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赵晓:从公共角度推进中国房地产业的健康发展
时间:2006年02月09日09:39 我来说两句(0)  

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     (行情-论坛)
 
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来源:上海万得资讯

    作为经济学家的赵晓,可谓少有大名。1985年上山东大学读经济学,后来分别在南开大学、北京大学获得经济学硕士和博士学位。从1997年起,赵晓的观点涉及越来越多的领域。
他与易纲教授一起写了许多宏观经济方面的文章,在通货紧缩领域,他是国内最早预警,并最早进行了从理论到实证到对策研究的学者之一;2000年以后,经济学界关于“富豪原罪”、“民营经济改革”、“银行改革”等热点问题产生了多次激烈的争论,他都是幕后的发起者。赵晓对于房地产行业也有热切关注,早在1998年就呼吁政府通过发展房地产启动内需,自从国家对房地产行业宏观调控以来,他对于房地产发展状况又频频发表了许多精彩见解。

    处于青壮年时期的赵晓,是一位多产的学者。仅房地产文章而言,各大媒体如《中国房地产报》、《21世纪经济报道》等经常有他的重要评论出现,并屡屡被各大网站转载。赵晓的文章主题各异,根据当前情况几乎涉及到房地产行业的方方面面。然而,统观这些文章,不难发现赵晓对于房地产问题的一些核心主张。

    坚持房地产行业作为中国国民经济的支柱产业

    1997年后,中国经济进入亚洲金融危机后的衰疲状态。赵晓等人认为,房地产业能够成为重振景气的法宝。于是,早在1998年,赵晓与任志强等就在北京大学中国经济研究中心讨论并写文章呼吁如何通过房地产发展来扩大内需,刺激疲软经济的问题。

    赵晓对于房地产最初是从宏观经济的关注入手,而当他集中注意房地产业发展状况时,仍然没有脱离宏观经济的观察视角。赵晓认为,房地产的厉害,在于它拉动的产业巨多,据说高达130多个行业,这使得房地产的大车一经启动,对宏观经济的影响便举足轻重。本轮中国经济增长,最早就是从房地产增长发力开始的。早在2000年,汽车等其它产业还没有预热时,房地产的投资和消费的增长均已超过30%,可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。在过去几年,房地产对每年经济增长的贡献一般直接贡献在1个多点,间接贡献高达2-3个点。即使对房地产颇有微辞的央行,在最新政策报告中,也给了充分肯定。算起来,2005年,房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13%,房地产确然成了中国的支柱产业。

    赵晓认为只有从宏观角度看问题,才能够使结论更加全面可信。他说,很多不从宏观角度看房地产的人,往往看不到房地产调控与宏观调控的微妙关系,当然也就看不清房地产业发展和其它产业之间的微妙关系。比如,整理这几年的中国宏观经济数据会发现,最“过热”的并不是房地产,而是带“外”字的一系列数据,如外贸增长,外汇储备增长等等。这说明外需过热是当前总需求过热的特别重要的原因,但是,出口导向产业每年给中国新增就业的贡献是200万,在增长优先的宏观政策导向下,通过调整外汇进而调整外需让政府倍加为难。在这种情况下,不调外需而是通过调控房地产来调控内需便成为首选之策。所以,房地产调控固然有其自身原因,更有其微妙的宏观原因。

    房地产方法论:“三分论”——宏观、金融、房地产

    大概是出于学者的思维习惯,为了能够为中国房地产业准确把脉,赵晓提出了“三分法”的房地产方法论。赵晓说:“房地产三分之一是宏观问题,三分之一是金融问题,三分之一才是房地产自己的问题。”这种看法得到业界尤其是房地产专家的广泛认同。

    很显然,对于房地产的考察不能就房地产说房地产。在整个国民经济系统中,房地产业只是一个子系统,它与其它兄弟系统有着千丝万缕的联系,只有将其放在一个大的背景下进行关照,才有可能得出相对全面地认识。而与房地产密切相关的,那便是宏观经济状况和国家金融状况了。

