经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

　　10月21日在青岛举行的城市观点论坛上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授在谈到房地产的趋势时指出，目前房地产业陷入一种非理性状态，情绪化严重，比如对房价问题、富豪问题、房地产企业的纳税问题，一味讨论房价偏高还是偏低，却没有人去认真梳理一个具体楼盘销售价格的形成。现在看起来，我们必须考虑的问题就是要使整个行业回归理性。

　　钟伟：很高兴有机会到青岛来，跟大家讨论一些房地产的一些趋势。其实不如说我把六种情绪梳理了一下，放到一块，供大家选择。我主要研究的领域不是房地产，因此对房地产是一个外行，我主要做的是人民币汇率和银行风险的风险，如果说是汇率方面的问题，我可能更在行些。

　　我们来看一下，整个房地产行业，从去年到现在以来，一些基本的变化。

　　一、房地产行业是更加情绪化还是更加理性化

　　第一个就是这个城市是更加情绪化，还是更加理性化。可以说中国房地产行业整体上的情绪化是非常严重，我个人看就是今年以来，政府开发商和媒体对房地产商行业的评价，陷入了一种集体的非理性的状态。情绪化的评论非常多，例如说房地产本身就是一场泡沫，该为谁盖房子，开发商业整体都是暴利的；纳税少，挣钱多的这种群体，老百姓到哪去买住房。这些问题是层出不穷，政府对土地的使用，也有一种情绪化的宣泄。等到政府职能部门邀请开发商去做的时候，开发商本身的情绪也非常激烈，因此我现在看不到这个行业当中有什么特别理性的声音。

　　你比如说我们房价争议，它是没有什么价值的，光说房价偏高还是偏低，我个人觉得没什么意思。从学理的角度来讲，我们只关注房价形成的过程是不是增长，而最终所形成的房价高、低是不一致的。我们再回想一下很多年前，一盒月饼应该是多少钱曾经是有争议的。我们事后发现，整个月饼的生产是非常市场化、透明化的东西以后，没有人在对它有争议了。但是现在真的有象样的文章，去梳理一个具体楼盘销售价格的形成，整个的从土地招标，到最后价格形成的梳理？

　　我们现在正在争什么的是，这个影子是正的还是歪的，而不管身体正不正，所以这种声音是没有什么意思的。开发商也在情绪化，他说我纳税了，我挣钱了。媒体在指责开发商群体：你们不应该如此等等……那个时候也缺乏一些文章，能够说明房地产整体的纳税水平是怎么样的，说明房地产通常是以集团公司，多法人系统的局面出现的，一直单个法人排到纳税榜的前列。

　　这个理性的声音太少了，现在看起来，我们必须考虑的问题就是要使整个行业回归理性。我所指的意思就是，无论中央政府它的态度是什么，无论媒体和公众对这个行业怎么认知，至少我们应该引起中国的工业化的进程，它是不能脱离房地产这个行业的发展的。如果房地产行业没有比较好的发展，我们只能向东南沿海财政收入的三分之一，面向社会的底层人员，进入城市谋生在城市当中就业岗位的三分之一还要多，城市居民他自己的家庭财富，就是东南沿海城市居民家庭财富的65％，是表现为他的不动产的房子，你即使是拿到房改房或者是福利房，你的家庭财产主要是房子。

　　这就是为什么作为地方财政收入的主要来源，作为主要为农民进城市创造大量的就业岗位，也作为城市居民财富形式的这样一个行业，它会遭受到如此多的情绪化的批评，甚至有人怀疑城市的地位，所以如何重新去看待这个行业是非常重要的。是需要政府、媒体和开业商队伍的整体努力，而不是彼此宣泄情绪，因为情绪化对房地产行业最大的损害就在于，损害了这个行业本身的形象，使得这些行业的预期发生变化，而预期变化以后，整个开发商和销售的周期漏洞拉长了，最终损害的是消费者的利益。

