杨慎：各位女士先生们早上好！ 我们都知道，目前全国部分地区的房价有所回落，表现在杭州、温州、上海等长江三角洲的房价去年升幅比较大，经过今年调控，各地方房价不同程度的有所下降，杭州下降20％－30％，上海下降20％－30％ ，温州也下降了10％，但价格没有降下降，但全国房价还是上升了6.2％。一季度10％，二季度8％，三季度6％ ，总体来讲还是处于上升的状态。房地产调控的结果为什么不是下降而是继续上升呢？首先有一个政府的基点和客观现实的管理，国务院三次文件重点都没有提出也没有提降低房价，而是降低房价上升过快的势头，实际上是稳定房价。因为中央也清楚房价不可能降下来，为什么？因为需求在增长，生产资料的价格在上升，人工工资费用在上涨，当原材料和员工费用，上游的产品在继续上升的情况下，要求房地产的成本下降是不可能的，土地价格上涨，人工费用上涨，原材料上涨，金融信贷资金的价格上涨，房价的成本上升房价怎么可以降，所以中央从来没有提降低房价，只是部分地区在传达掌握或者媒体在选择当中把降低房价的增幅，增幅过快讲成降低房价，严格来说不准确的，现在房价上升过快的势头降下来了，达到了预期的目标，这就达到或部分达到房价上升过快的目标。目前6.2％，到年终多少另外再说。

　　第二群众购买的心情也开始平静，出现持币待购，因为老百姓不理解降低房价增幅，这情况下有钱不买了，看着房子价格往下降了，他心理有一个心理目标，大部分出现持币待购，开发商也欺货客居现在土地升值，原材料上涨，也不愿意下降，所以出现购买者和销售者之间焦灼对峙的状态，这是中国房地产业目前的市场现状的基本特征，市场买方卖方处于对峙状态。

　　第三个方面，房地产投资规模趋于理性，大体在18％左右，占全社会固定资产投资18％左右，今年根据现在已有统计资料，大体上基本稳定在这个状态，不会增长太多，因为整个开发量受到了刺激，土地供给以及销售方面的影响，建成规模、数量相对减少，所以投资规模今年有望继续稳定在18％左右，占固定资产投资的18％左右。

　　根据以上三方面表述，可以这样说，房地产的调控正朝着中央预定的目标实现。各地方地区有差别和不均衡，最近一个时期深圳三个月房价上升20％－30％，一平米涨了1千多，最近市政府采取了措施之后有所遏止，但是由于受到海外购买力的影响，还处在动荡当中不能完全稳定，房价是一个影子价格，本身属于市场规律支配的，香港经济情况好转，收入增加，过来买房人增加，价格很自然上升，所以深圳的房价增幅很高。另外北京房价上升比较快，今年和去年同期每平方米上涨1180元，上涨20％左右，北京房价上升有多种因素，它本身的地理位置，以及北京市收入增长情况都决定了它本身的价格处于刚性上涨的状况，再加上信贷、土地供给等影响，北京市房价现在按平均价格来讲又超过了上海，所以将来如何掌握和调控房价，如何调控和掌握房地产市场这是一个很深的学问。由于我们国家房地产业起步较晚，到现在不到20年，在这方面经验、知识、技术手段都不足，有待于进一步实践探索。

