1年半前，听上去颇有些声势浩荡的央企房地产资产的整合，被国务院国有资产监督管理委员会提上了日程；而1年半后，191家央企名下的1800亿元房地产资产，只有30亿元进行了重组。

    2004年6月，国务院国资委发布了《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，提出将对央企房地产资产进行重组。而如今，被国资委先后两批圈定主业为房地产的13家重组主体央企，只有中房集团对重组身体力行。

    渐行渐变的“中房模式”

    11月初，中房集团党委书记孟晓苏向外界透露，中房集团即将获得一笔新的房地产开发业务资产，资产规模在15亿元左右。这是中房集团在2005年内获得的第三笔重组资产。相比以前，本次中房集团的重组要顺利的多。

    孟晓苏透露，从双方接洽到最终基本达成一致也只用了3个月左右的时间，而此前，谈判和重组工作至少将耗时半年以上。之所以顺利，是因为此次资产重组的模式不再是原先单纯的“行政划拨”，改为了“划拨+补偿”，即中房集团将会支付一定金额的“资产补偿费”。对于具体的补偿金额，孟晓苏表示不方便透露，不过他强调，补偿的费用将低于并入中房集团的资产规模，“是补偿，而不是购买。”

    2004年初，孟晓苏向国资委主任李荣融汇报了中房集团参与央企房地产资产重组的思路。之后，李荣融又研究了高尚全、杨慎的课题报告《关于有效整合中央企业房地产资源的建议方案》。李荣融表示：“这是个好方案，我赞成，同意以中房集团公司为载体、用多元股东方式重组中房。”而中房集团当时的愿望是，以中房集团为载体，一举整合分布在191家央企中的房地产资源。孟晓苏当时对中房集团的未来充满激情：“中房集团如果能组合到1000亿元，就是世界第三，2000亿元就是世界第一。”

    但一年多的时间，中房集团的想法已经改变了很多。

    2005年初，中房集团获得的第一笔资产，是从主营电力的华能集团无偿“划拨”的：由国资委下发文件，直接将华能的房地产资产划拨到中房集团名下，然后进行财务重组，而中房集团没有为这笔资产支付任何费用。其时，孟晓苏透露，出席华能划转会议，并与中房集团重组有强烈意向的央企有多家，包括中国航空信息集团、中国诚通控股公司、中国电子科技集团和中国工艺美术集团等。

    但单纯的“行政划拨”，只成了央企房地产资产重组模式的起点。在之后的半年内，中房集团再也没吃到“免费午餐”，重组进程可谓举步维艰。一位业内人士认为，国资委下属央企原属于各部委，都有相对独立的利益，而被划拨的资产又都属于独立核算的企业法人，凭什么拱手送人？对于目前房地产市场的高额回报，国资委“主辅分离”的一纸文件难以让央企轻易放弃房地产业务。孟晓苏也坦称，“企业关系复杂”是重组进展缓慢的主要原因。

    其实，早在2004年，国资委就曾试图将一家军工企业的房地产资产“划拨”到一家重组主体央企中，但这家军工企业的上级主管部门提出了需要给予资产收益补偿，双方僵持不下，最终这起重组只能“胎死腹中”。

    2005年7月，中房集团获得了第二笔重组资产，不过这次转让是“有偿”的。沈阳航空将其五家酒店物业并入中房集团，中房集团“象征性”地支付了一笔资产补偿费：“划拨资产的规模在5亿元左右，但实际支付的补偿费用只有1/3，明显低于划拨的资产价值。”中房集团内部一位人士透露。

    一位接近中房集团的人士认为，除了获得华能的房地产资产没花一分钱外，此后的两次重组，都需要中房拿出上亿元，甚至十亿元的“真金白银”来，但中房集团并不一定具备殷实的并购力量—中房集团是在早年政企分离的时候由很多企业划转组成的，尽管目前中房下属企业300多家，资产规模达数百亿元，但对于这些企业，总部一直都难以掌控，实质上成为了一家“资产管理公司”。而中房集团旗下只有“中房股份(行情,论坛)”一家上市公司，近年来经营业绩乏善可陈，一直在亏损边缘挣扎。因此，更谈不上资本市场的支持。

    在业界看来，中房集团就像一头温柔的“大象”，虽然资产规模遥遥领先，但在市场搏杀中并不具备相应的竞争力。“内部业务都整而不合，何以有能力来重组外部资源？”一位分析师尖锐地指出，随着房地产市场越来越规范，竞争程度也会越来越激烈，企业极度追求规模上的“大”，并不一定是好事。

    并且，国资委主导重组的原则也是“自愿结合”。在这种情况下，中房集团在重组的路上还能走多远，就成了一个不得不考虑的问题。

    低调潜行的“中冶模式”

    就在中房集团大张旗鼓地接受华能集团房地产资产“划拨”的同时，另一家央企却悄无声息地出手了。这家公司是在房地产界少有听闻的中国冶金建设集团。中冶集团是2005年10月初被国资委第二批圈定房地产为主营业务的央企之一。

    这是一次外界几乎无所知晓的交易。早在2005年2月，几乎已经被确定将在南京产权交易所挂牌出让的南京房管局房地产开发公司的命运发生了戏剧性的转折—在挂牌前的最后一刻，中冶集团现身，成为了这家企业的“买家”。经评估，南京房管局房地产开发公司总资产约在1.4亿元左右。在中冶集团总经理沈鹤庭的记忆中，在价格层面，中冶集团几乎没有遇到太大的阻力。从意向产生到兼并成功，仅仅用了15天的时间。

