上文本刊对年前的供应和需求等投资状况作了一个梳理，此篇承接上文欲对来年进行一番展望：在2005年的背景下，2006年的北京商业地产市场将继续什么样的行情？出现什么样的变化？

    我们不难发现，2006年的很多东西其实就是2005年的延续和深化。

    仅26%受访者计划2006年投资

    根据一些业内专家的介绍，无论对于写字楼和商铺市场而言，2006年仍将继续2005年的供应，是一个“商业地产过剩”的年头。

    根据北京中原的分析：2006年，市场供应压力依然存在。华高莱斯国际地产顾问机构副总经理公衍奎说：过剩，基于结构不合理的供应过剩。

    根据普遍预测，一些传统的区域仍将保持持续的领先地位。写字楼租金将略有下滑，而商铺价格将持续上涨。

    也许正是这样“严峻”的现实和未来，让更多的投资者对明年的商铺投资保持谨慎的态度。根据本刊联合焦点房产网的调查结果显示，只有26%的受调查者选择了计划投资商业地产，而76%的观众选择了“否”和“未决定”。

    16.67%看好整体楼市

    在选择“2006年商业地产投资的理由”中，虽然有69.05%的受调查者对投资前景看好，但只有16.67%的人对2006年的楼市整体看好。

    计划投资者35.14%选择第一季度出击

    对于计划投资者，在投资时间的选择上，35.14%的受调查者选择明年第一季度，第二季度和第四季度并列为27.03%，选择第三季度的只有10.81%，不到第一季度的三分之一。

    “对于投资者对商业地产的投资时间，一般说来，与平时所说的春季旺销、’金九银十’基本一致。”北京同世飞天商业顾问机构总裁助理侯峰对《楼市》介绍。

    而根据上述调查结果，有1/3的投资者选择了第一季度，也许正从另一个侧面反映了大家对2005年市场判断的延续性。也为开发商们提了个醒：2005年过去了，2006年的光明又来了。但在整体的供需之外，2006年写字楼和商铺市场具体又有不同的特色。

    写字楼篇

    边缘产品渐行渐远 高端产品王者归来

    根据北京写字楼信息网的分析，对比前两年北京写字楼市场的整体走势，写字楼市场从概念主义制胜、边缘主义制胜迈进产品主义制胜时代。

    在产品结构上前几年颇为流行的商务公寓、商务楼等边缘性产品渐行渐远，逐步从写字楼主流市场的盛宴中淡出而归于边缘。与之相反，高端写字楼产品王者归来，成为2005年北京写字楼市场的主导力量。

    这其中最引人注目的就是以凯晨广场、佳程广场为代表纯写字楼的复兴，重新定义顶级写字楼品质标准，赢得市场的尊重和客户的认可。凯晨广场收到了包括法国企业在内十几家大型机构伸出的整购橄榄枝。而佳程广场则吸引了包括8家世界500强在内的20多个跨国公司的进驻，如索尼、富士施乐、康明斯、苏黎士金融保险、李斯特等。

    而这样的现象随着华贸中心和新保利等的入世将在2006年持续上演。

    根据仕邦魏理士的分析，2006年优质写字楼市场的两级分化现象也将会更加明显，由于新增写字楼供应中甲级很少，市场需求持续增长。而乙级写字楼市场新增项目较多，受其影响，租金水平下降压力大。且由于租户的分流，空置率可能上升。

    而仲量联行最近的一项分析也表明，由于未来两年内写字楼供应量的集中增加，从2006年第一季度开始市场将从“业主市场”向“租户市场”转变。预计这将引发租户“追求高质量写字楼”的行为，将倾向于升级迁入更高标准的写字楼。

    写字楼租金略有下滑

    根据北京中原的预测，明年的写字楼整体租赁市场仍然是比较辛苦的一年，主要原因有三：第一是市场供应压力依然存在，预计明年市场供应仍与今年持平；第二是高端项目仍未达到入市条件，CBD区域高端项目明年入市量仍然较少，预计这批高端写字楼项目入市时期应该集中在2007年和2008年，明年的写字楼租金很难走高；第三是宏观调控仍然面临很多不确定因素，写字楼客户交易行为非常谨慎。

