楼市调控与启动内需的关系如何调处

    启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。

    尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。

    可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。

    不同部门间的政策取向在多大程度上协调一致

    房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门协商、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门(包括行业协会、商会)则说，情况正在改变。

    不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。

    经济景气周期影响下的供求关系如何变化

    楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，全国土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。

    其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，2005年前三季度，竣工面积分别增长13.1%、16.3%和19.7%。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年，这一供给状况还将持续。

    其三，结构性问题仍很突出。2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11.1%，供给比例由上年同期的5%下降到3.6%，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。

    从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。2006年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。

    此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。

    房地产过于依赖银行融资的格局将有多大程度改变

    2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70%以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发企业，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其他融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不得不降价卖房回笼资金。道理很简单，融资渠道单一放大了银行在房地产市场中的新经济周期性：当经济处在热周期时，银行贷款也热；当经济周期降温时，银行贷款随之趋冷。一句话，银行雪中送炭的少、锦上添花的多，开发商总不能勒紧裤带过日子。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。

    国家发改委预测房价保持稳定涨幅低于去年

    国家发展改革委价格监测中心最新完成的报告预测，2006年中国房地产市场将继续按宏观调控目标方向发展，房价也将基本保持稳定，预计涨幅将低于去年。

    报告认为，尽管去年住房价格增幅明显回落，但目前中国房地产市场仍然存在不少问题，如房价过高、住房供给结构不合理等。影?006年房地产市场价格变化情况的主要因素有：

    一、业界普遍认为，今年国内生产总值增速将保持在8%以上，城乡居民的收入也将不断提高，这将为房地产提供良好的发展空间；二、在国家宏观调控政策下，今后房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制；三、城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成，同时，居民住房消费更趋理性。因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。

    国家发改委指出房地产业下半年进入加速回落期

    国家发展改革委的一份报告指出，房地产业正在步入中期性调整阶段，今年下半年可能进入加速回落期。预计此次房地产增长调整将持续少则3年，多则5、6年，期待一两年调整后重新高涨是不现实的。

    报告同时表示，目前操纵市场的力量仍然很强，房地产真正的“软着陆”还未实现。建议在政策上要做到“三不”，即土地偏紧的政策不能松、信贷政策不能松、税收政策不能松，以防止房地产泡沫卷土重来。

    房价走势成中国网民最大关注热点

    由新华网和《经济参考报》主办的“2006年中国10大经济走势预测”活动结果显示，房价涨跌、医疗收费、教育收费等成为中国网友关注的热点。其中房价走势问题高居榜首。

    据《经济参考报》报道，在此次投票当中，住房价格成为网友最关注的话题。在参与投票的网民中，认为房价将下跌的占投票人数的60%，认为将继续上涨的占26%，还有14%的网民认为2006年的房价将与2005年持平。

    北京拟推限价商品房

    北京市建委副主任苗乐如日前表示，2006年，北京将全力解决住房供应结构问题，并推出限价商品房。这是北京市有关部门正在考虑的遏制房价上涨之良策。

    苗乐如表示，限价商品房是通过在土地、项目招投标时，为其设定最终的销售限价。不过，最终的限价水平、推出的楼盘数量及位置，还需要与其他主管部门协调后确定。

    广州市民购房意愿下降

    来自广州市统计局的一项调查显示，今年内有购房意向的居民家庭为7.8%，比上年调查大幅减少4.8个百分点。

    在有购房意向的市民家庭中，53.6%选择购买新建商品房，42.3%的家庭选择购买二手房，另有4.1%的居民有其他选择。市民打算购买住房的均价为3900元，而广州市市区目前的商品住宅均价超过5500元。

    成都力促低价楼市

    成都市房管局局长周鸿德日前表示，政府部门今年将重点促进楼市低价、低端产品面市。

    据了解，为了做到“保障低端”，成都市今年公共住房制度建设的重点有：加快廉租住房管理办法的拟定和出台，同时视情况适当提高廉租租金补贴标准，扩大住房保障面，从而更充分保障更多困难家庭；加强对经济适用住房的管理，确保中低收入家庭真正受益等。