我们都知道，十几年前北京写字楼市场供应极度短缺，国贸中心写字楼的租金曾高达每平方米每月100美元，如果以现在的眼光看这就是一个暴利的市场。这样暴利的产业当然吸引众多投资者蜂拥而至，各种类型的写字楼大量涌现。近几年，北京写字楼市场供需状况已基本平衡。据北京写字楼信息网统计，今、明两年市场供应将大增，在CBD地区、中关村(行情,论坛)、金融街(行情,论坛)、亚运村等区域累计至少有超过500万平方米的供应量，如果加上东二环和燕莎商圈等二线商圈的供应量在内总量达到1000万平方米。

    供应量

    去年，CBD地区供应量包括财富中心、华贸中心、银泰中心、万达广场、万通中心等近10个大型项目，总的体量近300万平米。再加上泛CBD区域的供应量可达到500万平方米。使该区竞争进入白热化阶段。

    北京中关村(行情,论坛)地区是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。

    金融街(行情,论坛)地区，历年都有大型国企的大单成交案例，去年就整栋买下六个写字楼。今年以凯晨广场、长安兴融中心为代表的写字楼项目也已经入市。未来两年还有100万平米的供应规模，不知是否还能有大买家的入场消纳？

    东二环、朝外地区，去年有昆泰国际中心、朝外MEN、尚都国际中心、百富国际大厦、天恒大厦、新保利大厦以及铂宫等7个项目竞相亮相，使这一区域的写字楼供应量陡增近50万平米。此外，还有北环中心、非中心、传媒大道、德外科技园等众多写字楼项目集中上市，市场供应量剧增。

    今年截至第三季度末，北京优质写字楼市场总存量达到了９８０万平方米，加上第四季度新增的１００多万平方米，存量过千万（平方米）。

    市场需求

    面对如此庞大的供应量，市场能否有效吸纳十分令人关注。从基本层面分析，近年来北京经济整体向好，是支撑写字楼市场的基本利好因素。

    90年代中期开始，一些著名跨国公司改变了早期在北京设立办事机构的策略，转向将研发基地设在北京。在不到10年间，国际著名企业微软公司、IBM、西门子、宝洁公司、AMD、法国电讯、诺基亚等纷纷在京设立研发基地和亚太区总部，目前大型国际企业在京的研发机构和总部已近100家。北京科技产业的人材优势，是吸引国际企业将亚太地区甚至全球的公司研发总部设在北京的重要因素之一，这些机构对写字楼市场的需求量比较可观。

    在外资企业进入方面，今年1-10月，北京新批设立外商投资企业有千家，新批投资规模千万美元以上的大型项目上百个，这些新批外商投资企业主要集中在制造业和社会服务业。由于中国经济增长强劲，北京又是中国首都，其经济地位自然不容忽视。今年海外投资机构在京购置了大量写字楼物业，作为投资资产长期持有。一些外资企业也会效仿摩托罗拉和三星电子，打破以往在海外不购买不动产的惯例，开始整幢购买写字楼。

    由于北京的特殊经济地位，使得国内不少大型国有企业集团将总部设在北京。去年，北京写字楼市场有关“总部经济”的概念被炒的沸沸扬扬。去年北京金融街(行情,论坛)的国际投资大厦，总建筑面积约15万平米，分别由国家开发投资公司、中国国电集团、龙源电力集团、中国石油天燃气堪探开发公司买断四个楼座，总销售额达10多亿人民币。另一个金融街(行情,论坛)的写字楼项目———中证大厦被网通公司整体收购。金融街(行情,论坛)地区以整幢购买方式成交的写字楼达6个之多。丰台的总部基地项目先期的300栋小独栋也基本销售完毕。

    此外，随着北京金融市场的逐步开放，一些外资银行、金融保险机构也会纷纷来京开办分公司、分行。国内多家证券、金融保险等机构的设立也为写字楼市场消化一部分增量。

    开发前景

    尽管北京市场对写字楼需求潜力巨大，但在新增供应量猛增的态势下，供应量明显大于需求量,这必然会导致激烈的市场竞争。在激烈的市场竞争中才会体现出开发商的实力、融资手段、经营理念是否能更胜一筹。

    首先，外资企业进入北京按以往的惯例来讲，绝大多数是只租不买。这对开发商资金回笼十分不利，如果开发商不能找到新的盈利模式，将会处于十分被动的境地。

    其次，以上海为龙头长江三角洲经济的迅速崛起，显示出更具活力的景象，一些大型跨国公司和金融机构将商务总部南迁上海的趋势隐然形成。北京写字楼市场在城际竞争的大背景下必然深受影响。

    第三，以前北京房地产的开发模式是，一个开发项目在获得立项并取得销售许可证后，可以通过楼盘预售回笼部分资金，其余的资金缺口可通过银行开发贷款、企业流动资金贷款以及建筑施工企业垫资的方式来解决，实行资金滚动式开发。这对开发商的资金实力要求并不是很高。这种由银行、客户承担风险的开发模式，已被央行明令禁止。使习惯了转变开发风险给他人的开发商们顿感资金吃紧，纷纷寻找其它融资渠道。但能募集的资金十分有限远达不到开发投入的要求。

    在这种行势下，众多房地产开发项目比拼的不仅是建设速度，更是出手的快捷，谁能尽可能快地把手中项目卖出套现，谁就有资格存活下来。当开发商们对自己所处境地有了清醒认识后，价格竞争、产品竞争应是最为有效的市场手段。

    新盈利模式

    以出售物业获得利润，是目前北京写字楼开发商的主流盈利模式。然而，大家应该看到，这种盈利模式对于一些资金实力雄厚的大公司而言并不是唯一的选择。在他们看来，一次性出售物业固然能体现现金利润，但对于一个资金充足的公司来说，持有经营优质物业，并长期获得稳定的收益，对公司未来发展会更为有利。随着写字楼市场供应量大增，大单买家越来越少，利用国外成型的金融产品，通过资本运做来谋求其他的盈利方式应该也是一个不错的选择。