今年1月1日起，广州市开始全面实行新的卖房个人所得税征收规定。不少市民担心被征盈利额20%的重税而赶在年前卖楼。但该政策实施半个多月后，不少按揭公司反映交易中绝大部分市民买卖房交易都是采用原来的核定征收方式，新个税的出台对市民卖房基本没有影响，市民大可放心地买卖房屋。

　　甚少采用据实征收法

　　据不少按揭公司透露，在新个税政策实施半个多月以来，甚少房屋买卖交易被采用据实征收办法，即卖房不盈利的可以免征个税，有盈利的按照盈利额20%征收。而基本沿用回原来的核定征收办法，即按卖房价的1%-1.5%征收。中原地产旗下汇瀚按揭公司高级外联经理冼霖表示，自新个税政策实施以来，公司尚未办理一宗据实征收的个案。而合富置业方面也表示，办理案件中极少是采用据实征收的。

　　也就是说，在卖房新个税征收中，甚少市民能够因为没有盈利而免征个税的，也甚少市民被征盈利额20%的重税。

　　据实征收和核定征收实质具选择性

　　中介按揭公司透露，目前据实征收和核定征收两种征税方式具一定的选择性，如果提供的合理费用、购房发票等单据不齐全，可以选择核定征收办法。而如果购房单据齐全，而且能确认卖房没有盈利的，可以提交所有资料申请采取据实征收的办法。

　　合富置业副总经理潘宇豪先生表示，征收20%个税的政策是在以往所开征的税费的基础上的一个补充，让买家在以前1%个税的缴纳方式以外再多了一种选择，尤其对一些以前买楼亏了钱的买家来说，是一个机遇。

　　据了解，由于目前广州一二手楼价都在上升，近期卖房的业主一般都有盈利，加上申请据实征收要提交的资料非常多，不少购房者都难以找齐资料，实现免税或者少缴税，所以大都采取核定征收的办法，住宅按照卖房价的1%征收。

　　增值额大于房价5%核定征收更抵

　　针对市民卖房采取哪种个税征收办法更优惠，汇瀚按揭通过验证计算出了一个判断方法。如果房屋卖出的增值额等于成交价的5%时，采用“据实征收”或“核定征收”计征的个税税费金额一致；若增值额大于成交价的5%，采用“核定征收”计征可节省个税税费；若增值额小于成交价的5%，采用“据实征收”计征可节省个税税费。

　　按揭费、保险费、中介费不纳入合理费用范围

　　据悉，有中介按揭公司透露，经过操作实践发现，相当一部分购房费用是不能纳入合理费用中，用于盈利额的扣减的。

　　据了解，据实征收的计算公式是应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用；应纳税额=应纳税所得额×20%。其中房产原值是指购买商品房时购进价格及购房支付的其他有关费用(包括契税、印花税、权证综合费等)

　　而合理费用，是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。

　　这也就是说，如果业主买、卖房屋都是通过中介公司进行的，那么购房时的中介费不能纳入房产原值和合理费用中，卖房时涉及的中介费则可以算入合理费用中。而业主购房时的按揭费、保险费、供楼利息等也不能纳入房产原值和合理费用中。

　　二手交易税费比较

　　王先生前几年用50万元房价买了一套商品房：契税、权证综合费共2万元，现以成交价55万元出售，支付中介费1万元，契税交易费等1万元。

　　王先生前几年用80万元房价买了一套商品房：契税、权证综合费共2万元，现以成交价95万元出售，支付中介费3万元，契税交易费等1.5万元。（黄颖/文）

　　据实征收法

　　应纳税所得额=55-(50+2)-(1+1)=1万元；应纳税额=1万元×20%=2000元；

　　应纳税所得额=95-(80+2)-(3+1.5)=8.5万元；应纳税额=8.5万元×20%=17000元；

　　核定征收法应纳税额=55万元×5%×20%=5500元应纳税额=95万元×5%×20%=9500元

(责任编辑：谢剑)