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天津:环渤海概念下的地价飙升
时间:2006年02月06日08:49 我来说两句(0)  

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     (行情-论坛)
 
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来源:上海万得资讯

    近来天津滨海新区等环渤海地区土地价格的快速上涨应该引起人们的足够重视,千万不要让高额地价制约区域经济的发展。

    现在,对于滨海新区地价的表述又有了新的版本——13.5亿元。
泰达建设拿下的土地已经令滨海新区的地价上涨3倍之多。如果对比当年天津开发区垦荒时50元/平方米的地价,滨海新区的土地价格早已经飙升40多倍。

    在环渤海经济概念刺激之下,滨海新区土地价格的快速上涨并不出乎人们意料。面对来自全国大型房地产企业的追捧,甚至是“暗战”,滨海新区地价上涨的道路似乎还很漫长。

    地价10年飙升40倍

    滨海新区地价高涨的局面并非始于这次新河地块的拍卖。

    实质上,从2005年6月万通地产以3.3亿元的价格拍得天津开发区新城东路6.35万平方米地块之后,滨海新区的经营性土地价格就开始猛涨。当时,万通拿下的土地折合楼面价已经达2890元/平方米。泰达建设此次拿下的新河地块更是高达13.51亿元,楼面价也已突破2000元/平方米。

    限于目前的行政管理体制,滨海新区尚未有独立的国土房管部门,因此对于地价的涨幅尚无官方数据,但新河地块之前以挂牌、拍卖方式出让的11宗经营性用地,其地价总额也不过13.8亿元,由此足以从侧面勾勒滨海新区地价高涨的图景。

    记者了解到,作为滨海新区的前身之一,天津开发区是在全国最早施行经营性用地公开出让的地区。1999年,天津开发区管委会出台了《天津开发区土地使用权拍卖暂行规定》,规定商业、旅游、娱乐和住宅等经营性用地必须以拍卖方式出让,而工业用地仍保留划拨使用体制。

    位于滨海新区核心位置的开发区目前工业用地仅平均380元/平方米,相比较浦东新区的820元/平方米的地价足以从侧面印证经营性用地未来价格的上涨空间。一位早年在天津开发区工作过的离休领导告诉记者,当年垦荒时,地价只有50元/平方米,而本次泰达建设以及此前万通拿下土地的楼面价都已突破2000元/平方米大观,相当于当年地价的40倍。

    在环渤海概念的刺激之下,全国大型房企纷至沓来,面对相当于一个新城量级的房地产市场,没有地产商可以漠视其商业价值,可以预见滨海地价将被进一步推高,但滨海新区也将同样面对北京、上海等高地价城市所面临的一系列问题。

    供地成为关键因素

    地价的上涨终于令滨海新区的房价感受到了压力:2005年,滨海新区整体平均房价突破4000元/平方米,增幅10%。在发展较为成熟的开发区区域甚至出现单价逼近万元的楼盘,并出现供不应求的局面。同时有大量投资客入市。就连万通董事局主席冯仑也承认,滨海新区,“尤其是开发区的房价”有些偏高。

    “就开发区而言,保守估计应该有20%的需求来自于移民。” 南开大学经济学博士刘玉录说。在他看来,虽然这样的需求可以推动滨海新区房地产市场的发展,但也容易导致投资比例过高,应当给予关注。而在当地的地产商的说法中,这一比例可以占到30%以上。

    随即,滨海新区房地产是否蕴涵泡沫引发了争论。这次民间的争论甚至引起了市政府的关注。虽未正式对房价问题表态,但一位接近市政府的专家却告诉记者,天津市委、市政府已经明确要求要科学、合理、合法、规范使用好滨海新区的土地。

    显然,市府希望通过土地解决滨海楼市潜在的一些问题。

    “市政府担心,过高的地价会制约滨海新区的经济发展,也会给房价的控制带来压力”他说。显然,滨海新区的土地利用与供给是天津市政府的着眼点。而据刘玉录测算,“十一五”期间,滨海的土地需求将达到3500万平方米。

    天津房协秘书长梁正文表示,国土房管局在“十一五”期间的工作重点正在紧张制定,而这其中,肯定会有与滨海新区土地供应相关的内容。但是否形成统一的“滨海新区供地计划”,现在还没有明确的说法。

    记者了解到,目前由于滨海新区的独立行政体系尚未建成,因此,也没有自己的国土房管部门。滨海新区的供地职能也是由塘沽、汉沽、大港、东丽、市南等区的国土房管局承担,这意味着对于供地问题,滨海新区管委会至多只有协调的职能。而天津市国土房管局,2005年也并未有专门针对滨海新区的供地计划。

    尽管2005年塘沽、汉沽、大港、开发区、保税区的住宅与经营性公建的土地供应总量达到176公顷,足以证明有关方面对滨海供地问题的重视。在刘玉录看来,政府对于滨海新区的土地利用进行统一的规划,才是效率最高的解决办法。


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