■商住公寓需求仍然旺盛

　　住宅、商铺等房产已逐渐成为人们新的投资渠道。那么，2006年投资类物业能否取得良好回报？哪一类产品会成为投资热门？就此，记者近日采访了北京一家权威的房地产经纪公司。

　　据中原地产市场部人士介绍，目前，北京人投资最多的房产类型有普通住宅、公寓、写字楼、商铺、商住公寓等。投资方式不外乎升值后转手出售或者长期持有租赁两种。因为普通住宅的区域位置一般都不是很好，因此，除非有很大的升值空间，否则最好不要选择普通住宅作为投资类房产，相比之下，后几种房产反而比较适合投资。

　　■商住公寓将成热点

　　综合分析几种投资型物业，中原地产研究部分析认为，商住公寓可以称之为今年真正的投资热点。原因有三：

　　一、商住公寓供应趋减，需求仍然旺盛。

　　目前北京商住市场供应量约为200多万平方米，2005年1到10月新增60多万平方米。去年全年商住项目新增供应69万平方米，估计今年全年新增商住项目总量略高于去年。商住项目在这两年形成了一个供应高峰，但随着国家宏观调控政策和更多限制性政策的出台，以及商住市场饱和度的增加，商住市场的供应在未来将会出现减少的趋势。

　　虽然是国内发展商炒作出来的概念，且各方对商住公寓褒贬不一，但众多的投资者或投资机构介入却是事实。国内经济的飞速增长以及北京奥运临近引发的商机，使得中小型企业迅速增加，这些企业实力较弱，而商住楼以较低的租金、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境成为这些中小企业的首选，商住办公的需求仍旺。

　　二、个人投资和企业投资双重青睐。

　　个人投资商住项目的案例不胜枚举，作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，而这些中小型企业购买商住项目主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。

　　2005年商住项目较为突出的一个现象就是大型企业或投资机构介入商住市场，这主要是由于第三代商住楼的出现。新一代商住楼不亚于普通写字楼的办公环境及商务形象吸引了很多资质较高的企业客户和投资机构。据中原市场监测显示，亚奥区域的商住项目极受青睐，虽然目前亚奥区域的商务氛围并不成熟，商圈竞争力有待提高，但更多的开发商和投资者看中了该区域未来发展前景。

　　三、新一代商住公寓市场潜力增强。

　　商住楼虽然受到政府规划一定程度上的控制，但新一代商住楼的出现仍然刺激了大量的客户需求。第三代商住楼除项目立项为住宅外，产品规划设计是按照写字楼的标准建设，办公环境及软硬件配套与纯写字楼相差无几，这在很大程度上弥补了原来商住项目的不足，但价格又较普通写字楼具有优势。

　　■投资商住公寓应注意什么

　　投资商住公寓，除了应该关注开发商的实力以防烂尾、延期交房等基本问题外，购房人还应该结合今后的出租或者出售考虑一些应该防范的风险。

　　首先，要考察开发商的实力和资信问题。

　　其次，项目的安全合法性：在购买前期要考察好开发商，包括项目本身的各类资质证书，以确保该项目的安全合法性。

　　地理位置：投资商住两用的公寓要选择一些写字楼少、成本高的区域，或产业形态比较密集、有发展潜力的区域。

　　装修程度：业主可选择简单装修，不需豪华装修；格局上要尽可能符合周围潜在客户的要求，如空间要大，尽量增加房屋的使用面积，一些非承重墙可以打掉。

　　租金：不要把重点放在租金的高低上，因为承租公司的规模、租期的长短等都比租金本身更重要，要控制空置期，减少时间成本。

　　物业费问题：物业费不应通过房屋是否出租而转移，也不是通过实际承租人的使用而产生的，因此，在购房的时候，必须考虑到物业费支付问题。

　　再次，商住两用公寓能否注册公司，这和今后的出租息息相关。按有关规定，从事高科技、软件开发、广告、图文设计等非经营性的公司可在商住两用的公寓里进行注册，但需征得物业公司或业主委员会的同意；一些贸易公司、加工制造企业、餐饮和美容院等有经营行为的公司，按有关规定是不可以注册的；外企机构、外资办事处不可以在商住两用的公寓里进行注册。

　　财富课堂

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(责任编辑：谢剑)