　　二、房地产行业是更无序化还是集约化

　　第二个就是整个的行业是更无序化还是集约化的，我们认为中国房地产的开发企业，数目过于庞大，行业集中度太低，以万科为例，它在整个中国的房地产市场的份额不足1％。中国几乎没有一个城市它的前十位的最大开发商占本地城市的市场份额超过20％。所以行业集中度非常之差，那么这是一个问题，开发的无序化的程度。

　　我们还可以看一下，开发商企业利润的来源，我还是一直坚持一个观点，中国没有很好的房地产开发企业，只有地产企业，因为房地产行业整个利润来源，大约60－70％靠的是土地的增殖，20％靠的是设施的配套、10％是品牌溢价。由于地面建筑给房地产带来利润增加也不多，因此令人惨不忍睹城市越来越多，最后其实更多的房地产开发企业，它仅仅是在做地，而不是在做房。这样的利润来源肯定是不正常的，是扭曲的。行业集中度的反映，不仅仅反映了整个行业的无序，反映的是房地产行业和地方政府的关系过于密切，地方政府从房地产行业这个蛋糕当中，所切走的份额是非常巨大的，这也就是刚才秦朔（第一财经(相关:理财 证券)日报总编）讲的，其实有些地方政府才是最大的开发商这样一个论点。

　　第二个是开发不足，大量中档的，这些住宅几乎没有真正给客户带来什么创造价值的，还有专业化程度不够比如说万科，我至今不认为它一个专业的开发商，按照王石的话已经做到简无可简了。但是它仍然是横跨了从土地储备，到项目策划，到相等的开发，监理和最后的销售环节，这一系列很多都是专业化的公司来运作的。因此万科的专业化程度竞争不足，地方政府介入过甚和专业化程度不足，使得我们整个房地产行业无序化比较严重，如果我们要在这两对趋势中选择一个的话，我们要走集约化的趋势，一定会有潜台词，就是现有的大量的开发商队伍的数目，必然是大幅度减少，或者说我们所看到的证券(相关:理财 财经)公司的今天，就是开发商的明天。曾经我们在证券行业当中说，90％的证券公司都会死掉，而证券行业不过十年，看房地产行业也不过十年，因此现在有到房地产行业这个开发商队伍死掉90％的时候，如果它和证券行业是一个雷同的利弊的话。

　　另外一个就是没有实力的开发商，以后也可能会活不下去。我们请大家思考一下，对中国房地产行业它的集约化趋势，现存的开发商，十年之后如果大家还能谈一谈十年来的风云变迁的话，我觉得就是非常令人可喜的事情了。

　　三、市场是更加市场化还是更加行政化

　　第三个就是这个市场是更加市场化还是更加行政化。现在很多媒体所写的文章，揭露房地产行业的种种弊端之后，不约而同地呼吁更多的政府干预，事实上房地产行业之所以发展到今天，这个行业能够做大，并且能够初具规模，是因为市场化更好。公众应该意识到，市场和行政之间，是有不同的便捷的。你比如说任志强说了，我只为买得起房子的人盖房。这句话从逻辑上是完全对的。就像做衬衣，500块钱的衬衣和50块钱的衬衣，你可以说我只为买得起衬衣的人做衬衣。可能就会有很多人说，那我们穷人怎么办？但是就像生产豪华汽车，是不是因为很多人买不起豪华汽车我们都只去生产普通汽车，那是不是也要因为还有很多人连一般的汽车都买不起，我们就不生产汽车了，都去生产自行车？这样到最后可能只有一种人，我们社会上是大义凛然，那就是流氓无产者。所以整个的，我们在评论这个行业的时候，诉诸于行政化的思维，显示出我们在开发商、政府和公众之间，公众也好、开发商也好，不约而同地请政府说话为我们圆场，这种思路是错的，导致的唯一结果就是，整个房地产的程度不是提高了，而是降低了。房价高和低，也能保住你个人尊严的，而没有房价的高低，只要统一的几个形态，计划的形态，就按照我们现在政府的高官，每个人都要有高档的住宅，个人是没有尊严的。你只有卑躬屈膝，只有搞好关系，才能搞到套房。所以我一直在想，如果我们不树立从土地的招、拍、挂环节做好，而是把所有的事情都寄希望于政府，这个行业可能会出现更大的悲剧。