    综合以上因素，预计明年的写字楼租赁市场仍不乐观，但由于北京写字楼市场整体走势仍然较为平稳，因此明年的写字楼租金应该是在较为平稳的基础上略有下滑。

    境外资金持续涌入北京写字楼

    据国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布了由三家共同调研完成的“国内外金融投资机构投资意向调查报告”。报告显示，大部分机构仍看好中国未来3年的经济发展前景及房地产市场，北京、上海等成为其投资首选，并开始向二线城市扩展。

    如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金杀入的典型事件。

    北京京厦广业房地产经纪有限公司CBD分部经理柴亮对《楼市》的介绍，据他了解，目前正有数十起境外资金在和京城一些优质物业进行紧密地洽谈之中。

    据介绍，无论是写字楼投资还是商业投资，目前境外投资机构主要采取投资成熟商务项目的形式进行投资，这些项目一般位于配套完善、发展成熟的区域，投资回报较为稳定，重点投资区域集中在CBD、金融街(行情,论坛)、中关村(行情,论坛)等商圈。预计明年的投资范围会进一步扩大到北京规划的城市边缘地带。

    北京多中心商务格局将渐趋明朗

    在商圈分布上，2005年的北京写字楼市场仍是传统的“3+X”格局依旧，CBD、金融街(行情,论坛)、中关村(行情,论坛)三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印：如东二环商务带的传统总部经济，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的2008奥运概念等，如此的北京多中心商务格局将在2006年以至未来将渐趋明朗。

    据统计，目前，北京CBD区域共有入驻企业3010家。在全球500强跨国公司当中，已有185家来京投资，投资项目共355个，投资总额122.6亿美元，占到北京实际外商投资的1/3左右，北京已经成为跨国经济在华分支最多的城市，其中CBD是500强企业最扎堆的地区，由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境，世界500强有约120强在CBD设立办公机构，其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显，该区域必然成为国外企业的首选之所。

    柴亮介绍，中关村(行情,论坛)写字楼由于集中放量，明年的租金售价将仍受不小冲击，需要一定的市场消化期。但区域本身的产品供应并没有出现过剩。

    对于金融街(行情,论坛)来说，按照计划，所有建设项目将在2006年竣工，2006将会达到供应量的高峰。但需求的增长是一个平稳的过程，与供应量产生时间差，市场就出现很激烈的竞争局面。

    而根据伟业的预测，随着奥运的到来，亚奥区域整个区域的供应产品将逐步增多，品质也会有所提升。区域中不乏大手的买家和租客，基本是以中石油等的能源型的企业和服务型的行业为主。

    商铺篇

    供需不平衡继续加剧

    “总体说来，明年的商铺市场秩序将得到进一步完善。但商铺市场的供需矛盾将进一步加强。”侯峰对《楼市》介绍。“按照政府奥运会前停止相应范围内项目建设的要求，2006年肯定将有一批商铺供应集中出现。”

    侯峰介绍，由于去年和今年商铺失败案例的影响，商铺盲目开发的现象会得到一定改善，但很多开发商和政府的观念并没有太多提高，商铺发展缺乏科学的整体规划、重复建设、结构不合理等现象仍将是影响商铺市场发展和投资的主要障碍。

    按照统计局规定，1万平方米以上就属于大型商场。北京开发的很多商业地产项目动辄数万甚至数十万平方米。根据相关预计，2006年，北京家电连锁店将超过200家。根据《2006年发展方略》，以北京市场家电零售额和现有规模的家电卖场年销售额的对比，北京家电连锁卖场的份额应在150家左右。这也意味着，届时将有50家门店要遭遇“淘汰”。

    “当然，北京商铺市场供应的不平衡其实主要是定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足，北京的商业需求并未得到真正满足。”侯峰介绍。“因为商铺价格受周边配套环境和商铺使用年限的影响比较大，所以从整体的价格走势来分析，商铺市场价格应该会持续上涨。”

