福房指数稳中有升

    2005年被公认为中国房地产的政策年、降温年，福州当然也不例外。在价格的波动起伏中福州楼市成功实现软着陆。下面是2005年福房指数数据分析：

    1～8月份，福房指数在3000～3200点这个小范围内波动，各月之间涨幅不超过100点。3月比2月下降76点，主要由银行调整房贷利率及新政出台市场反应强烈引起，持续低谷三个月之后市场回归理性，从6月起回升。虽然市场略有波动但整体走势平稳。到了9月份才突破3200，之后两个月均在3250上下波动。12月份的福房指数再创新高，达到3311点。与11月份的3281点相比，上涨30点，涨幅0.93%，与２００４年同期3021点相比上涨9.61%。本年度福房指数以红盘报收，新政后福州房地产再上一个台阶，指数突破了3200点。

    12月份与上个月相比总体涨幅不大。分析原因如下：首先，年关临近，开发商面临还本付息压力加大。建筑商垫资修建、材料商赊销建材、民工工资发放、银行还本付息等等一系列资金压力，再加上尾楼销售问题，迫使开发商采用价格优惠战略尽快回笼资金。其次，12月份亮相新盘少，市场供给不足。12月17日香江红海园10万平方米的销售面积推出恐怕是福州市场年底最大规模的一次供给，其余板块虽然也有放量，但是对于整个市场需求来讲，数量相对偏少客观上限制了购房者的选择，这些因素都影响了福房指数的变化。

    楼市“风雨后见彩虹”

    2005年应该是房地产发展的一个里程碑。纵观2005年福州楼市，也发生了诸多值得回顾的事件。

    第一，国家宏观调控的力度大，针对性强。接二连三的组合拳直指地产泡沫。但对于二线城市的福州来讲，由于投机性购房比例小、刚性需求旺盛，同时土地供给适当，所以受影响的程度稍浅，加之政策在大家的预期中产生，开发商和购房者都有一些心理准备，所以副作用很小，反而在政策的管制中规范了市场。

    第二，市场需求旺盛，房价不断上涨。从6月以后几个月的交易情况我们不难发现，福州市场刚性需求旺盛。刚性需求继续增加的原因不外乎以下几点：人口增加，这是导致需求增加最直接的因素；建设海峡西岸经济区列入“十一五规划纲要”；福州海外侨胞的投资性购房等等都会在一定程度上影响市场的平衡，间接调整市场价格。另外，房地产市场特有的垄断性使得开发商在价格的确定上比较强势，购房者相对被动。

    第三，二手房“大难”不死，市场更加旺盛。2005年的许多政策似乎是直逼二手房来的，在中国二手房市场刚刚兴起，制度和体系都很不完善的情况下，这次的洗牌带来的损失确实很惨重。从杨桥二手房一条街来看，在“六一大限”这一门槛之后，交易量在短短的４个月内从5月份的25109万元迅速下跌到8月份的17481万元，幅度高达30.38%。可喜的是在市场恢复理性之后，9月份回升到28091万元，直到年底持续平稳变化。二手房在跌宕中生存，风雨之后见彩虹，客观上缓解了市场供给不足的压力，间接抑制房价上扬，实现了福州楼市的软着陆。

    最后，福州市政府把握得当，土地放量合理。在国家打压泡沫稳定房价的政策号召之下，福州市政府紧跟中央步伐，从土地的合理供给来调整房地产，使之规范合理发展。据有关资料显示，２００５年上半年福州市以国有土地使用权公开拍卖的形式总共推出土地面积约300亩，而下半年由于市场回归理性，需求旺盛，政府为了稳定房价缓解市场压力，开始放量出让土地。这样的举措进一步稳定了福州房价，促进房地产行业良性发展，从而带动福州经济全面发展。

    喜势之下伏隐患

    虽然2005年实现了平稳着陆，房价也由低谷渐渐回升，但我们应清醒地认识到市场并非风平浪静。

    首先，商品房空置面积有增无减，个别楼盘入住率很低。截止到10月底，福州市商品房空置面积高达99.8万平方米，同比上升51.67%。住宅空置面积43.4万平方米，占总空置面积的43.49%，同比增长31.52%。个别楼盘尽管都卖光了，但入住率很低，这种投机现象叫人不能不担心泡沫成分。

    其次，房地产商开发门槛不断提高。２００５年5月26日福州市政府一纸条文规定：房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得进行销售或以“内部认购”、“内部登记”、“内部认筹”等形式，变相销售商品房，不得签订预售合同，不得收取购房款或变相向购房人收取任何费用。事隔半年，１２月中旬《福建省商品房预售管理暂行办法》规定：商品房项目建设形象进度达到总层数的五分之一以上，才能发放商品房预售许可证。这个规定又给开发商加了一道门槛。近日银行又称将要调整贷款利率，这无疑使开发商雪上加霜。

    第三，各个板块放量不均，过于集中。在2005年最火热的板块莫过于闽江两岸和金山板块。而曾经辉煌一时的东区板块和五四北板块则显得特别的低调，自去年下半年开始，中天·金海岸一期，公园道一号，金辉·水印长天，融信第一城，香江红海园一个个在金山登台亮相；回头闽江两岸，美伦·浩洋丽都，世茂外滩花园，海润滨江花园，天俊·蓝水湾等等热闹沸腾。在一片开发热浪中，我们不得不思考城市的边缘化问题：相关的公路，市政配套设施，产业结构是否也跟进了？

    第四，商业地产异军突起。2006年福州市将有涉及27个项目，86万平方米建筑面积的商贸店面投入经营，新台江商圈重上议题。一个城市的人口规模，商圈的辐射面积及其这个城市本身经济发展的承载力度等等问题都会影响到一个商业项目的成功与失败。而福州，准备好了吗？