本报记者 丁凯 北京报道

　　“项目总投资6亿元人民币，首期投资一亿元。”1月24日，北京天鸿房地产开发有限责任公司(以下称“天鸿有限”)董事长柴志坤在电话中说道。柴所说的6亿元投资来自瑞信(Credit Suisse)旗下的房地产私人股本基金，所投项目为天鸿有限正在开发的北京团结湖项目。

　　首次投资

　　天鸿有限是国内最大的房地产开发企业——天鸿集团的旗舰企业， 2005年12月10日，天鸿集团与城开集团刚刚合并成为北京首都开发(集团)控股有限公司(以下称“首开集团”)，由于天鸿集团与城开集团的资产规模都超过200亿人民币，首开集团由此成为北京市最大的房地产开发企业。

　　虽然从去年开始，高盛、汇丰等投行巨头的私人股本基金在中国加速展开布局(详见本报2005年9月25日《私人股本基金淘金中国》)，但与天鸿有限的合作还是瑞信房地产私人股本基金在中国的首次投资。瑞信是瑞士第二大金融机构，拥有150年的历史，主营业务是投资银行、个人银行和资产管理。

　　6亿元的投资将被用于正在开发的团结湖项目，为了完成该项目的开发，天鸿有限和瑞信合作组建了北京天鸿永业房地产开发有限责任公司。2006年1月23日晚，柴志坤与瑞信的董事总经理Thomas Pulley以及中信信托的相关负责人共同为新公司揭牌。柴志坤说，中信信托在合作中承担的角色是通过股权信托资金集合计划的方式为项目开发提供资金支持。

　　据项目负责人王建军介绍，团结湖项目已经定名为瑞信中心，目前尚未对外公布。这将是一个70000平方米的纯商务设施。

　　Thomas Pulley说，团结湖项目是双方“合作的开始”，瑞信更为关注的是与天鸿有限的长期合作。有分析人士指出，2006年中国房地产开发企业将在资金断裂的泥淖中越陷越深，而瑞信的房地产基金将在今后较长时期内为天鸿有限扩张版图铺平道路。

　　融资有道

　　首开集团组建前，首创集团(北京首都创业集团有限公司)作为北京另一房地产大型国企，曾被认为是天鸿集团和城开集团的有力竞争对手。首创集团长期致力于资本运作，与海外基金保持着密切的合作关系。目前虽然进入中国的海外基金甚众，大小开发企业普遍希望寻求海外基金的帮助，但能够获得其青睐的开发企业极少。

　　什么样的房地产公司能获得海外基金垂青？如何与海外基金打交道？基强联行投资管理(中国)有限公司(以下称“基强联行”)董事总经理陈基强认为，除去公司运作的透明度外，最重要的是管理团队的素质。柴本人拥有15年房地产专业工作和管理经验，在澳门工作过两年多，并在英国完成了学业。此外，柴志坤说，天鸿有限的领导层平均年龄约37岁，员工则更年轻。

　　基强联行与国内最为活跃的十余家海外基金中的近半数保持着密切的联络和业务往来，与瑞信的合作已达两年。当初，陈基强带着瑞信的工作人员来考察项目时，项目的拆迁还没有完成。“瑞信实际投资的是(天鸿有限的)这支团队。”陈基强说。天鸿有限与瑞信的谈判和磨合持续了近8个月。陈基强说，海外基金选择合作伙伴一定会着眼于长期合作，因为只有这样，基金的管理者才能节省消耗在谈判、磨合中的管理成本。

　　当然，海外基金的投资对于回报率也有苛刻的要求。瑞信深入研究了这支团队的“作品”：东润枫景曾当选北京十大明星楼盘，万象新天则在2005年卖掉了13.2万平米，销售额超过8亿元。陈基强透露，通常海外基金感兴趣的有两类合作方式，其一是收购并经营回报率可达10%的收租型物业；其二是与策略型合伙人，如天鸿有限共同开发项目，而符合第二种方式的项目，往往开发周期在3年以内，内部收益率可达20%～25%。陈基强解释说，这意味着毛利率应达到30%～35%。

　　首开集团组建时，业内有分析人士认为，由于庞大的债权债务关系需要理顺，无法立刻显示出战斗力，对民营房地产企业形成压力将是12～24个月后的事，而现在，由于海外基金的青睐，天鸿有限和首创集团等国企已经在融资上快了一步。

(责任编辑：康慧)