　　现在我们看行政化诉求，会导致房地产在行业当中更大的腐败。房地产行业仅仅从土地一块，截止到04年地，就拿出了9000多个亿，反映出来中央和地方之间利益纷争。如果再加入一个利益划分群的话，这个行业会更糟糕。现在要追求的就是开发商之间的，通过市场这只无形的手。政府有两种作用，一种政府的手，我们称为扶持的手，就是政府的职能，要靠财政贴息的。有时候政府的“扶持之手”，也会变成政府的“掠夺之手”，就是并不和市场化的开发商去合作，而是要求市场化的开发商，所获得的利润由政府瓜分一部分。

　　我们现在希望以后中国房地产的开发市场，政府这个手是一个“掠夺之手”，还是一个“扶持之手”，我想提醒公众的是，如果你以为政府的掠夺之手，掠夺了开发商之后，可以把更多的东西，交给普通的公众的话，是不可能的。政府没有严格的监督，它一定会干坏事。

　　四、我们要选择的是本土化，还是国际化的趋势。

　　第四个我们要选择的是本土化，还是国际化的趋势。本土开发商的相互竞争，现在我们国内基本上是最多就是有一些杠子，或者是港澳台在做一些竞争，渐渐就转向了本土开发商和携外资进来的开发商之间的竞争，这种格局演变的速度是非常快的，在品牌、管理等等诸多方面的国际化。如果是本土开发商的竞争的话，他们之间的竞争有一个持久劣根优，是什么意思呢？一个优秀的开发商，在一个地方选择了一个地段，就会有二线、三线的开发商蜂拥而至，他们知道一线的开发商，如果把这个地做起来了，周边的地都会好。现在如果是本土的开发商业，跟境外的竞争的话，叫做优根劣。本土拿到一块地，外资开发商也拿到一块地，你买1万，我也卖这个价，你本土开发商业的利润，远远不如国际开发商的利润。到最后把本土开发商淘汰掉，因为这两种竞争的趋势在北京已经比较明显了。本土开发商有自己的优势吗？有些是有优势的。

　　建业集团，它通过建业俱乐部等等，我记得他没有超出在河南以外的地做过大的楼盘，但是建业仍然是一个全国性的名牌。因为它通过自己的俱乐部，将河南建业打造成了全国的名牌。它向下走，做河南本土化的精神，也就是一线品牌，然后走到地级市，在这个过程当中，本土化的过程就意味着它所遭遇主要的竞争对手，不是国际竞争者，而是比它竞争能力更弱的本土开发商的比如说地、县一级的开发商。另外一种是什么呢？另一种是国内优秀的企业，它所考虑的问题是国际化，就有开发商问我，我因为在境内做得很好，但是已经感到制约了，我在品牌、融资、员工的薪酬，我能不能国际化？我能不能够到印度、到泰国，甚至到俄罗斯去做房地产开发项目。这种情况就意味着我们本土的开发商走到了国外，去做一些国际化的竞争，这样国际化我个人是持保留态度。因为如果我们本土竞争者能够比进入中国的国际竞争者，保住本土市场的份额，无论如何是一个最重要的工作，你防守还没有做好。绝大多数开发商还没有思考自己在品牌设计、薪酬管理这方面，到底是走本土化的路，还是走国际化的度，因为现在开发商业还没有准备好，还没有定位好。