    在上交国资委的报告中，中冶集团上报了四项主业，房地产开发只是其中一项，其他三项均为资源性业务。“我们没有必要希望通过国资委的划拨，来扩大自己的资产规模，进而扩大利润，相反，这也决定了我们希望通过市场的途径与手段稳健地扩大自身的市场份额。” 中冶集团总经理沈鹤庭认为，对于其他央企的房地产资产，中冶集团没有兴趣。

    在沈鹤庭的逻辑中，依靠行政划拨得来的资产一要面临整合的难题，二要面临市场的风险，在市场风险的面前，划拨的资产越多，风险的压力也就越大。沈鹤庭称，中冶集团的房地产业务量将控制在集团业务总量的10%左右，并不会因此大举扩张。

    显然，中冶集团的胃口并不大。而保利和招商地产(行情,论坛)等这些市场能力较强的央企，却似乎无暇顾及重组。保利前一段时间因为上市投入了大部分精力，而招商地产(行情,论坛)则忙于在全国范围内巨资圈地。

    西南证券地产分析师段海瑞认为，这些市场化程度高的央企，都有着自身的业务模式及战略布局，其他央企的那些房地产资产，拿过来不一定适合公司今后的发展，它们会权衡合并一个企业对自己会有什么样的影响，会不会找个累赘，会不会和自己子公司的业务形成冲突？因此，在国资委圈定的13家企业中，除了中房集团，其他企业都保持了“静默”状态。

    曲线回避的“中远模式”

    中房集团一直对中远集团旗下的房地产业务充满了想法。但这个想法在2005年10月被彻底终结。在2005年10月10日，在国资委第二批圈定8家以地产为主业的央企，以求提速央属房企的重组步伐的同一天，中远集团发布公告，拟将所持的上海中远三林置业集团有限公司45%的股权作价转让给一家注册于开曼群岛的公司SMIL(印尼三林集团下属企业)，同时，上海中远房地产投资有限公司也就其持有的10%的股权和SMIL签署产权交易合同。

    早在在2005年3月，中远房地产与顺驰在天津成立合资公司的时候，中远房地产副总经理周彤就曾透露，公司一直在做股份制改制。“中房集团曾与中远房地产洽谈过合作事宜，但由于中远房地产已完成公司改制，成为股份制公司，已不再是中央级企业，所以中房集团也没有理由再重组中远房地产了。”中远房地产市场营销部前总经理武文勇曾这样表示。

    一位地产分析师认为，中远房地产市场化程度高，并且在全国已经形成了较大的业务规模，其品牌也具有一定影响力，虽然在央企重组中中远未能进入央企房地产“正规军”名单，但中房集团与之相比尚有不小的差距。那么，在这种情况下，中房去整合中远房地产是不现实的。而中远房地产作为中远集团旗下的优质资产，当然不甘于被中房集团重组。并且，中远房地产的这种做法，也符合国资委关于“主辅分离”的要求。

    与中远房地产做法相似的还有宝钢。在2005年1月，宝钢集团与香港嘉华国际集团、日本三菱商事株式会社和东急不动产株式会社合资成立了上海宝地置业有限责任公司，宝钢集团在新的合资公司中持有41.5%的股权。

    还有做得更彻底的，早在国资委要求重组之前，三九集团和广东核电集团就已将旗下的房地产资产转让。

    模式之惑

    孟晓苏曾感叹：“希望国资委加强行政力度，不然，国有资产的整合工作，十年都做不完。”但对两年多20多起不同行业的央企重组，国资委一直是态度鲜明，坚持企业自愿的重组原则，和早些年的行政“拉郎配”截然不同。

    但相比于其他如电子行业已经展开的轰轰烈烈的重组不同的是，房地产资产的重组异常缓慢。西南证券地产分析师段海瑞认为，鉴于目前房地产市场发展势头良好，好的资产企业不愿意放手，而差的资产又没人愿意接手，这就造成了重组陷入僵局。

    从中房集团重组模式的三次变化可以看出，是采取行政命令的方式，还是由市场自发地配置，抑或走一条中间道路，央企房地产资产尚在一步一步的摸索之中。

    国资委研究中心企业改革与发展研究部部长王志钢分析了下一个阶段央企重组的几种可能模式：一种还是国资委提倡的企业之间的自愿结合。中房集团的几次重组，也都属双方“情投意合”，国资委只是作为协调方，并没有介入太多。

    但为打破重组僵局，加快重组的速度，第二个模式可能会出现，即国资委出面“引导”企业重组，但这种模式也不是强制性的，只是比以前的自愿往前深了一步。

    第三种模式则更显国资委的主动性，即对那些资产质量不高，前两种模式无法实现的央企实行托管。

    第三种模式出现后，第四种模式也呼之欲出，即由国资委设立一家或若干家投资型控股公司，把剩余的找不到婆家的资产划入，由投资型控股公司加以整理，提升其价值，或者卖掉，或者合并同类项，做出一个大的主业来。

    不过也有分析师不同意王志钢勾勒出的这四种模式：即使从避免国有资产流失的角度出发，为什么不能引入民企和外资来参与重组？这样或许反而能激活那些沉淀在央企中的不良房地产资产。(文/秦松龄 陶晶)