    从宏观经济的层面看,赵晓认为,首先,宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。中国当前房地产业发展之所以如火如荼,一个最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段,这个阶段正是房地产发展的黄金阶段,在一定收入支撑下的旺盛消费成为房地产发展恒久的“经济加速器”。而中国当前的房地产业发展水平还不够,基本上还处在第二产业,房地产企业的主要业务还是房地产开发,而西方的房地产业已成为标准的第三产业,房地产金融和服务大大超过建筑业的规模,原因亦在于中国的经济发展阶段低,人均收入也还比较低。中国房地产的发展尚待天时。

    其次,中国独有的经济增长模式将影响房地产发展。房地产发展这么快,不仅与经济发展阶段有关,有对过去的补课有关,还与经济增长模式有关。众所周知,中国的一个特色是“诸侯经济”,即各个地方政府无不怀有强烈的政绩冲动。而在房地产的发展上,地方政府与开发商实际上形成了“你发财我发展”这样的一种增长模式。对于地方官员来说,“只要土地卖出去,城市建起来,我的政绩就有了,在我死后哪管洪水滔天”。对于房地产商来说,“只要在哪有土地和有政府的支持,哪就是最佳的商业发展时机,哪管有人因此失去土地,哪管身后骂名滚滚来”。因此,一定的经济增长方式会对房地产发展有着巨大的影响。

    第三,宏观经济周期与房地产政策、房地产调控有密切关系。房地产是特殊的产业,它对经济发展有着重要的影响,各国政府往往视房地产发展为战略棋子。亚洲金融危机后,房地产业被认为是能重振景气的法宝,政府因此出台了一系列促进房地产发展的政策,最终使房地产走到了时代舞台的中央,随之也带动了经济回升。而随着经济转向过热,政府的政策导向也开始发生变化,对房地产的调控也终于走到前头。所谓阴阳变化,物极必反,此理天下皆同。

    第四,收入分配将最终决定房地产发展模式。分配决定生产,一个不合理的分配结构不足以支撑一个合理的生产结构。任何一个房地产分配问题解决良好的国家,都一定是中产阶级占主流,收入分配相对合理的国家。从这个角度看,当前拉美式的收入分配格局势必严重地扭曲中国房地产业的发展,也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。

    从金融层面上看,像利率等金融范畴往往是作为宏观参数对房地产发生作用的。房地产目前很强势,外部形势好是关键。假设目前开发贷款是3.1亿,消费贷款是1.9亿,加起来是5个亿,如果利率调两个点,则意味着开发商和购房者要增加成本1000亿,房地产行业随时有可能变成一个全行业亏损的行业。所以,影响最大的不是别的,正是宏观参数。汇率的调整与否对房地产的影响也很大。日本长期不调汇率,导致大量外汇流入房地产,导致房地产泡沫,而在汇率大调后,大量资金投资美国和东南亚,房地产泡沫轰然倒坍。

    警告拉美化的收入格局将严重阻碍中国房地产的健康发展

    在中国的所有经济问题中,房地产业的问题似乎是当前最突出的问题。而在房地产的问题当中,老百姓买不起房子的问题又是焦点之所在。对于这个问题,舆论焦点普遍集中在对于房价太高的指责上。然而,赵晓认为,单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为老百姓买不起房子,可能是因为房价太高,也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。这一观点不仅石破天惊,更拨开云雾让人见到一块新天。

    赵晓通过对“二元结构与中国房地产发展”的专题研究,发现中国传统的城乡二元结构在当前城市化过程中已演化成新的双重二元结构,即传统城乡二元结构与城市内部的二元结构的并列,这种新型二元结构的型态是导致中国房地产发展出现许多问题的深层成因。从新型二元结构的角度看,当前老百姓买不起房,既有房价非理性上涨的因素,也因为收入太低。从长远看,双重二元结构的收入分配结构将制约中国房地产向健康发展。根据国家统计局城调总队最新的季度报告,中国人的收入差距不仅达到了惊人的地步,而且仍在继续扩大。2005年第一季度,最高收入10%人群组的人均可支配收入8880元(是全国平均水平的3倍),比去年同季增加1203元,增长率为15%。高出全国平均增长水平4.4个百分点;而最低收入10%人群组的人均可支配收入755元,比去年同季仅增加53元,增长率为7.6%,比全国平均增长水平低3.7个百分点。其结果是最高收入人群是最低收入人群的11.8倍,明显高于去年同季的10.9倍。而且,如果对两组人群的收入增长幅度进行比较,我们可以发现最高收入10%人群组的人均可支配收入增加额是最低收入10%人群组的近23倍。