　　五、到底要追求融资的主流化还是多元化

　　第五个问题就是我们到底要追求的是融资的主流化还是多元化？我非常奇怪的是近期以来，REITS变得非常热。我说REITS它不是主流，占美国国内资源大概不到10％，国内也有信托行业，100多家信托公司就算一个信托公司每天放十个信托计划，每个计划也就1－2个亿的资金。100家信托公司一年为我们中国境内能够通过信托渠道筹集的资金不会超过200个亿，为什么忽然对产业基金投入了无限的热情，这是我们开发商被逼的，不走光明正道，而走歪门邪道。因为根本的角度来讲，银行资金仍然是房地产资金的一个主要经营者，这个时候我们作为房地产开发商，作为公众，作为政府，它要意识到的是呼吁所谓某职能部门，但是更重要的是呼吁政府减少对国有银行和银行自主经营，自己控制风险这样一个意识。

　　为什么政府能够控制银行，让银行整个的把房地产行业作为一个高风险的这样一个行业来看待，是不是有证明表明，对个人按揭贷款，它的不良率已经超过了对其他工业行业？假定房地产行业的贷款，比其他行业的不良率更高，收益更低，或者个人按揭比其他消费贷款来得更危险的话，银行才应该减少对这方面的投入。你比如说个人按揭不良率在1.5％－1.8％，对开发商来说是在10％左右。这个时候为什么我们整个，包括开发商自己在内就没有信心再去说，银行应该作为扶持房地产这个支柱行业资金的一个主渠道呢？为什么就不敢说这个话呢？难道国有企业资金的渠道来源难道就不是银行吗？现在的情绪化是使得银行业没有能够成为，它应该扮演的房地产的主流角色。

　　六、到底是粗放化还是集约化

　　最后一个到底是粗放化还是集约化，房地产行业跟汽车业无论行业，有很多人认为房地产没有科技含量。比如说人居空间，这个就是一个非常的问题，如果人居空间不是一个主要的问题，就不会有风水大师了。第二个比如说，城市功能定位。一个城市它有没有商务工业区，物流区等等大的功能定位，跟这个城市以后的品牌，和城市经营的项目是有关系的。但现在房地产开发和这个城市基本的规划，功能定位已经有密切的互动。然后建筑本身的功能也非常重要。整个的住宅行业，能耗占我们GDP的能耗差不多是四分之一，一年房地产的能耗，能小三、四亿吨的标准煤。你以后住宅能不能够更环保、节能一点，这也是老问题了。现在我们所看到的国内的大多数的楼盘，其科技含量都不高，都是粗放的。粗放的行业供给，一定跟购房者粗放房地产的需求是相关的。现在我们卖房只看面积多大，只看户型合理不合理，很少关心通风系统是不是良好，不会关注到这些问题，以后是会关注的。所以现在粗放性的建筑性可能会有些问题。

　　出现这个趋势，也不是说粗放性出现了一个小的趋势，变成了开发商又想把楼盘做好更好，又不想投入多的资金，因此搭载了市政基础设施、城市轻轨，奥林匹克体育设施这些便车，所以在轻轨旁在公园旁边有各种楼盘涌现出来，这仍然是一个粗放性的。以后请问，科技化的住宅会不会出现？

　　我们举个例子，如果说高科技含量的房地产行业，它是可以比喻为，差不多是汽车行业的奔驰宝马，即使二、三十年，这些物业仍然具有相当高的价值。而粗放型的住宅，它的定位大概就跟汽车当中现在冒出来的大量二、三线的，所谓豪华汽车配制差不多，经过十年、二十年，那些东西可能就会是一堆垃圾。大家有兴趣的话，大家可以看一下风尚这个项目。假如你再多投入10％的资金，最终你在销售价上，你可以获得你的销售溢价。

　　最后总结一下，我们整个行业要摆脱情绪，回到理性，我们这个行业也应该摆脱无序，回到集约。更多的依赖市场，而不是要求政府干预，我们一定要关注国际化本身带来巨大的竞争，我想问一下诸位，是不是已经为以后四到五年的虎视眈眈、有资金实力、品牌实力、希望进入中国的国际开发商跟他们同台竞争，做好了准备？

(责任编辑：桂衍民)