　　第二个问题，今后十一五期间乃至今后一段时间，房地产业总体的态势应该如何看待，这问题首先要看国家对房地产业的总体宏观政策，国家从国民经济和社会发展的全局出发对房地产业是怎样的要求，把房地产业摆在什么位置，让它发挥什么作用，对它有什么要求，这在我们国家来说是一个重要的基点。最近的中央工作会议国家对房地产业又设了新的指示，最近召开中央工作会议上，中央领导同志在今后十一五的报告当中明确提出：“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移地解决发展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳步发展。要认真贯彻国务院关于加强房地产调控的各项政策措施，深入整顿和规范房地产市场秩序，继续合理控制城市拆迁和建设规模，规范拆迁行为，继续解决部分城市房地产投资规模过大，和住房价格上涨过快的问题。着力调整房地产投资结构严格控制高档商品房开发，重点发展城市中低收入居民需要的普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房供应体系和制度，探索改革经济适用房、廉租房的供应方式，发展旧房交易市场和房屋租赁市场”。这一段就是最近中央工作会议对房地产地位、作用的最新概括。在这个表述当中核心问题就是两个坚定不移，第一个坚定不移地贯彻国务院宏观调控措施、第二个坚定不移地把它作为支柱产业扶持发展。在这个问题上又加了两个重要，原来讲房地产业是国民经济支柱产业，这次讲重要的支柱产业和消费热点。为什么这样提，现在没见到什么经典解释，根据个人意见，房地产在我们国家的地位和作用，应该强化，我们面临经济和社会发展的需要，以及面临的国内外政治经济环境所决定的，从需要来讲2020年实现小康目标，每年农民进城1400万，自然人口增长每年600万，旧城改造已经提上日程，随着经济增长人们经济收入增长在不断提高，在这种情况下，人们把钱用来购买住宅，生存资料，这是一种目前最佳的选择，在中国有12万亿储蓄，有什么投资渠道，买股票(相关:理财 财经)都赔光了，没有投资渠道，人们有了钱，但是要花，不能存在银行，银行1.98利息还要收20％ 税，物价每年上升3到4个百分点，在这样的情况下哪个人会把钱放在银行贬值，总得拿出来消费、投资，什么投资最保险，房地产，为什么是房地产，房地产本身是升值，所有的房地产都在升值，自古以来国内国外房地产都是升值的。现在随便到街上找一个房子，旧房子比新房子贵，国外房子也是这样的，为什么升值，土地稀缺本身决定必然升值，当土地升值价格超过了房子折旧速度的时候，它的保值增值就是正数，在这种情况下，人们把钱拿来投资，这是一种正当的选择，无可非议，也不应该把人们这种选择轻易地说成投机行为。

　　中国的经济现在要想继续发展，靠什么拉动，过去靠投资实行积极的信贷政策、国家修公路修铁路拿钱投资，在投资过程当中吸收一部分劳动力，付工资来拉动经济，长期投资成为国家的负担，现在中央决定要缩小国债的规模，今年缩小600亿，在这种情况下，投资减少，由于人民币升值出口相应要减少，这样唯一的经济拉动就要靠消费，投资、消费、出口三架马车当中主要靠消费，所以中央工作会议非常明确的战略转移，今后继续实行扩大内需为主的方针扩大内需就是扩大消费，增加消费拉动，而增加消费拉动靠什么？主要靠居住住宅。第二靠教育、第三才是汽车。过去说四架马车、住宅、汽车、教育、旅游。究竟有多少钱搞旅游，严格来说就是住宅、汽车、教育，在这三种当中，汽车遇到国外汽油价格上升的压力，今年汽车挤压270万辆，产能过剩，销售困难，教育的收费正在调整，目前的住宅是主要拉动原因，但不是唯一的。针对整个社会来讲，消费究竟投在哪里？所以是重要的支柱产业和消费热点，我认为中央提这个方针符合我国的现实。

