物业税是楼市当前最牵动人心。它存在的意义在于只要你买了房，那你就可能面临交税的可能，假如你是二次或多次置业，那你还将承担更重的物业税。国家税务总局副局长王力日前在国新办举行的新闻发布会上介绍，国税总局正在会同有关部门，对房地产改革和推进物业税进行研究，开征物业税似乎已是箭在弦上。那物业税究竟是怎样一个概念？它将如何计征？究竟物业税距离我们多远？无论是买房的还是卖房的，大家对物业税都充满了好奇。

　　物业税由来已久

　　其实，不动产税改革并不是新话题，去年一整年间，物业税就一直是一个很活跃的话题，但相关专家认为，物业税一词表述的并不准确，新提出的不动产税这一说法则更为科学。对于不动产税的征收问题，有关部门已经详细测算了多年，从去年开始才有了实质性的进展。目前包括北京、深圳、重庆等6个城市已经开始模拟征收，但具体在什么时间在成都及全国铺开实行，并没有明确的时间表。

　　“不管你有几套住房，几十年前买的还是刚买的，只要你持有房产，就都得交物业税。”建设部政策研究中心主任陈淮对第二套住房征物业税的说法给予了澄清。陈淮解释，财产税的征税对象包括两大类，一类是动产，一类是不动产。对于动产，我国早就开始征税了，例如人们的银行储蓄等，都要缴纳20%的利息税。不动产则主要指的是房屋等财产。尚未进入决策程序的物业税，就是针对房屋这种不动产征收的一种财产税。物业税一旦开征，所有房产都是征税对象。

　　近来对于开征物业税的呼声高涨，是因为该税项将是一种力度更大的宏观调控措施。国务院研究室宏观司副司长丛明在2005年全国十大税收新闻发布会上也透露，财政部、国家税务总局目前正在进行物业税的模拟试点，预计在“十一五”后期物业税将正式开征。

　　投资型和享受型置业将受限

　　开征房地产税，就是要把开发商建造房屋时缴的税变成由购房者每年缴纳，税款会随着房屋市值的变动而变化，因此物业税的征收将抑制房价迅速增长，对房地产市场的炒卖、虚高等情况进行调节。

　　在征收过程中，根据置业用途的不同将被区别对待，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本的住宅用地税率有可能为零。国土资源部土地利用司副司长束克欣已经明确表示，不动产税肯定要征收，但在实际操作中会考虑到自主和投资的区别，家庭基本的住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。

　　虽然抑制房价过快增长是好事，但对于有两套以上住房的房主来说，养房的成本势必将大大增加。记者从一些中介机构了解到，很多购房者购买第二套住房的目的是“以房养房”，如果加征不动产税，“养房”成本将增加，再加上利息上涨等因素，一些“以房养房”的人很可能养不起了。

　　享受型住房也是物业税征收重点，对于大户型的享受型住宅，物业税的征收税率就会定在3%，甚至是5%。也就是说，开征物业税以后，购买享受型住宅的人将会负担更重，比如购买一套价值100万元的房子，购房者很可能就要交3万元到5万元的物业税。

　　物业税征收尚存争议

　　物业税的征收与否已经引起业内的强烈争议，不少人士认为目前征收还很不现实。

　　首先，推出物业税的目的仍然是抑制住房需求，延续对房地产市场的宏观调控，但相关部门应该充分考虑各方面的利益，“毕竟还是老老实实过日子的老百姓占买房者的大多数”。有些人生活富裕了，想买个大点的房子；有些人因为工作变动，也需要再买房子……“打击炒房行为不应该一刀切，但如何判断征收标准？物业价值和征收依据将由谁评估？诸多疑问都有待解释。”业内有人士如此认为。

　　其次，目前还不能判断物业税执行后将在多大范围内制约房地产市场的发展。房地产行业对于拉动地方的经济增长起着举足轻重的作用，一旦对购房者购买的第二套住房大刀阔斧地征收高额不动产税，势必会影响房地产市场的发展，甚至造成房地产业的萎缩。

　　另外，对已经购买的房屋征收物业税，是否违背了“税不重征”的税法原则也值得商榷。北京大学财经(相关:理财 证券)法研究中心主任刘剑文教授接受媒体采访时表示，按照法不追溯既往的基本法律原则，对已购住房追溯征收物业税是不合法的。人们购房时不可能对以后税制的变动做出合理预期，因此不能用一个新制定的而且是较重的征税标准，来约束此前的购买房产行为。李杨整理

　　专家访谈

　　刘维新在接受记者采访时表示，物业税是一种更合理的税收制度，迟征不如早征，然而由于新税种的开征要经过立法程序，由全国人大讨论审批，没有2~3年的时间现在是实行不了。而且从目前的客观条件来看，开征物业税的几个条件都还不成熟，一是产权关系不清晰、而是房产价值的评估体系没有完善，税费体系也还没有完全理顺。

　　刘维新说，物业税是不动产税，是财产税，对财产征税，那产权必须是清晰的，在我国房产和地产是分离的，业主拥有的只是一定期限的土地使用权，“这涉及到国家土地制度的改革，难度很大。”刘维新说。

　　其次开征物业税，有一个前提是要对不动产价值进行评估。现在，我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构；三是国资委所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可能将得出三个不同的价值。在国外一些国家，比如加拿大，政府一个专门机构每隔一定的时间，就对不动产进行一次免费评估。在我国，评估费由谁来出？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，道理上有点说不过去；如果国家出钱来评估每个家庭的不动产，国家财政有没有这笔预算？需花多大的成本？这些问题在理论上都还没有解决。所以要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其均脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的公正、公平的中介机构。

　　而决定开征物业税成败的另一个关键，就是确定物业税调节的主体定位。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产（因为大多数人都购买了房改房）上，这些中低收入阶层大都是辛苦大半辈子才购买了住宅，最后不但要交物业费，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。事实上，应该把调节主体定位在房屋炒作者（投资者）和富裕阶层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大。

　　另外，征收物业税对房价的影响还很难判断。房地产税将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳，这意味着购房人前期置业费用降低，购房者可能会增加，如果土地供给或地产商的开发能力没有相应提高，说不定还会推动房价继续上升，也就是说房价最终取决于供求关系，税收对房价的影响是有限的。

　　相关资料

　　成都一手房购房税费及其他费用：

　　1、登记费：80元/套（买方交）

　　2、手续费：3元/?（卖方交）

　　3、书证费：一本免费，共有权证书每增加一本收10元/本（买方交）

　　4、契税：成交价×1.5%（买方交）

　　5、保险费：总房款×保险费率×按揭年限（买方交）

　　6、公证费：400元～500元（买方交）

　　7、资料费：30元×贷款年限（买方交）

　　8、天然气入户费

　　成都二手房买卖房屋费用及税：

　　买方：契税（成交价或市场指导价的3%，个人第一次购房减半征收）

　　交易手续费：住宅(按建筑面积收取，每平方米3元)

　　非住宅(成交价或指导价×0.35%)

　　转移登记费：住宅(按套收取，每套80元)

　　非住宅(按宗收取，每宗240元)

　　卖方：营业税及附加

　　普通住房：两年内（成交价或指导价的5.55%）

　　两年后免交

　　高档住宅：两年内（成交价或指导价的5.55%）

　　两年后（本次购价-上次购价的5.55%）

　　非住宅：本次购价-上次购价的5.55%

　　交易手续费：住宅（按建筑面积收取，每平方米3元）

　　非住宅（成交价或指导价×0.35%）

　　（四川中原物业顾问有限公司提供）

(责任编辑：马明超)