    中国城市化的主力军将是进城务工的农民,中国的城市化是农民工的城市化,如果没有3亿以上的农民转移到城市,中国的房地产业就不可能有大的发展,中国经济也不会有质的根本转变。如果二元社会结构持续存在,他们虽然进了城,但在工资和福利体制上依然是“农民工”,无法获得城市身份认同,那么每年新增2000多万的新城市人的同时,就必然是同时新增了2000多万人可能在各种场合下指责和批评政府的庞大人群。这将是一件可悲而又可怕的事情!这也许能解释为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。

    因此,拉美化的分配格局是造成大多数老百姓买不起房子的深层原因。如果没有健康的收入分配格局,就不可能有健康的中国房地产发展。

    赵晓的这个观点可以说是2005年中国房地产业讨论甚至中国房地产商品化以来最具创新性的观点之一。

    理性而稳健的推动房地产行业的规范进程

    随着对房地产领域关注的深入,赵晓不仅从宏观角度,也更加注重从公共角度来关注房地产发展。他旗帜鲜明地提出并论证房地产在当前中国是一个暴利行业,需要进一步规范和改革。

    但是,赵晓仍然坚持学者的公正,不主张无条件地打压房地产,不主张将自己的想象与客观预测混淆,而是主张以全民福利最大化为房地产政策诉求,小心谨慎地往前推动。

    在赵晓看来,房价之所以很高有很多相关的因素,并不能通过行政手段单纯的打压房价来最终达到降低房价的目的,那样做将非常不利于房地产行业的健康发展。因为房价再打压,二元结构中的这大部分低收入人群对房子仍然是可望不可及。比如,按照北京市公布的社会平均工资2000元左右来算,房价降30-50%,绝大部分市民还是无法解决自己的住房问题。上海的房价从2万降至1万,前来抄底的一定还是高收入人群或境外资金,而不可能是城市中汹涌增长的低收入者。

    而且值得关注的是,收入分配问题又与土地资产收益分配不公有关。本来,中国农民曾经有两次重要的机会可以分享社会经济繁荣带来的益处:一次是改革开放后大力发展乡镇企业的工业化阶段;另外一次是当前的城市化阶段。但这两次都由于现行的土地制度的制约,农民未能得到其中增值的收益,因而只能靠出卖劳动力获取低收益,最终滞留在低收入群体阶层。据学者估计,农民在土地的收益上已为城市化“贡献”将近30万亿。一些学者由此提出要“叫停城市化”、“反对市场化”。其实,问题不在于城市化、工业化、市场化本身,而在于我们的土地制度。

    目前房产市场已经放开,但“地产市场”并没有真正市场化,也就是说整个房地产市场化了,而房地产业的前端却没有市场化,这显然不是真正的市场化。要使房地产市场从根本上保持健康发展,政府必须做两件事,相比之下打压房价只是治标不治本。

    因此,要想根本上解决“房价高”的问题:一是改变当前的二元结构局面,大力培育中产阶级,为此需要国家在户籍制度放松、收入分配调控、打破垄断部门利益、遏制权力资本上做许多工作。二是放开地产市场,使之完全市场化。政府一手垄断土地交易市场不仅不利于房地产市场的健康发展,而且容易滋生腐败。如果在交易过程中遇上贪官污吏在里面上下其手,最后这些人收益很大,会一夜暴富,加剧中国的二元结构现象。所以这里面有好多的问题:既害了干部,又苦了百姓。

    此外,赵晓不主张现在取消期房预售制度,也是出于对公共福利更加广泛的关注,对公共规则和程序公正的关注。

    正如赵晓自己所说的,他对房地产业的关注是从对宏观经济的关注开始的,因此,他总是将房地产问题放在国民经济这个总体框架里进行深入思考。作为学者,当国家需要这个行业发展起来的时候,赵晓奔走呼号、鸣锣开道;而当这个行业出了问题的时候,赵晓又冷静地进行诊断、对症下药。在他的经济评论话语中看不到丝毫对房地产这个行业特别的偏爱和特别的憎恨。他所关心的,只是国民经济的健康发展和人民大众的公共利益。这样一种独立、公共的学者态度,是中国房地产讨论中难能可贵的。


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