的预测。

    首先，重庆市场需求旺盛刺激房价上涨。重庆市开发办主任张新益曾称，重庆市的人均居住面积为20平方米，离全国的人均水平还要差一截，潜在的市场需求旺盛。重庆的城镇化率比较低，2003年才达到37.1%，离全国水平还差2个百分点。按计划，2010年重庆的城镇化率将达50％，每年至少有近60万农村人口进城。按人均20平方米的居住需求来算，每年至少有上千万平方米需求（而2004年1~11月份统计资料表明住宅竣工面积为633.85万平方米），对市场拉动极大。另外，旧城拆迁带来的集中消费人群也极大地支撑了商品房的购买市场。2004年全市主城区拆迁量有300万平方米，在众多的拆迁户中，绝大部分实行的货币安置，即有几万拆迁安置户进入商品房市场。另外，随着重庆的发展，很多外地投资者如北京、上海、浙江等地的投资人士看中了重庆房产的升值空间，纷纷拥入重庆置业投资。在这一良好的供求互动下，重庆楼市的整体升值自然深得其益。

    其次，土地成本上涨刺激房价上涨。土地价格的上涨为目前的房价提升注入了最大的底气。重庆市土地交易中心近年来的数据显示：已供应商住用土地352773.3平方米，平均每亩85.58万元，拟供应土地291554.7平方米。同时，北京、上海、福建等大量知名房产开发商，甚至像和记黄埔等都挟资金进入重庆房地产市场，使得土地需求进一步增加，从而导致土地资源稀缺性加剧，土地价格日益增长，土地成本持续上扬，建安成本和各类主要税费也跟着“水涨船高”。这势必会刺激房价往上涨,短期内还无法解决此问题。

    最后，二手房市场的火爆也间接拉动了重庆的房价。据了解，主城区2004年1~10月二手房的转让均价为1312元/平方米，比上年同期增长21.5%。住宅转让均价为1270元/平方米，同比增长33.4%。自去年年初以来二手房转让均价的同比增速呈现逐步趋缓局面，但11月份市场上二手房交易价格出现了上涨的态势，每平方米均价比前10个月上涨120元左右，均价达到1430元/平方米。

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    今后五年中低价住宅需求大

    重庆楼市目前的住宅供应结构不够均衡，已引起行业主管部门的注意。由于市民消费能力的提高是一个渐进的过程，在目前及今后五年内，仍然有相当一部分中低价住宅消费需求，旧城改造、拆迁安置户对此类产品的需求相当旺盛。来自去年秋交会的资料也表明，中低档住宅仍然是消费主流。单价低于2590元/平方米的中低档住宅成交面积、成交金额分别占房交会成交总额的62.89%、43.81%。

    近两年渝北大渡口房价涨幅大

    2003年重庆主城区商品住宅成交均价为2103元/平方米，其中渝北、大渡口成交价均在2002年的基础上上涨了300元/平方米，涨幅超过15%；两路口、解放碑上涨了500元/平方米；观音桥、杨家坪等地单价上涨超过200元/平方米。而2004年1~10月份的统计数据显示：主城区商品住宅成交均价为2322元/平方米，比往年同期增长14.5%，平均每平方米涨219元。三季度重庆主城房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅的第三位。