    优质商铺行情看涨 街区商铺将走俏

    具体的业态方面，侯峰认为，因为相对较强的独立性和良好的投资回报前景，街铺将成为未来更受投资者青睐的产品类型。

    由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展，社区商业2006年将会有更大的发展潜力。一些社区型购物中心及其他服务配套业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。

    随着北京优质商铺行情看涨，跨国零售资本和金融资本正在加大投资北京商铺的力度。据有关部门统计和预测，2006年起，国际零售业100强至少有50%将在北京开店。2005年百安居收购欧倍德的中国业务，表明一些注重本土化发展的跨国零售商，对国内市场继续看好，并将业务范围逐步扩大。

    而2005年上半年，国内零售商华联集团买下西环广场89000平方米的商业面积，亦显示了零售资本对北京商业市场的信心。预计2006年中外零售商仍将继续在北京的扩张势头，优质商业市场的需求继续上升。中小型百货、购物中心将持续发展，超市也会有更大的发展空间，各种专卖店及连锁店的经营也将会进一步扩大商业业态的多样化发展。

    国际著名便利店巨头“7-11”正加大在北京开分店的步伐，而国内的物美便利超市、超市发和快客等便利店为了抢夺市场也加快了在北京扩张的速度；此外，来自西班牙的迪亚公司计划未来两年内在北京兴建100家左右的便利店。

    传统商圈火爆 价格继续稳步上扬

    根据前文所述，就北京商铺的增量和存量市场来看，主要还是集中在一些传统的商圈。未来的热点也必然离不开它们。

    按照规划，CBD、中关村(行情,论坛)、金融街(行情,论坛)等区域近年将有百万平方米的供应量。

    CBD区域的商铺供应量最大，其中以大型社区的社区商业为主。由于区域写字楼的租金一直在上涨，对其商铺价格有较大的拉动作用。同时，CBD新商业项目多是现铺供应，将会极大地促进商铺成交，从而使整体租金回报看涨。另外，CBD区域后续产品更多是重量级的，如北京国际中心、尚都、财富中心等，这些新产品入驻，决定了CBD区域商铺的价格会保持坚挺，短期内不会发生大的波动，继续呈现稳步上扬的态势。CBD区域的商铺租售市场将一如既往地火爆。

    中关村(行情,论坛)商业项目多数是写字楼底商形式。从中关村(行情,论坛)区域的特点来看，强大的IT精英人流和广泛的教育消费人群，形成了区域商铺市场发展的支撑。区域市场比较成熟，并且投资性商铺的供给量相对有限，而且相比CBD商圈来说拥有更高的价格竞争优势。为此，中关村(行情,论坛)区域的商铺投资正是有了强大的人流和本身的投资成本优势，使其投资价值更加显现。

    但由于区域写字楼的集中放量，使商铺供应也集中放量。租售价格和租售率走低，形势不容乐观，由于返租类商业项目比例较高，该区域商业售价高于CBD区域。

    金融街(行情,论坛)的供应有限，需求却很强劲。崇文商圈因为国瑞城的出现也将值得关注。

    而对于亚奥商圈来说，近2800亿元的投资使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高。由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因此具有巨大的消费增长潜力。在今后几年内，各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。其中底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧。从底商的经营形态来看，餐饮娱乐因为有区域完善的配套和旺盛的人流作支撑，同时继续了区域的“底蕴”，应该将最为火爆。

    新兴商圈值得期待 郊区市场潜力巨大

    而在此之外，新兴的商业区域如前文提到的望京区域，日渐成型的百子湾东四环沿线、双安—大钟寺区域、西大望路以及朝青板块，其商铺市场的发展前景也非常值得期待。

    根据赛睿投资顾问的统计显示，2005年北京在建600多万平方米商业地产项目，三环到五环之间的商业地产项目在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上。这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证。其中南三环的木樨园及北三环的马甸将规划为综合性的商业中心。

    同时，郊区商业市场仍有许多大范围空缺。比如亦庄及东南郊，京顺沿线及东北郊。整个京郊的大型商业项目仍缺乏有鲜明特色和巨大吸引力的一站式购物、休闲、娱乐场所，郊区商业的发展处于成长阶段。目前在北京郊区有多个数十万平方米的大型综合商业在规划与实施过程中。