　　第二个今后房地产投资总体的方针也是稳定协调发展、持续健康发展，要继续把贯彻落实国务院已经出台的调控措施放在第一位，不能因为国家说你是重点发展支柱产业，又头脑发热，这样就容易出问题，过去有一个毛病，凭空气办事，上面什么话，社会上什么风气就凭什么办事，要继续认真贯彻落实国务院出台的调控措施，消除房地产业不稳定，不健康因素。现在的确存在不稳定、不健康因素，不稳定就是规模变来变去，不健康房地产本身的毛病，质量不好，信誉不好等事情很多，要消除不健康不稳定因素，自身健康是贯彻国家宏观调控第一问题。在这前提下按照国家的需求积极增长，预计今年从现在开始到十一五期间（2010）时间段，每年城镇住房的总面积继续稳定在12亿到13亿平方米中间。城市6亿、农村7亿。城市房子中间商品房70％，30％农村基建房，还有国家投资部分。现在已经稳定了五年时间了，随着我国人们收入的提高，随着国家国民经济的发展，这样一个规模不会也没有理由降下来。因为我们现在处在城市化进程当中，每年增速我个人意见控制每年同比投资增长速度控制在20％左右。另外房地产占固定资产投资的比例现在是18％，这个数字个人认为低了，应该上升到25％－30％。现在都在调控减少规模，为什么还认为要增大规模，是不是有点和国家宏观调控政策不协调，现在统计的准确性不够，现在统计完全房地产投资是以房地产开发公司、企业完成的投资来计算的，这不是全社会，固定资产投资是全社会的，统计的范围是局部的，所以现在房地产投资有很大部分的漏项，应该作为房地产投资统计而没有统计进去的，比如现在农村城镇个人建房，每年11亿多的投资，2千多万平方米完全没有统计，另外现在大家都卖毛坯房，毛坯房本身是半成品，按了门就完了，里面灯具、装修都没做，每年装修投资4500亿，这本来应该是房地产组成部分都没有统计，这明显的漏项，另外农村小城镇的住宅也没有投资，由于镇和农村之间不好划分也没有算上，如果把这些加上以后，房地产投资占固定资产投资的比例25％－30％比较合适也比较正常，合乎理性和我们的实际。现在大家都知道，我们国家进行战略调整，以提高生活为目的，为什么投资下降了，过去这部分小了，重生产轻消费，认为消费就是浪费，因为国家建房子分给大家，现在建了房子可以回收的。改革开放到现在20年，群众拿自己钱买房子6万亿，以前这全部是国家拿钱，所以应该把这统计进去。房地产投资占GDP比重大体上8％比较合理，在六五计划以前是2％多，七五是4％，现在是8％，应该稳定在8％左右，这就是我们应该掌握的三个基本数据，房地产开发投资每年增速20％，另外房地产开发投资占固定资产投资比例30％，房地产投资占GDP比例8％。大体这样一个速度比较符合国情，也能够满足未来十五年之内实现人民居住小康的目标。实现起来要靠各方面努力，国家、企业、社会等等，今天借这个机会向经济届的朋友们，专家学者们提几个问题供大家参考：

　　第一、宏观调控中目标和手段之间应该如何掌握？现在宏观调控是调控房价，调控的手段是紧缩信贷，控制土地供给，一手控制信贷，一方面土地减少，那么房价能降下来吗？需求不变，供给减少，价格能降下来吗？所以现在调控措施和调控目标相矛盾。在这种情况下，我们政策设计应该怎么办？

　　第二、住宅究竟是投资还是消费，经济学界、或经济教科书比较流行和通行的看法住宅算投资，现在统计里面也是把住宅建设统统算为投资，究竟这种划分的方法对还是不对？完整还是不完整，科学还是不科学？我个人看法，住宅总体来讲，它的属性是消费，个人用于住宅的投资是消费投资，银行发放的贷款本身就是消费信贷，用于支柱型的住宅，买了房子出租，用来做投资工具的不算，老百姓拿来作为生存资料的住宅是消费。比如买一个电视机，8千买的2千卖了也可以算投资，投资只有赚钱才叫投资，房屋买了一般赚钱，赚钱的原因就是土地升值，所以到底是投资还是消费？怎么说更合理确切，所以我们国家住宅消费越多，投资增加越快和控制固定资产投资规模的目标背道而驰，自相矛盾，不能自圆其说。

　　第三、应形成房地产业稳定增长的机制。最近2001年以来社会上对房地产过热争论不休，到现在将近4、5年时间，但是没有哪一位高明的专家说，究竟什么是过热？多少才是过热？现在在学术界有一种不正常的空气，不讲真话，没有多少事实的根据，应该建立一个稳定协调的发展机制，应该建立预警系统不能事后调整，房地产到现在调整三次了，90年代初调整，说全国经济过热首先从海南开始调整过热，过了三年中国经济通货紧缩，经济上不去了，房地产是国民经济热点，让你拉动经济，又带上一个经济增长热点拉动，现在又过热，究竟是过热、过冷要有一个比较客观的说法，这里面涉及统计本身的准确性，我们统计大体上可信的，但是在房地产这个领域统计准确性相当差，原因就是现在房地产根本没有建立起一套统计的核算体系和核算制度，而且应用计划经济时代的基本建设统计，而没有房地产价格统计，房地产规模统计、投资统计根据什么统计，没有规范的统计制度、方法、体系，因此这种情况下大家运用数字的时候，建议加以分析，不然用不太准确的基础上讲观点，观点本身也不容易站住脚。

　　所以以上三个问题，借此机会提出来请教今天在座的各位专家，我发言完了，谢谢大家。