写字楼：货源紧缺租金上升

    2005年二手楼市不仅住宅市场一片火热，写字楼、商铺市场的表现也非常抢眼。由于供应量持续紧张，去年写字楼租金虽然保持着上升势头，但需求仍然旺盛。据合富置业统计数据显示，2005年写字楼租赁成交宗数比2004年增加21％。同时一些优质商业物业推出市场，使得商铺租赁市场更加活跃。

    虽然2004年有中泰国际广场、白云大厦、天誉商务大厦等多个甲级写字楼交付使用，但广州写字楼租赁市场仍呈现货源紧缺。2005年再有珠江新城的多个写字楼落成，加上“住宅禁商”政策出台，刺激企业将办公场所转向纯写字楼物业，令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃，租金也稳健上升。据合富置业统计数据显示，2005年写字楼租赁成交宗数比2004年增加21％。

    天河东山优势无可替代

    写字楼市场最看重的是办公氛围，天河区和越秀（原东山）区两个成熟的商务区有着无可替代的优势。从合富置业统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域，成交比例占41％，越秀区紧随其后，所占比例为33％，两区成交的租赁写字楼物业共占全市的四分之三。

    天河区写字楼租赁主要集中在围绕体育中心的天河路、体育西路、天河北路和体育东路，主力成交的写字楼有粤能大厦、正升大厦、城建大厦、中信广场、大都会广场、南方证券大厦和羊城国际贸易中心等。下半年开始，珠江新城的多个写字楼也活跃起来，华普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。

    越秀区写字楼集中在环市路和东风路一带，其中以环市东的传统商务圈最为活跃。世界贸易中心、好世界广场、宜安广场等仍深受不少企业欢迎，租赁成交稳定；而东方广场、华信中心等也逐渐成为新兴租赁旺点。

    其他区域则以一些乙级写字楼为主，“住宅禁商”使其更受中小企业的垂青。越秀区东风路和中山路一带，荔湾区人民路和荔湾路一带，海珠区江南大道和广州大道一带的写字楼，其空置率都在不断降低。

    中信广场租价突破150元/㎡

    从合富置业2004~2005年统计数据看，各区写字楼租赁成交均价均呈现上升趋势，上升幅度在10％以上。

    天河区写字楼2005年租赁均价达73元/㎡/月，高档写字楼集中，使其租金一直维持在高位平稳增长。租金水平最高的仍是天河北写字楼，中信广场和大都会广场的租金均价在130元/㎡/月以上，2005年录得租金最高的是中信广场一个高层单位，租金单价达150元/㎡/月。

    越秀区环市东一带的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价在60~80元/㎡/月。海珠区写字楼也随着中洲中心、中新大厦、富力千禧商务大厦的落成使用而得到启动。其中标榜“复式写字楼”的中新大厦，紧靠海珠区江南大道商圈，近期租金已高达75元/㎡/月以上。

    商铺：租售市场四面开花

    2005年，广州商铺市场四面开花，商场铺、小区铺都形势向好。清平中药材市场、家信商业中心、珀东广场以及华林国际等商场铺热销，多个楼盘在卖楼的同时也顺势推小区商铺，受“住宅禁商”影响，广州商铺租赁市场成交畅旺，需求旺盛令商铺租值稳步走高。成交数据显示，商铺成交宗数比2004年增加37.6％，成交面积更上升167.2％。

    街铺成交所占比例过半

    从合富置业成交的租赁商铺数据来看，天河区的商铺租赁成交比例远远领先于其他区域，成交宗数所占比例达到37％，海珠区、越秀区和荔湾区紧随其后。在各区的商铺租赁成交当中，临街商铺的成交超过五成，其中又以各区的“二线”商业路段成为租赁的主流。

    天河区商铺租赁成交主要集中在体育中心商圈，除天河北路、天河路、体育东路等主要成交路段外，租赁商铺成交分布已扩展到天润路、龙口西路、龙口东路和石牌东路等路段。此外，黄埔大道和中山大道逐渐形成新的商业点，主要是依靠大型楼盘发展，如华景新城、东方都会广场、骏景花园和天河广场等都有不少商铺成交。

    老城区商铺租赁需求仍是“僧多粥少”，主要是围绕北京路、农林下路和上下九商圈向四周扩散。越秀区商铺租赁成交集中在文明路、惠福路、德政路、中山一路和寺右新马路一带，荔湾商铺租赁集中宝华路、康王路和西华路一带。

    江南大道是海珠区最抢手的商业旺地，而周边的前进路和宝岗大道的商铺也是供不应求。近几年住宅市场快速发展，令海珠区的商铺更多地依靠小区楼盘发展，如滨江东路的金雅苑、嘉仕花园，南洲路万华花园、保利花园等大型小区商铺的活跃成交直接带动海珠区商铺租赁市场。

    商铺租值仍有上升空间

    合富置业成交数据显示，2005年广州商铺租金均价为200元/㎡/月，一般投资回报率在10％左右。超过六成的商铺租赁成交单价在200元/㎡/月以下，比例达62％，商铺租值仍有一定上升的空间。

    在各区商业繁华路段中，北京路和上下九路以其历史沉淀的商业优势，租金一直稳居商铺价格之首，租赁价在1000元/㎡/月以上。在合富置业去年成交的文明路一个临街铺和宝华路的一个商场铺，其成交价超过1000元/㎡/月，大有紧追“商铺王”之势。

    2005年，商场铺毫无疑问成为主角，500元/m2/月以上成交的商铺大多数是商场铺，宝华路“拍住我”商场、流行前线、阳光都会广场和荔湾广场都是其中的佼佼者。预计，定位明确、统一管理的商场铺将会成为未来广州商铺发展的主流。